休闲地产

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1、休闲地产项目第一次汇报,2,第一阶段研究框架,休闲产业/地产的产业形态研究,休闲娱乐市场研究,项目场地评估,确定目标市场及初步开发构想,对开发核心概念的深入研究,国际成功案例分析,初步休闲娱乐概念确定,3,汇报框架,休闲产业/地产产业形态研究 旅游市场研究 场地评估 主题公园 度假村 成功案例分析 初步休闲娱乐概念确定,休闲产业/地产形态研究,5,休闲、旅游业的背景,休闲、旅游业属于“朝阳产业” 正在成为世界上几大产业之一 随着社会进入“休闲时代” “体验经济”，21世纪休闲、旅游产业将有许多新的变化和更大的发展。 “旅游业对于21世纪而言，正如石油业对于20世纪一样”,6,休闲旅游业的发展趋

2、势,娱乐因素 E因素 商品和服务将不再足够 如果对有形商品收费，从事商品交易 如果对实施的活动收费，从事服务交易 只有当你对顾客和你一起付出的时间收费，才进入了体验经济 顾客愿意为体验付出更多,7,旅游业的发展趋势,双收入家庭有更多的可支配收入，但时间的安排缺乏灵活性 时间的缺乏将带来更多次数和更短的旅行（周末旅行次数增加） 家庭旅游是最重要的旅游市场（近3/4的假日旅行是以家庭为基础的） 如何利用主题公园支持大型度假村和房地产项目的开发等其他土地用途，令目的地变得更有竞争力、更有收益性是很重要的。,8,休闲娱乐产业特性,高风险性 属于心理、精神层面的需求，为在食衣住行等物质层面的基本需求满足

3、后产生，易受经济环境变动而影响，需求不稳定，使得投资风险性高。 季节性 部份休闲活动，如，冲浪、海边戏水等，须于特定季节、时间方能进行从事，而有淡旺季的产生。此外，休闲活动多集中在周末或连续假日进行，因此，休闲不动产多数假日人满为患，平日设施容量过剩的情形。 单一体验性 休闲游乐区的游憩活动属于体验性活动，一般而言，游客的参与愉悦感会随着到访次数的增加而递减，尤其市场竞争激烈，消费者忠诚度低，须以提高服务品质，增加设施丰富性与新鲜感，争取消费者的重游。 投资长期性 休闲产业的特性，使得休闲不动产的开发而为长期性投资，不具有立即获利能力，要在事前经过专业研究与规划，提出符合市场需求的定位与合适的

4、开发规模。,9,休闲地产的分类,休闲度假中心 主题乐园 城市型娱乐设施,资料来源：ULI,10,度假村,按靠近主体市场的远近 目的地度假村、非目的地度假村。 传统的度假村类型：海洋度假村、湖泊河流度假村、山川滑雪度假村、高尔夫度假村，-凭借于各自特有的月娱乐设施-高尔夫、骑术、牧场、健身、自然景观、体育探险。 度假村强调舒适的住宿功能、完善休闲游乐设施，让人度假时能松弛身心、惬意享受。此类型休闲产业主要包含住宿功能，结合周边休闲娱乐、餐饮设施或结合当地旅游据点发展而成。,11,主题乐园的分类,自然赏景型 以自然资源、风景名胜为主要诉求的游乐区，如，海淀凤凰岭自然风景区。 文化育乐型 以历史古迹

5、、人文风情为特色的游乐园，如，颐和园、紫禁城。 动植物展示型 以动植物展示为主题，多以人工打造整体游憩环境，如，北京市植物园、北京动物园。 机械游乐型 以新奇、刺激的机械游乐设施为号召的主题乐园，如，北京游乐园。 异国风情形 以展示世界各地的异域风情为主,如，世界公园。 为丰富主题游乐园的娱乐性，现今许多著名主题乐园开发案例中，多结合上述类型娱乐，而成为多主题游乐园，如，香港海洋世界主题乐园便结合海洋动物表演与机械式游乐设施。,12,都市型娱乐设施,具有集客力的城市型娱乐设施包括有： 多厅式影城（Cinema Complexs） 表演剧场/现场表演餐厅（Live Performance The

