贵州开明同心城小商品馆项目营销计划

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1、营销计划,前 言,开明同心城，2012年3次推盘均取得开盘大卖的佳绩，但项目一期总开发量22万平方米，均达到预售标准，2013年的销售任务将更加繁重，本次提案将就今年的工作方向和不同房源的营销工作，进行专项提报。,年度目标,销售：保3亿，冲4亿 品牌：“金沙大十字”形象落地,方案大纲,可售房源盘点销售重点 现有资源分析策略方向 专项产品销售执行落地,可售房源盘点销售重点,可售房源中18#规划未定,可售房源盘点销售重点,18#规划建议,规划原则：易去化，市场接受度高产品 规划依据：矿机一期兵营式商铺热售 21#、22#步梯房（多层住宅）热售 本地住宅已购业主产权概念薄弱 规划建议：18#规划为兵

2、营式商铺 1F矿山机电交易市场二期、建材区 23F40年产权步梯住宅（两房80、三房100） 规划优势：将商业客户转变为住宅客户，缓解商业压力 便于19#业态落位、加强商业存活能力,可售房源总销,全年可售额 约7.5亿,可售房源盘点销售重点,销售重点研判,按以上房源70%去化率计算，总销售额：2.99亿元； 借鉴步行街推盘实际销售情况，住宅底商和步行街目前销售并不能实现价值最大化目标，因此不作为全年去化重点考虑； 16-17#二、三楼房源面积约2.49万方，19#二、三楼房源面积约1.55万方，由于此类房源去化周期较长，因此19#二、三楼房源不作为全年去化重点考虑。,可售房源盘点销售重点,年度

3、目标实现战略,销售：保3亿，冲4亿,房源：,矿机一期余房 16#17#2-3层 18#、19#1层 小公寓、住宅,19#2-3层 步行街 住宅底商 价格上浮,可售房源盘点销售重点,现有资源分析策略方向,商业篇,矿机一期、18#、16-17# 19#一层、小公寓,现有资源分析策略方向,2013年招商开业进度,矿山机电市场一期4月试营业 家居A馆招商3月合同签约、10月开业 小商品区一期8月开业 建材区1月开业,商业热场,现有资源分析策略方向,小微企业创业扶持,户口及子女就学 两免两减半的税收扶持 50000元的财政资金补助 县财政出资担保机构15万以下贷款扶持,定向客群福利,2012年由于省内名

4、额用尽本案商户并未申请,目标客群预判,矿机二期 投资客户、自购自营客户 135套 家居馆 投资客户 332套 小商品区 投资客户、自购自营客户 224套,投资客群需求量大,现有资源分析策略方向,建材区,投资客户、自购自营客户,262套,现有资源分析策略方向,商业营销策略方向,2013年，招商开业活动丰富 同类产品，节点借势发力 2013年，投资客群需求量大 招商成果，商业氛围炒热 2013年，政策扶持名额下放 定向客群，小商业的吸引,小公寓产品优势,低总价：按2800元/平米均价，套均43平米，总价约12万 高回报：按金沙市场简装月租700元，年回报约7%,小公寓资源优势,市场空白：目前金沙市

5、场无小公寓产品出售 潜在客群：住宅与商业已购客群量大，均有投资可能性,高回报投资型产品,优先内部去化,现有资源分析策略方向,现有资源分析策略方向,整体策略方向,大板商业为商业重点 依托签约及开业热场启动销售 小公寓为商业补充 内部客群+市场客群双线投资引导,大场面借势，小客户精准,专项产品销售执行落地,矿机一期开业,家居A馆合同签约,小商品区开业,家居A馆开业,18#一层矿机二期认筹,18#一层矿机二期认筹推广,16#二至三层品牌推广,16#二至三层认筹,18#一层矿机二期开盘,16#二至三层开盘,小公寓开盘,17#二至三层小商品区认筹,17#二至三层小商品区开盘,冲4:住宅底商推广,冲4:住

