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1、目录,Contents,1,城市宏观经济环境,2,城市房地产发展分析,3,区域房地产市场分析,4,竞争环境分析,5,重点区域市场分析,城市宏观经济环境,城市发展基础 城市宏观经济 城市发展规划 城市政策环境,PART 1T,城市发展基础,PART 1T,天津，传统的环渤海经济区核心和未来的北方经济中心，京津冀一体化战略中，与首都紧密互动、加快发展滨海新区和超前部署城市规划,城市地位,天津市分为四大板块，中心城区、环城四区、滨海新区、远郊区县，项目所在的团泊湖行政区划上属于远郊区县静海,天津板块划分：中心城区、环城四区、滨海新区、远郊区县。 中心城区：俗称市内六区，天津的发祥地，也是文化、教育、
2、政治、经济、商业中心； 环城四区：距离中心城区最近的近郊板块，也是城市外扩的主要发展带； 滨海新区：副省级区，国家级新区； 远郊区县：占地最广的远郊板块；,上下三区的由来： 由房地产销售端引发的通俗叫法 河西（政治、文化中心）、和平（经济中心）、南开（科技、教育中心）区域土地价值高，房地产建设快速，房价高、增长速度均较其他三区快； 天津最早的发源地位于红桥（商贸方向）、河北（创意方向）交界的三岔河口地带，红桥、河北也成为了天津最早的人口聚集区，河东区（金贸方向）做为天津最早的重工业云集的区域，人口密集度同样很高，改革开放后，棚户区密集的三个区，成为拆迁、房改难度最大的区域，房地产发展滞后； 从
3、而，这个由房地产引发的板块划分，成为了天津市普遍认可的划分方式。,和平,行政区划,天津市由铁路、公路、水路、航空和管道五种运输方式和具有先进的电信通信网及便利的邮政网构成了四通八达的交通运输网络。,交通资源,天津以其悠久的历史，优美的人文，特色突出的民俗文化吸引着世界的关注,城市历史,名胜风光,民俗文化,历史悠久：建城600多年，造就了天津中西合璧、古今兼容的独特城市风貌。,数不胜数：全市共有1处国家重点风景名胜区、1处国家历史文化名城、8处全国重点文物保护单位。,特色突出：在天津众多的民间艺术中，最具代表性的就是杨柳青木版年画这一民间艺术瑰宝。,人文资源,城市宏观经济,PART 1T,201
4、1年至2016年上半年，天津市整体GDP走势处于上升趋势，人均可支配收入近两年趋于平稳,GDP年度走势,截至2016年6月底天津市GDP8500.91亿元，同比增长9.2%，近五年天津市整体GDP走势处于上升趋势，但增长率趋缓。 2015年末天津市人均GDP水平已达19000美元，处于房地产平稳发展期，这个阶段以改善需求为主。,人均可支配收入,人均GDP,数据来源：天津统计局,城市经济总量,自2011年以来，天津固定资产投资额、房地产投资额均呈逐年递增趋势，增幅放缓,固定资产投资走势,固定资产与房地产开发投资比较,房地产开发投资走势,截至2016年6月底天津市固定资产投资7701.06亿元，同
5、比增长12% ， 近三年天津固定资产投资额增速呈递减趋势，并趋于平稳。 截至2016年6月底天津市房地产开发投资1202.33亿元，同比增长16% ，自2011年以来绝对值虽然一直增长但增速趋缓。,数据来源：天津统计局,固定资产投资,常住人口绝对量在增长，但年增长率呈放缓趋势，且与外来人口增长率差距越来越小；户籍人口方面增长缓慢，而得益于农村城镇化改造，城镇人口2015年出现高速增长。,数据来源：天津统计局,天津市户籍人口,天津市城镇化率,城市人口,2015年第三产业增加值增长9.6%，首次超过第二产业，形成“三二一”产业结构。,三产比重,增长率,2015年第三产业增加值8604.08亿元，增
6、长9.6%，占全市生产总值的52.0%，首次超过第二产业，形成“三二一”产业结构，三产的比重分别是1.3:46.7:52.0 。 从增长率来看，三大产业产值逐年增长，但增长率放缓，且二产增长率和三产增长率有同步的趋势。,数据来源：天津统计局,三产绝对值,城市产业,天津现状产业发展不均衡，且多以第二产业为主，期待升级。,中心城区： 天津中心城区将大力发展服务业和都市型工业，逐步形成以服务型经济为主的产业结构，为全市和新区的发展提供智力支持和服务保障，没有大型产业集群及产业区。,环城四区及远郊区县： 外围城镇组团承担中心城区人口和产业疏散的职能，结合不同的自我政策和产业环境，形成各自独立的产业集合
