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1、房地产业从高速增长到有质量增长2012年5月当前房地产行业形势分析与发展前景判断丁祖昱 博士易居企业集团首席执行官上海易居房地产研究院副院长 2018年10月此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。一、三季度房地产市场微观变化2微观变化1：房企焦虑中前行，减速、降价力争更好地活下去3微观变化2：房地产税延期，多省市集中整治市场秩序，特别规范“租金贷”微观变化3：市场频现转冷信号，去化率降低、土地流拍现象增多、首付分期等26个典型城市7-9月新开/加推项目总体去化情况近期新开盘滞销项目城市推售套数去化套数去化率成都4545432695%武汉1
2、94971842995%西安138321271292%重庆8888801190%杭州2873248887%青岛157961340085%昆明4401364083%合肥8132666282%宁波2799223080%长沙195171543679%南宁4120324479%无锡4018312878%常州9000685176%郑州11778865774%苏州3629264373%南京12097863571%天津9753677769%长春7749528168%济南4528299466%上海204501281463%沈阳204921156956%福州3341168951%深圳4772218546%北京1
3、1494509044%广州9132351839%厦门122735429%总计23786017276173%城市项目名称推售套数有资格的意向购房者去化率西安三迪曲江香颂枫丹4730世茂璀璨倾城2962上海中海九峯里5068%2018年1-9月121城土地流拍数量二、三季度市场整体表现69政策： 中央表态坚决遏制房价上涨，住建部对调控不力城市坚决问责,各地方着手落实整顿市场秩序城市地方政治局会议住建部7月31日8月7日8月8日之后下决心解决好房地产市场问题2018 ，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。1、 公布20
4、家违法违规房企及中介黑名单2、 座谈会提出两大要求：一是加快制定住房发展规划，二是对楼市调控不力的城市坚决问责。上海、北京、杭州、成都、沈阳、云南、福2019 建、重庆等省市积极响应政治局会议、住建部座谈会要求，房管部门联合其他监管部分联合执法，开展房地产市场秩序专项整治行动，重点打击投机炒房、虚假信息和虚假房源发布行为。7行业：8月销售额同比增15%、新开工面积同比增27%，前8月开发投资超预期增长n 前8月，与投资开发相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼，房企都在积极备战“金九银十”，为全年业绩冲刺做准备。而本月中央再次重申要坚决遏制房价上涨，总体销售保持平稳，预计伴随着房企供货高
5、峰期的到来，全年的销售规模有望小幅增长。全国月度房地产开发投资额及其同比增幅走势（万平方米）全国月度房企新开工面积及其同比增幅走势（万平方米）全国月度商品房销售及其同比增幅走势（万平方米，亿元）8数据来源：国家统计局供应：今年二季度以来一线、三四线累计增幅20%，二线保持6%n去年“十九大”之后，城市预证管控放松，新增供应开始放量，至今月均3169万平方米，较前期月均2800万平方米增长11%，尤其是今年二季度以来的5、6月份，城市供应量再次放大,8月份继续高位运行。n一线和三四线城市累计同比增幅分别维持在20%左右，二线城市新增供应绝对量最大，同比增幅也保持在6%左右。2017年1月-201
6、8年8月60个各能级城市月度商品住宅新增供应变化（单位：万平方米）数据来源：CRIC20179供应：9月新增供应同、环比持续小幅增长，一线同比激增40%、二三线环比涨多跌少n9月，29个重点城市供应量同、环比分别增长6%和12%。随着金九银十销售旺季到来，企业将明显加大推案力度，供应量有望升至较高水平。n一线城市供应整体偏紧，北京、上海因上月基数较高，环比均有所回落；广深9月供应量同环比齐增，分别达到了116万平米和42万平米。n二三线城市供应环比涨多跌少，青岛、成都、苏州、郑州、海口环比增幅均超100%，供应量有了显著提升。2018年9月全国29个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米
