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1、 土土 地地 估估 价价 报报 告告 项目名称： 未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权 市场价格评估（西安市） 受托估价单位：陕西华地房地产估价咨询有限公司 土地估价报告编号：陕华地2009估字第589号 提交估价报告日期：二九年九月二十日 项目名称： 未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权 市场价格评估（西安市） 受托估价单位：陕西华地房地产估价咨询有限公司 土地估价报告编号：陕华地2009估字第589号 提交估价报告日期：二九年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181
2、号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码：710065 1 土地估价报告土地估价报告 第一部分第一部分 摘摘 要要 一、估价项目名称：一、估价项目名称：未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地土地使用权 市场价格评估（西安市） 二、委托估价方：二、委托估价方：大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小 组办公室 三、估价目的：三、估价目的：由于大兴路地区城市综合改造的需要，大兴路地区未 央区域城市综合改造工作领导协调小组为了解位于未央区朱宏路 2 号的一 宗国有划拨工业用地市场价值，委托我公司对该宗土地进行市场价值评估， 本次评估为未央区朱宏路 2 号的该宗国有划拨工业用地提供土地使用权市 场价格参
3、考。 四、估价基准日：四、估价基准日：二九年九月十五日 五、估价日期：五、估价日期：二九年九月十五日至二九年九月二十日 六、地价定义：六、地价定义：根据委托方提供的资料及现场查勘状况，本次估价对 象位于西安市未央区朱宏路 2 号，估价基准日为二九年九月十五日， 登记用途为工业用地， 现状为工业用地， 实际开发程度为宗地外 “六通” （即 通路、通电、通讯、供水、排水、供气） 、宗地内“六通一平” （即通路、 通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整）条件。截至估价基准日，估 价对象上共有 13 幢办公、仓库及其配套用房，建筑总面积 18942.86 平方 米，估价对象土地面积 24213.49
4、平方米，建筑现状容积率 0.78。 考虑到此次评估目的是为大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导 协调小组提供该宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格参考，根据城 镇土地估价规程 （GB/T 18508-2001）和估价对象土地利用特点，对有关 事项作以下设定： 1、关于土地用途的设定：估价对象登记用途为工业用地，现状为工业 用地，根据土地利用现状分类 （GB/T 21010-2007） ，本次评估设定估价 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码：710065
5、2 对象土地用途为工业用地。 2、关于土地使用权类型的设定：根据委托方提供的西未国用（95）字 第 0903 号国有土地使用证 ，估价对象于估价基准日为国有划拨土地使 用权，本次评估设定估价对象土地使用权类型为划拨。 3、 土地使用年期的设定： 估价对象土地使用权为国有划拨土地使用权， 本次评估土地使用年期按工业用地法定最高出让年期 50 年设定。 4、 关于容积率的设定： 截至估价基准日， 估价对象现状容积率为 0.78， 考虑到本次评估是为委托方为了解估价对象市场价格进行的现状评估，故 评估设定估价对象容积率为现状容积率 0.78。 综上所述， 本次评估价格定义为估价对象在估价基准日二九年
6、九月 十五日宗地外“六通” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供气）宗地内 “六通一平” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、场地平整）条件 下 50 年期工业用地容积率为 0.78 时的国有划拨土地使用权市场价格。 七、估价结果 七、估价结果 根据城镇土地估价规程 （GB/T 18508-2001） ，估价人员依据土地估 价的基本原则、理论和方法，结合现场勘查情况，在对掌握的土地市场交 易资料和估价对象所在区域的地价影响因素进行充分分析的基础上，按照 土地估价程序，选择适当的估价方法，评估得出估价对象在本次地价定义 条件下的土地使用权价格结果如下： 土地座落：西安市未央区朱宏路 2 号
7、评估土地总面积：24213.49 平方米 单位面积地价：591 元/平方米（折合 39.43 万元/亩） 评估总地价：1431.0172 万元 大写：壹仟肆佰叁拾壹万零壹佰柒拾贰元整 （货币种类：人民币） 具体详见土地估价结果一览表 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码：710065 3 八、土地估价师签字 八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签名 鲁百顺 94260013 解红吉 2009610013 九、土地估价机构 九、土地估价机构 估价