7、、产业园等、为各自区县服务，但类型单一、多为资源密集型产业、浪费多、耗能大，已不再适合经济发展的现状。,滨海新区： 滨海新区产业主要由塘沽临港工业区、保税区及新港组成的滨海港口工业区、大无缝钢管产业区及大港石油产业区组成，开发区传统电子产业（摩托罗拉、三星等）逐渐退出该区域。未来规划国际级金融区，期待产业升级。,城市产业,天津人均可支配收入逐年增加，从2011年至今房价走势看，房价为收入的1/3，在一个可承受的范围；从增长率来看，在2014年以前收入增长率远远高于房价增长率，但2015年房价增长率反超收入,2001年至2015年天津人均收入与房价对比（总价与增长率）,数据来源：CRIC,城市房
8、价比,城市发展规划,PART 1T,城市定位,天津原有城市发展定位：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态。,城市规划,打造“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新示范区、改革开放先行区”,根据最近编制天津市城市快速轨道交通建设规划2015-2020年规划，包括天津市中心城区与滨海新区两部分，共8条线路，线路长度约230公里，环城四区城市距离感缩小。,中心城区5条，总线路长度规划约100公里，分别是： M7线南段(榆关道大寺) M8线中段(紫阳路淇水道) M10线南段(屿东城梨园头) M11线东段(庆丰路海河中游) M3线南延段(高新区天津南站) 滨海新区3条，总线路长度规划约13
9、0公里，分别是： B1北段(欣嘉园临港) Z4中段(汉沽中部新城) Z2东段(金钟河大街北塘),利好区域：津南、东丽、西青，滨海新区,交通规划,京津一体化协同发展，交通建设作为引擎，成为一体化产业落实的关键，三地将共同打造1小时交通圈,共同打造京津冀一体化，1小时交通圈,10号线一期2015年2月开建 实现“最强换乘”,随着地铁5、6号线盾构工程加速，津城的轨道交通路网建设也在日渐完善。地铁10号线一期起自西青区梨园头，止于河东区屿东城，正线全长约21公里，均为地下线. 地铁10号线一期工程第1合同段为梨园头站(不含)解放南路站(不含)，共5站6区间。第2合同段为解放南路站(含)柳林路站(不含
10、)，共计5站5区间。第4合同段为二号桥站(含)屿东城站至一期终点，共计7站8区间，将于2015年2月启动建设。,从市交通运输委获悉，京津冀三地配合国家有关部门编制的京津冀协同发展交通一体化规划有望近期出台，三地将按照“规划同图、建设同步、运输一体、管理协同”的要求，未来，京津两地间将形成“一小时通勤圈”，京津冀主要城市间将形成“两小时通勤圈”,1.公路：本市纳入实施规划中的三条高速公路中，京台高速天津段年内建成；京秦高速天津段正在建设，计划明年建成；津石高速天津东段已批立项，天津西段已与河北签订实施协议， 2.铁路：目前，京津城际二线已经开展规划前期工作并力争明年开工建设。 3.航空：滨海国际
11、机场在北京南站和河北7地开设了异地城市候机楼(厅)，“经津进京”实现“一小时到”。今年1月至10月新增加密恢复客运航线85条，货运航线4条.,交通规划,天津2016年全年将建设高速公路7条，总里程178公里，确保续建的唐廊一期、津汉、津港、蓟汕4条高速公路在年底前全部建成通车，加快京津冀交通一体化进程。津石高速、津沧高速两个项目力争年底前开工建设。,逐渐成形的第三产业带来大量高端都市人群，传统第二产业天津高端国企比例较高，第一产业的退化带来部分远郊人群向城区内务工迁移。,天津以第二产业为主目前天津目前已经有飞机、火箭、造船、乙烯等一批大项目、好项目，已形成“三机一箭一星一站”产业格局，天津成为