6、宅底商认筹,冲4:住宅底商开盘,商业推盘节奏,小公寓已购已租客户内部认购,矿机一期试营业,矿机二期 建材区开业,19#一层商铺认筹,19#一层商铺开盘,专项产品销售执行落地,家居A馆（16#二、三层）主题策划,产品：16#2-3层，大板商业形态 业态：家居 客群：以投资客群为主 卖点：,策划主题： 国际家居馆,5万首付抢旺铺，做国际品牌家居大房东,专项产品销售执行落地,家居A馆（16#二、三层）蓄水方案,二层：5000元认筹，开盘享受200元/平优惠 三层：5000元认筹，开盘享受100元/平优惠 （主力面积小于50，二层仅4间78户型，即享受最高15000元优惠） 两年返租：投资客与自营户每

7、年5%,2012年9月对18#1F，16-17#2-3F进行认筹，交5000抵15000，本次认筹优惠与前期认筹优惠不重复享受。 前期认筹选择16-17#2-3F业态规划的客户29个，其中8个为投资客户，21个为自购自营户； 本次认筹由于16#业态调整（全为家居），且认筹前基本签约完毕，则前期21个自购自营客户，本次认筹可线下邀约认筹客户到访，转为17#小商品区或19#3楼建材区的签约。,专项产品销售执行落地,家居A馆品牌商家签约活动,“同心同行，共创财富”,开明同心城国际家居馆品牌商家签约暨认筹仪式,活动地点：奥斯特酒店 活动时间：4月9日 下午14：30分（暂定） 活动目的：商业品牌炒作、

8、客户蓄水 邀请客户：品牌商户、意向客户、广告推广来客 邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导 暖场活动：自助下午茶宴 签约仪式：领导致辞、商家品牌展示、商家代表致辞、签约仪式 现场包装：LED、条幅、易拉宝,专项产品销售执行落地,家居A馆（16#二、三层）推广安排,主题： 国际家居馆 5万首付抢旺铺，做国际品牌家居大房东 5000元火爆抢筹，最高200元/优惠,16#2-3平面,专项产品销售执行落地,矿山机电2期（18#一层）销售价格,定价原则 根据产品建筑形态，18#楼价格应该根矿机一期的价格来制定 矿机一期的均价为9000元/平方米,价格建议 18#楼一楼均价应与

9、一期持平，但由于一期开业，因此暂定为9100元/平,专项产品销售执行落地,矿山机电2期（18#一层）蓄水方案,认筹：交5000抵扣15000 三年返租：投资客每年5%、自营户每年6%,价格未公示前对外统一报价9500元/平左右，用二期外铺成交价格压迫客户选择一期存量商铺，争取在二期未推出前去化一期存量商铺，以达到一期售罄的目的。,矿山机电市场开业活动,“同心同德，财富共赢”,开明同心城矿山机电市场一期开业暨二期认筹仪式,活动地点：开明同心城现场 活动时间：5月20日 上午9:30分（暂定） 活动目的：商业氛围炒作、客户蓄水 邀请客户：一期未购客户、周边县市经营户、广告推广来客 邀请嘉宾：开发公

10、司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导 主要领导根据一期经营户开业数量确定 暖场活动：舞狮队、锣鼓队、彩车巡游、开业礼炮 开业仪式：领导致辞、开业剪彩 现场包装：舞台、花篮、红毯、竖条幅、空飘、充气拱门,专项产品销售执行落地,专项产品销售执行落地,矿山机电2期（18#一层）推广安排,主题： 矿山机电市场一期盛大开业，二期载誉加推 5000抵15000，全城火爆抢筹,专项产品销售执行落地,17#二、三层主题策划,产品：17#2-3层，大板商业形态 业态：小商品百货 客群：投资客群、自购自营客群 卖点：,策划主题： 国际小商品馆,一期盛大开业，二期首付4万起，年回报6% 最高36万政策补

11、助，青年创业总动员,专项产品销售执行落地,17#二、三层主题策划,开明同心城小微企业创业扶持政策 5万元财政资金补助 1万元商标注册补助 最高15万元税收奖励 最高15万元银行贷款担保,专项产品销售执行落地,17#二、三层商家签约活动,“同心同向，财富同赢”,开明同心城国际小商品馆商家签约暨认筹仪式,活动地点：奥斯特酒店 活动时间：7月9日 下午14：30分（暂定） 活动目的：商业开业宣传、客户蓄水 邀请客户：品牌商户、意向客户、广告推广来客 邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导 暖场活动：自助下午茶宴 签约仪式：领导致辞、商家品牌展示、商家代表致辞、签约仪式 现场