8、机构负责人签字： 二九年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码：710065 4 土地估价结果一览表 土地估价结果一览表 估价机构：陕西华地房地产估价咨询有限公司 估价报告编号：陕华地2009技字第 589 号 估价期日：2009 年 9 月 15 日 估价期日的土地使用权性质：划拨 估价期日土地 使用者 宗地 编号 宗地 名称 土地使用证编号 宗地位置 估价期 日的实 际用途 估价 设定 用途 容积率 估价期日的实际 土地开发程度 估价设定的土地
9、 开发程度 估价设定 土地使用 年限(年) 面积(m2) 单位面积地 价(元/m2) （万元/亩） 总地价(万 元) 备注 陕西省金叶印 务股份有限公 司 / / 西未国用（95）字第 0903 号国有土地使 用证 未央区朱宏 路 2 号 工业工业0.78 宗地外“六通”宗 地内“六通一平” 宗地外“六通”宗 地内“六通一平” 50 24213.49 591 （39.43） 1431.0172 合计 总地价人民币大写：壹仟肆佰叁拾壹万零壹佰柒拾贰元整 24213.49 1431.0172 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：估价对象设定为工业用地 50 年期国有划拨土地使用权，根
10、据委托方提供的资料，估价对象在估价基准日未发现有抵押权等他项权 利存在。 2、基础设施条件：估价对象基础设施现状达到宗地外“六通” （即通路、通电、通讯、供水、排水、供气）宗地内“六通一平” （即通路、通电、通 讯、供水、排水、供暖、场地平整）条件，具体见估价对象基础设施条件表 。 3、规划限制条件：根据西安市城市总体规划资料，估价对象所处区域规划为工作居住用地区，建筑高度不限，四周无名胜古迹分布，处城区文物保 护规划范围之外，估价对象所处区域为西安市重点改造工程大兴路地区城市综合改造重点项目，估价对象所处区域已将规划调整为西安市商住商贸现 代新区，区域环境未来将得到极大改善，规划前景好，但新
11、规划对工业用地进一步发展有一定限制。 4、影响土地价格的其他限定条件：现状利用条件不变。 二、其他需要说明的事项： 1、本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地面积等 影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评估。 2、本报告所评估的土地价值是在估价基准日正常经济环境下、正常市场交易情况下的地产现值。 3、报告中有关估价对象的现状土地权属状况、土地面积等以西未国用（95）字第 0903 号国有土地使用证为准。 4、本估价报告的估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。 陕西华地房地产估价咨询有限公司 二九
12、年九月二十日 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码：710065 5 估价对象基础设施条件表 估价对象基础设施条件表 宗地使用者 通路状况 通电状况 通讯条件 供水状况 排水状况 供气状况 供暖状况 地面平整 状况 陕西省金叶印 务股份有限公 司 估价对象所 处区域内的 北二环路、 朱宏路、未 央路、大兴 路大白杨路 纵横交错， 形成道路网 络。估价对 象东临朱宏 路。 西安电力供应能力充 分，供电能力约为 280 万 KVA，最高供电负荷 232 万 KV
13、A。估价对象 所处区域内设有市政 变电站向附近单位提 供供电电源，供电充 足、完全能够满足各类 用户用电需求。现有供 电保障能力 100。估 价对象内为市政供电， 能满足日常用电需求。 市政有线及无线 通讯网覆盖估价 对象所处区域， 可提供DDD、 IDD、 数据传输、图文 传真等各种服 务，可满足通讯 需要，现有通讯 保障率95%以上。 估价对象内目前 开通数部直拨电 话。 市政供水，给 水管网采用环 状管网供水， 估价对象所处 区域内市政自 来水管网铺设 到位，现有供 水保障率 95% 以上。估价对 象内为市政供 水，能满足日 常用水需求。 西安市城区污水处理主要 由西郊的邓家村污水处理
14、厂、北郊的北石桥污水处 理厂和东郊的第三污水处 理厂进行，估价对象所处 区域内有市政统一铺设的 排水管网，雨水、污水分 流，现有排水保障率 95% 以上。估价对象内雨、污 分流，两路排水，排水管 径 200mm，雨污水排入市 政排污网。 市政供气，由 国家重点工程 陕西天然气 工程的高压管 道输入估价对 象所处区域。 区域内有天然 气中压管线用 户供气，现有 供气保障能力 100。估价对 象内无供气。 估价对象 所在区域 无市政供 暖，估价 对象内自 备供暖。 场地平整 陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416 地址：西安市雁塔区吉祥路
15、 181 号雁塔世纪商务 A 座 4 层 邮政编码：710065 6 第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定 一、委托估价方 一、委托估价方 委托单位：大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组 单位地址： 西安市朱宏路 25 号 负 责 人： 路民和 联 系 人： 张平军 联系电话： （029）86480327 二、估价对象描述 二、估价对象描述 此次估价对象为位于朱宏路 2 号的一宗国有划拨土地使用权，土地面 积为 24213.49 平方米，土地实际用途为工业用地，建筑容积率为 0.78。 三、估价对象概况 （一）土地登记状况 三、估价对象概况 （一）土地登记状况 1、土地来源 1、土地来源 估价对象原为陕西省金叶印务股份有限公司长期使用的一宗国有划拨 土地使用权。2000 年 7 月，公司更名为陕西金叶科教集团有限公司，根据 委托方提供的资料，该宗地至今未办理相关的变更手续。 2、登记状况 2、登记状况 国有土地使用证编号：西未国用（95）字第 0903 号 估价期日登记土地使用者：陕西省金叶印务股份有限公司 宗地位置：西安市朱宏路 1 号 用途：工业 使用权面积：24213.4