12、全球唯一兼有航空与航天两大产业的城市。,天津第一产业已逐渐淡出核心城区，仅在一些城市边缘保留一些农业园区；,第三产业属于天津近几年大力发展的产业，数据显示，到2013年全市第三产业增加值6905.03亿元，增长12.5%，占全市生产总值的比重达到48.1%。,天津市各区县产业现状,产业规划,城市政策环境,PART 1T,全国政策环境优供应与促需求并举，农民买房将成“去库存”着力点,2015年全年政策回顾,全国政策,2016年上半年重点出台政策2016年上半年持续性出台多项利好政策，以求扩大需求端、刺激改善型需求、盘活库存房源、优化楼市供求面,首套房首付比例最低可至20% 2月2日，央行银监会公
13、布将首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。 调整税率 刺激改善型购房需求 2 月 19 日，财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局)发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，通知决定，自 2 月 22 日起对个人购买住宅房的契税、营业税税率进行修改.,加大支持购房力度 政策一：缴存人员范围拓宽。凡年满18周岁，且男未满60周岁、女未满55周岁，具有合法经济收入来源的人员，均可自愿缴存住房公积金； 政策二：异地使用公积金。4月21日、4月22日，长沙住房公积金管理中心分别与贵阳市住房公积
14、金管理中心、广州住房公积金管理中心签订了住房公积金异地使用合作协议，正式建立住房公积金异地使用合作关系； 政策三：缴存比例调整。5 月 1 日起两年内，公积金缴存比例高于 12%的一律予以规范调整，各省结合实际，可做阶段性适当降低。,助力楼市去库存 1、大力支持农民进城购房；2、不断加大货币化安置力度；3、充分发挥住房公积金政策效应；4、积极培育住房租赁市场；、5、创造条件降低购房成本；6、不断提升住房建设品质；7、严格房地产开发土地供应；8、促进房地产开发转型发展；9、加强房地产市场风险防控；10、落实主体责任和具体措施,全国政策,上半年天津政策仍处于窗口期，限购松绑及信贷放宽，为去库存营造
15、的良好的机会。仅仅围绕新建商品房预售资金和新建住宅商品房准许交付使用证方面做出相关规定,2月,城市政策,热点二线城市陆续出台政策，以抑制市场过热的现状，政策信号已经放出，四季度出台新的限购或者限贷政策的可能性极大。,武汉：9月1日起实行限贷 二套房首付比例提高至四成,8月31日，人行武汉分行发布通知将于9月1日起实行限贷政策，二套房首付比例提高至四成,地方政策,小结,京津冀一体化战略的重要节点城市，常住人口超过千万，城镇化率进程加快，房地产市场需求旺盛,城市发展层面,宏观经济运行,宏观经济总体运行平稳，二产为主，三产比重增加，承接北京高新产业转移环境成熟，经济基础雄厚；规划方面，依托自贸区及京
16、津冀一体化双重利好，天津将建成现代制造和研发转化基地，提升城市吸引力,政策层面,目前政策相对宽松，其实行的房地产政策以全国政策为基础，随着土地市场的热度不减，以及地王的不断涌现，不排除进一步出台地方限购限贷政策的可能性。,房地产背景总结,PART 1,城市房地产发展分析,城市房地产中观指标 城市商品住宅市场分析 写字楼市场分析 商业市场分析,PART 2T,城市房地产开发,PART 2T,自2011年以来，天津市房地产施工面积虽然增幅放缓，但绝对值远远高于竣工面积，且两者差值越来越大。,房屋施工面积走势,竣工面积走势,2015年末天津房屋建筑施工面积15644.62万平方米，增长10.5%；竣工面积3547.24万平方米，增长9.8% 。 2015年末天津市施工面积15644.62万平方米，竣工面积3547.24万平方米。近年来，两者差值均较大，市场供过于求现象严重，库存去化压力加大。,施工面积与竣工面积比较,数据来源：天津统计局,房地产开发,2012年之前天津市场供大于求状况明显，20
