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1、任务1地产信息数据采集方案策划 问题答题区1建设数据库的目的？充分利用大数据和云计算技术完成以“数字化、网络化、智能化”，为主要特征的数据库升级，全面和快速高效的汇聚本公司内部以及房地产业、房地产估价行业、土地估计行业、资金评估行业和其他相关行业在内的各种信息、数据和知识，并经整合而形成自己的网络管理大平台，以便本公司估价师和特定客户使用，实现房地产估价信息的收集、传递、储存、加工、分析、处理、维护和使用。2为达成建设目的，明确信息数据收集的覆盖范围及单位地产的信息结构2.1地产信息的覆盖范围，如：产业园、写字楼、孵化器、厂房、土地等房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1
2、、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。2.2单位地产信息的信息结构，如：开工时间 建成时间 产业定位、物业类型 包括物业产品本身的 层高、水电煤、电梯、车位、开间面积、占地面积、建筑面积等等五证两书 一、建筑用地规划许可证 建设单位
3、向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。“两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书复式错层进深开间层高静高户型建筑系数建筑面积公摊面积-商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积-套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积-使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。- 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 -辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。-结构建筑面积：建筑物各层中
4、，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。使用率实用率商品房销售面积套内建筑面积套内墙体面积公摊的公用建筑面积公用建筑面积建筑覆盖率绿化率绿地率-*房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。-*房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。-*-房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登
5、记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。-*公共产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。-*房屋抵押：产权所有人以房契作
6、为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。-*-过户：即更换房屋承租人姓名。 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。问题答题区3以收集既定信息数据为目的，以北京地区为基准，策划可行的北京地产信息数据采集方案，在方案中你需包含以下内容：l 采集目的l 采集对象l 采集模板设计（请用附件形式呈现于方案结尾）l 采集方法及实施流程（如：电话采集、网络采集、实地采集等等）l 数据
7、信息有效性评估与控制方法l 人力资源需求l 财务成本预算1. 采集目的为了进行战略分析并取得竞争优势的关键所在，帮助房地产企业做出决策。第一，发现新的市场机会，了解市场了解对手，从复杂的环境中发现新机会。第二，制定正确的营销策略，通过研究了解消费者性制定正确的营销策略。第三，有助于房地产项目的正确定位。第四，有助于房地产企业规避风险。2. 采集对象1、住宅市场分析2、商铺市场分析3、写字楼市场分析3.采集模板设计（请用附件形式呈现于方案结尾）4.采集方法及实施流程（如：电话采集、网络采集、实地采集等等）1、官方机构，例如各地统计局的统计报告、分析报告。2、学术单位，例如图书馆，统计出版物、期刊
8、、数据库。3、行业资料，行业报刊、杂志等(中国房地产、住宅与房地产、中外房地产导报)、行业专业人士访谈、房交会或研讨会、行业专项调查 、现成的市场研究报告、其他市场研究公司资料等4、网上资料网络数据库（咨询行）、专业论坛等1、小组座谈会:对一个话题进行自由讨论，有相似个性的6-10人(希望受访者在一个组内互相激发灵感)-预先招募、根据讨论大纲引导大家进行讨论。2、深入访谈:对一个话题进行自由讨论，以个人为基础，对个人进行深入追问，敏感话题-预先招募，一次只有一个受访者3、观察法：人员观察、机器观察4、投射法:通过给受试者提供一种无限制的模糊的情景并要求其做出反应，使受试者不直接谈论自己而绕过其
9、心理防御机制，从中探测出受试者真实的情感和态度。投射测试收集的资料比一般提问方法所收集的更丰富，而且可能更有揭示型。5、入户访谈、定点拦截访问、电话调查、邮件问卷调查、网络调查等5.数据信息有效性评估与控制方法定性分析: SWOT、钻石理论、SPC范式定量分析：描述性分析：频数分布、描述统计量探索性分析：统计表、统计图列链表分析假设检验相关与回归分析因子分析基类与判别分析联合分析路径分析指数分析6.人力资源需求住宅市场分析小组：3人商铺市场分析小组3人写字楼市场分析小组3人其他3人7.财务成本预算人员工资 + 资料成本 + 实地调查费用 2-3万附件一 住宅市场分析 1、 住宅市场分析住宅市场
10、整体分析供求分析住宅市场细分分析特定地块或产品的市场分析1住宅市场整体分析供求分析需求分析：1地区经济水平 2、住户年龄结构 3、住户收入水平 4、新住户的生成 5、信用条件 6、未来预测 7、季节性影响等所需资料：二手资料为主，辅助以第一手调查数据供给分析：1、国家和地区相关政策 2、建筑要素的价格 3、市场中开发商的数量 4、开发商对未来的预测 5、二手房市场等供需缺口分析：结合住宅市场的空置情况，进行供给与需求的总量与结构对比分析，并辅助以经济发展与收入增长的预测，得到市场供需缺口。2 住宅市场细分分析3特定地块或产品分析l 地块所在地区气候调查l 地块土地性质调查l 地块周边环境调查l
11、 地块交通条件调查l 地块周边市政、公建配置设施调查l 地块周边社区现状调查l 地块特性的类似方案分析附件二 商铺市场分析零售市场经济分析商圈分析上铺细分和产品定位1零售市场经济分析n 区域整体零售市场分析 内容：需求能力、供给状况n 目标地块的零售空间分析内容：需求能力（购买力及消费模式、竞争对手、消费者特征） 供给状况2 商圈分析n 商圈类型核心商圈、次级商圈、边缘商圈n 影响商圈的因素地雷、经济、商品属性、商圈重叠、零售聚集、周边设施等 3 商铺细分及产品定位 n 细分标准服务区域、规模、经验模式、产品类型、服务对象、建筑特点、聚集方式n 产品定位标准层的布置、交通规划、设施装配档次、功
12、能设置、空间分化、装修风格附件三 写字楼市场分析写字楼区域市场环境分析写字楼市场细分写字楼市场供求分析写字楼产品定位1 写字楼区域环境分析n 宏观经济背景n 房地产市场背景n 区域发展条件n 区域竞争形势2 写字楼市场细分n 写字楼物业分类按档次分：奢华、一般、通用性和专业型安区域分：有区域具体环境和条件决定安地段分：土地分级n 写字楼用户分类安行业分：IT、金融、贸易、制造等安服务范围分：外资、合资、内资、本地、本国、国际等安企业性质分：国有、集体、合资、外资等3 写字楼供求分析n 总需求分析各个行业就业情况预测写字楼使用者就业情况写字楼空间的人均占用面积写字楼空间总需求n 总供给分析写字楼空间存量分析在建项目分析对未来项目的预测4 写字楼产品定位n 写字楼的功能设置n 写字楼的交通规划n 写字楼的标准层n 写字楼的智能化程度n 写字楼的物业管理