7、）能级城市9月环比同比1-9月同比能级城市9月环比同比1-9月同比一线北京72-2%18%311 22%二三线南京993%229%453 -19%上海80-41%259%469 33%长沙97-23%-31%734 14%广州11631%5%674 0%郑州96170%-13%488 -34%深圳42198%50%169 -40%长春90-13%-6%605 5%一线3100%40%1623 4%徐州80-41%114%734 119%二三线重庆295-12%84%1744 42%宁波643%-12%523 2%武汉221-8%-17%1242 -7%南宁6425%-48%591 -12%青岛
8、220155%63%770 -17%常州62-43%37%450 19%成都204293%135%898 -29%济南6072%-40%489 -2%沈阳178-6%-11%855 2%无锡50-33%19%486 34%佛山13127%-42%954 -12%东莞216%-83%265 -45%苏州125117%-1%370 -47%福州15-53%-16%237 87%杭州120-9%9%774 -2%海口15100%-48%179 -38%西安11094%-25%670 -25%厦门11-37%-56%79 -47%大连10949%211%236 -20%合计263914%4%15478
9、 -5%合肥10212%54%651 6%合计294912%6%17100 -4%数据来源：CRIC2017成交：成交量稳中有升，一线低位回升、二线整体稳定分化、三四线市场成交仍处高位n 自2018年3月份以来，60个重点监测城市成交量逐月回升，累计增速由负转正，7月已升至14%。n 5月份以来，各线城市成交量全线回升，一线城市低位回升，远郊刚需产品去化压力较大。二线城市整体稳定但城市间明显分化，重庆一枝独秀，西安、长沙、成都市场略有降温，福州、厦门市场已然出现调整的征兆，成交量长期维持在较低水平。三四线城市市场热度仍在延续，佛山、徐州、惠州等成交量仍处高位。2017年1月-2018年8月各线
10、城市商品住宅成交量（单位：万平方米）数据来源：CRIC2017成交：9月市场整体稳中微降，一线同比增44%，二三线市场热度小幅回落n9月，29个重点城市成交量同环比均小幅微跌。在供应明显放量的前提下，成交持续低迷，市场热度下降。n一线城市除深圳外，成交量同比全线回升，市场需求坚挺。二三线城市成交量同环比齐跌，市场热度大不如前。典型代表为前期市场热度较高的武汉、成都、沈阳、长沙等中西部和环渤海的二线城市，因调控效应的逐步显现，整体“金九”成交均不及8月。2018年9月29个重点城市商品住宅成交情况（单位：万平方米）能级城市9月环比同比1-9月同比能级城市9月环比同比1-9月同比一线北京5416%
11、133%260 -30%二三线长沙88-41%-30%1086 -10%上海70-20%36%489 -2%苏州856%13%610 -6%广州10941%66%718 -12%徐州84-29%154%955 89%深圳25-30%-35%248 7%济南8311%72%619 8%合计2584%44%1715 -11%南宁73-13%-14%716 -1%二三线重庆2302%34%2132 16%常州59-18%90%494 -8%武汉143-16%-4%1149 -12%南京52-9%-43%576 -10%成都134-3%-28%1165 -27%宁波43-37%-46%633 -3%无
12、锡13235%97%526 75%东莞4325%-35%398 -10%西安1205%49%1219 1%合肥42-24%4%615 66%青岛115-7%1%1232 -2%大连41-39%-38%531 1%长春11328%36%684 9%福州380%71%202 7%杭州11016%-16%1000 -18%海口2723%-54%294 -38%沈阳92-10%-37%1057 -11%厦门4-23%-66%64 -57%郑州90-13%-47%846 7%合计2130-8%-4%19816 -1%佛山89-28%-8%1013 5%合计2388-7%-1%21531 -1%数据来源：CRIC2017库存： 七成城市库存环比回升， 8成城市消化周期环比显著拉长n9月，受成交回落影响，库存方面7成城市库存量小幅回升，南京、武汉、重庆环比上涨最为明显，其余城市涨幅均不超过10%。除北京、上海、济南、长春、无锡、福州外，其