6、aters/ Dinner Theaters） 赌场 教育性设施 家庭游乐场/高科技游戏场 室内主题园 夜总会/酒吧 特殊电影院,13,休闲娱乐产业的发展趋势 娱乐设施的聚集,集合多种休闲娱乐元素形成具有广泛的吸引力的目的地。以拓宽目标客户市场，延长停留时间 根本性的转移：从休闲娱乐间的不同产品间的竞争变成对目标客户的休闲时间的竞争。 把客人吸引来的休闲娱乐设施 高质量的住宿、餐饮服务设施 充实客人停留时间的活动,14,目的地型娱乐休闲地的各要素的关系,主题娱乐设施,Spa,夜总会,零售/娱乐,音乐演出,辅助性娱乐设施,教育性设施,核心层,积聚层,衍生层,15,目的地50年生命周期理论,公共设

7、施缺乏，数量不多的旅游者,季节性特点，来自当地其他设施的竞争,提供更多的设施，旺季时出现拥挤，淡季有相当旅客,旅游成为经济支柱，增长变缓，努力延长旅游旺季,容量达到极限，已成熟，但不再时髦,游客市场萎缩。,旅游市场研究 -需求分析,17,海外来华旅游,海外来华和来京旅游人数和外汇收入同步稳定增长。,18,海外来华旅游,海外来华和来京游客中以会议和，休闲、观光、旅游占前两位。,19,海外游客来华消费,海外来华的过夜游客的平均停留时间有所缩短，但由于日均消费有所提高，所以每位游客的平均消费额有所上升。,海外来华的一日游的平均消费额有逐步下降的趋势。,20,海外游客来华消费构成,1997至2001年

8、5外国来华游客的消费构成中娱乐消费在2001年有很大上午提高，商品销售在2001年有较大下降，其他部分变化不大。2001年前两位的消费为长途交通和游览。,海外来北京的游客的消费结构中前三位为长途交通、住宿和购物，而游览和娱乐只占到其中的12%。,21,海外游客感兴趣的旅游目的地,海外游客感兴趣的前三位旅游目的地分别为山水风光、文物古迹和民俗风情。,22,国内旅游,国内旅游人数和旅游收入稳步增长，且旅游收入的增长速度高于旅游人数的增长速度。,23,外省市来北京旅游目的和消费构成,外省市来京旅游游客中休闲、游览所占的比例下降较大。 而商务旅游人数比例上升较大。 反映了国内各地旅游市场之间的激烈竞争

9、和人们旅游目的地的多元化。,从1998年到2001年消费构成比例变化不大。 其中用于游览娱乐的消费只占到其中约13%。,24,外省市来北京旅游停留时间,外地来京游客平均停留天数6.5天，比1998年减少0.4天。,25,外省市来北京旅游人均消费,外地游客在京人均旅游花费为1115元，比1998年的680.4元增加了434.6元，年均增幅17.9%。,与1998年相比，花费增加幅度最大的为休闲游览，人均花费年均增加52.1%,26,北京市市民本地游游客人数和旅游收入,旅游人数和旅游收入稳步增长，2001年人均消费157元。,27,北京一日游,在北京景点一日游中，北京人的比例占61.9%，在外地游

10、客中河北省比例最高为30.3%，天津市占19.9%。,外地来京一日游的人均花费为163元，北京市民一日游人均花费为77.2元。,28,旅游市场需求 总结,海外游客人数和旅游收入稳定增长，在游客构成中休闲、观光、游览和会议居于前两位，约占60%。 海外游客来华平均停留时间略多于6天，人均消费约850美圆，来京的人均消费约1000美圆，高于平均水平。消费结构中大部分为交通和住宿，占40%以上，用于游览、娱乐和购物约占30%左右。 海外游客来华的旅游目的地前三位为山水风光、文物古迹和民俗风情。 国内游客人数和旅游收入稳定增长，外省来京游客中休闲娱乐所占比例最大，但有下降趋势。 外省游客平均停留时间为