12、包装：LED、条幅、易拉宝,专项产品销售执行落地,17#二、三层推广安排,主题： 国际小商品馆,一期盛大开业，二期首付4万起，年回报6% 最高36万政策补助，青年创业总动员,17#2-3层平面,专项产品销售执行落地,小公寓主题策划,产品：矿机一期2-3层，兵营式商业形态 业态：单身公寓、创意产业（广告、培训、摄影、设计等） 客群：过渡性居住客群、投资客群、办公客群 卖点：,策划主题： 创意公寓,12万住公寓，年回报7%，商住投资首选 43-50创意办公空间，最高36万政策扶持,专项产品销售执行落地,小公寓推广安排,主题： 创意公寓,12万住公寓，年回报7%，商住投资首选 43-50创意办公空间

13、，最高36万政策扶持,小公寓平面,专项产品销售执行落地,19#一层销售价格建议,定价原则 根据产品建筑形态，19#楼价格应该根16#楼一楼价格来制定 二者差异性在于经营业态不同，周围商业氛围不同，内外铺比例不同 目前16#楼一楼均价为7000元/平方米,价格建议 19#楼一楼均价应与16#楼持平，暂定为7100元/平 根据内外铺面积比例，外铺均价为9800元/平，内铺均价为5750元/平,19#一层蓄水方案,优惠：交5000抵扣20000 三年返租：投资客每年5%、自营户每年6%,16#内外铺价差在3650元左右，19#内外铺价差在4050元，目的是挤压客户至内铺房源， 推动开盘当天内铺去化。

14、,19#一层推广安排,主题： 国际建材馆,VIP5000抵20000，全城火爆认筹 年初开业，即买即收益,专项产品销售执行落地,19#三层销售与业态调整建议,16-17#二、三层总销面积：24805 19#二层政府回购，三层面积：7760 二、三层去化速度较慢，更依托招商成果,策略依据,常规策略,招商完成后，进行短期返租销售 对外进行招商品牌、常规回报、蓄水推广,常规业态,建材、五金等,调整策略,打造投资理财产品，长年限，高回报 短期内迅速变现，开发商,调整业态,休闲、娱乐,专项产品销售执行落地,19#三层主题策划,产品：19#3层，大板商业形态 业态：休闲、娱乐 客群：以投资客群为主 卖点：

15、,策划主题： 金沙潮流荟 娱乐休闲不夜天,代租10年年回报6%租金涨幅8%,专项产品销售执行落地,19#三层投资理财销售模式,确定底价，无论年回报率或一次性返租年限，总销均为底价销售价格。 可以和客户签署长期租赁合同（8-10年），一次性返租年限均为3年。 剩余返租年限，可在合同中签订，每年按8%上涨，则自动续约。 为规避甲方风险，可引入商业运营公司，代为签署商业运营管理合同。,引入商管公司，风险转嫁,住宅篇,常规户型、异型房,现有资源分析策略方向,竞争楼盘信息汇总,房价稳中有降，促销方式多样，竞争激烈,现有资源分析策略方向,已推房源去化速度分析,小三房去化速度最快，目前存量13套中有8套属于

16、步梯房源； 小三房可选择余地较少，部分客源转化为两房去化； 大三房去化率较两房更高，主要是由于年末加推31#全为两房房源，实际两房受总价优势，销售较大三房更快。,存量仅支撑3月销售，整体去化速度较好,现有资源分析策略方向,成交客群分析,教师医生群体专项优惠活动效果好 其他客群创造“专项优惠”机会,现有资源分析策略方向,置业情况分析,住宅置业以首次置业为主,现有资源分析策略方向,认知渠道分析,短信、路牌、市区接待等有效渠道 朋友介绍大量来人，老带新长期策略,现有资源分析策略方向,可售房源分析,可售总计：359+99=458套 可售以两房为主，大三房其次，为下阶段主推重点 异形房数量较少，多为两房,主推两