精装修住宅成本控制

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1、成本控制要素,住宅精装修成本控制分析,目录,一.精装修成本控制标准体系,二.精装修项目成本控制实施细则,一.精装修项目成本控制体系的标准化,二精装修成本控制要素和实施细则,住宅精装修项目成本控制要素 设计阶段的成本控制 实施阶段的成本控制 物料采购的成本控制 （一）.精装修设计阶段的成本控制 1、产品的定位，标准的选定，设计风格确定 2、主要材料选择 3、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准） 4、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。 （二）.精装修实施阶段的成本控制。 1、工程预算控制； 2、工程发包控制； 3、施工阶段的成本控制； 4、决算阶段的成本控制； （三）.采购

2、成本控制 1、甲供材料的选择范围 地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。 2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况） 3、竞标性采购 4、战略采购,1、精装修设计过程成本控制流程 精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行： 1.1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。（由营销策划部门、设计部门确定）。 1.2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算， 初 锁定成本（可由装修设计公司来完成）。 1.3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地 材料、卫

3、生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采 购部门来完成） 1.4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。 1.5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。 1.6、按照最终的定版装修设计，完成精装修成本预算的编制。 精装修设计过程的成本控制流程,成本定位,装修设计 设计预算,采购询价,编制预算,调整设计,实施预算,2、采购成本控制,2.1、常规的采购控制手段,对共性需求的材料设备实行集团采购 电梯 空调 热水炉 木地板 洁具 龙头 门锁 石材 涂料、墙纸 厨房电器,影响装饰效果的分项工程实行专业化分包 木制品（

4、木门、固定家具、橱柜、木地板） 空调 地采暖 干湿作业 电气管线及设备安装,2.2、分项采购的细节控制,木门的采购,对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一 关注的质量要点 木材干燥水平。 木材本身的品质。 门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 饰面做法。 油漆质量。 门套的设计方式。 将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确： 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段,橱柜的采购,关注的质量要点 台面人造石的质量，价格差别可达10倍。 柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。 表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。 每一种五金件。进口和非进口价格差别

5、极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。 抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。 封边条的工艺及材料。 各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。 加工水平。 施工阶段的划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段,衣柜及成品木作的采购,几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。 活动部件的可靠性需要认真把握。 防潮能力常常不足。 制作安装的时间比较长。 安装时对现场有一定影响。,木地板的采购,木地板在精装修房应用很广泛。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。大多数建筑的施工精度难以满足要

6、求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。 因此木地板的采购一般采用供货商包安装的方式。 木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。,瓷砖的采购,尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题： 瓷砖的损耗远大于定额值 第二点，墙砖采用无缝砖时 第三点，排版设计时 第四点，色差 最好按照每一色号准备2的瓷砖用于物业维修。 瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦,水泥的采购,通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。 白水泥的

7、质量一定要好，否则勾缝会发黑。 质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。 如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。,天花角线,大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。 有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品或者高分子材料。 扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。,各类装饰胶合板,有关裂缝问题 有关含水率问题,铝合金吊顶,卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用

8、比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。 收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。,乳胶漆,乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。 乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随产品不同略有差别）。,石材,石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。

9、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。,镜子,容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶根据不同情况，采用不同性质的，常规采用中性，周边要求密封防潮。 镜子的损耗极高。,五金件,一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。 五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。,卫生洁具,马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大

10、。 浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。 卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。,开关插座,集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。,灯具,对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。 其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。 T5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。 感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制T5暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用加强型（52W），但也并非完美的组合。,3.1、施工招投标及组织方面 3.1.1、加

11、强考察力度，精挑细选，选择最适合本项目的施工单位； 3.1.2、采取清单投标报价方式，对清单的内容及形式（应包括计价部分和措施部分） 进行全面详尽的梳理，并在招标文件中做出详细的要求； 3.1.3、合同主要经济条款：采用按户型总价包干，变更签证另计的形式； 3.1.4、增大招标工程量，减少标段，加强议价能力； 3.1. 5、按合同约定协助工程做好施工界面的移交，跟进和协调装饰总分包关系； 3.1. 6、跟踪精装的后设计内容（比如户内栏杆、挑高露台封闭等）。 3.2、甲供材料招投标及组织方面 3.2. 1、采取邀请招标的方式，对报价清单的内容及形式（包括供货周期、成品保护和质保时 间等）进行全面

12、详尽的梳理，并在招标文件中做出详细的要求； 3.2. 2、在合同签订中对材料的备货要求、按时供应到场（或带安装）、验收过程及质保体系等进行明确的约定，控制其 它 间接成本发生； 3.2. 3、对受市场波动大的材料在招标及合同签订过程中重点关注，应充分分析市场行情和走势，在供货周期内在保证材 料质量、供货时间的前提下尽量做到成本最优； 3.2. 4、协助装饰总包控制供货节奏，及时跟进现场验收情况，配合工程协调总分包关系，控制一些类似多次搬运、交叉 作业、多次污染等隐性成本的随意发生； 5、对“甲限乙供材料”及时跟踪施工单位和商家签订供货合同，控制材料质量和价格 及时锁定。 3.3、在施工过程中，

13、因设计变更产生的成本增加，及时在月度运营会和项目周例会上针对成本变动情况进行通报、反馈， 加强职能与项目间的互动和沟通，确保项目既定目标优质实现。,（三）施工招标和施工过程中的成本控制,5、精装修住宅成本的五个管控 5.1、目标成本控制 公共部分装修的成本控制，室内装修成本的控制 精装修部分建议成本控制范围：510%（标杆企业3%）。 5.2、设计合同成本控制及装修施工合同成本控制,做到“无设计不合同”。 5.3、控制付款，做到“无计划不付款”、“无进度不付款”。 5.4、动态成本控制 做到分级管控体系，形成月度成本报告与动态成本回顾会议管理制度，建立成本 “预警”与“跳闸”机制，明确成本超预

14、警指标、强控指标后的措施方案。 5.5、成本控制与绩效指标挂钩。,精装修住宅开发成本的构成,项目开发成本构成： 1、土地成本（地价、拆迁、补偿等） 2、项目前期费用（勘察、土地整理、可行性研究等） 3、项目配套费用（大配套、小配套） 4、行政事业缴费 5、设计、监理费用（概念设计、规划设计、建筑设计、配套设计、园林设计、技术咨询、各种监理、精装修设计费用等） 6、管理费用 7、建安费用（土建、安装、设备、管网、园林、精装修等） 8、营销费用（策划费用、销售代理费用、广告费用等） 9、综合税金（营业税、印花税、土地增值税、所得税等） 10、资金成本（融资成本、贷款利息、财务费用等） 11、不可预见费用,