11、6.5天，人均消费1115元，其中约40%用于交通住宿，用于游览娱乐和购物的低于30%。 北京市民本地游人数和旅游收入稳定上升，2001年共3545万人次，人均消费157元。,旅游市场研究 -供给分析,30,旅游人次在200万人次以上的景区主要为历史名胜古迹类，同时国外旅游比例高于其它景点。 主题公园的旅游人数在50120万人次之间 主题公园的门票价格最高，普遍在60元每人以上，其次是名胜古迹类在1540元每人之间，具有渡假性质的景点门票价格通常为1030元每人。,北京主要旅游区点基本情况,31,北京旅游休闲市场,北京具有丰富的旅游资源，对外开放的旅游景点达300多处。 北京做为世界闻名的历史

12、古城和文化名城，保留有许多名胜古迹和人文景观。 有世界上最大的皇宫紫禁城、祭天神庙天坛、皇家花园北海、皇家园林颐和园、八达岭、慕田峪、司马台长城以及世界上最大的四合院恭王府等名胜古迹。全市共有文物古迹7309项。 北京累计拥有各类旅游资源1710个。,32,北京休闲、旅游市场,自然景观： 水文景观：昆玉河、大觉寺泉、 雁栖湖、龙庆峡 气候生物：植物园、森林公 地文景观：香山、奇峰、,北京旅游 资源分类,人文景观： 历史名胜：长城 古迹建筑：坛庙、 寺观、皇家园林 主题公园：中华民 族园、海洋公园、 展览：炎黄艺术馆、 娱乐：卡拉OK、康 乐宫、滑雪场,服务类： 宾馆、饭店、 渡假村 旅游商场,

13、33,自1978年我国旅游业兴起以来，北京的郊区旅游在八达岭、十三陵等著名游览地的影响下发展起来。到2001年，北京共有旅游景点326处。,北京旅游景点供给量,单位：个,资料来源：北京市旅游局,34,北京旅游景点位置分布,根据北京的自然地理条件，景点集中分布于北京西北、正北、东北和西南的延庆、怀柔、密云、房山等地。 景点的开发对交通基础条件的依赖性强。多数景点沿国道线开发建设。,35,人文景观总体供应结构,抽象吸引物 3% 艺术表演景型、 少数民族文化景型,现代人文 80.1% 产业旅游地景型、 城市现代建筑型、 现代城市公园景型、 动植物园景型、 主题公园/人造景观型、 购物旅游地景型、 疗

14、养度假地景型、 科学教育设施景型、 康体设施景型、 表演设施景型、 体育/军体设施景型、 博物馆/展览馆景型、 城市广场景型,历史遗产 16.8% 文化遗址景、社经活动旧址、 军事防御体系遗址景、古典园 林景、帝陵与普通陵墓景、 宗教建筑群、石窟/石刻景、 历史纪念景、革命纪念地建筑、 殿堂景型、古塔景型、名桥、 碑景、牌坊/门楼型、建筑小品,36,人文景观现代人文景观供给状况,资料来源：北京旅游资源数据库,37,服务类度假村、宾馆饭店,北京有162家宾馆位于郊区，占北京宾馆饭店总体供应的29.2% ，这些宾馆具有休闲、会议及度假功能。 此外郊区一些对外经营的部委直属度假村、疗养院并未包含在旅

15、游局统计资料内。,资料来源：北京市旅游局,38,根据人们前往休闲、度假村的目的，度假村主要座落在具有山岳、湖泊及其他资源的风景地。 因选址通常远离喧器城市，空间开阔，同时可以提供诸如滑雪、划船等户外娱乐设施。,服务类度假村、宾馆饭店,39,北京旅游市场远景发展目标,分期建设方案目标（20002020年） 规划阶段（20002005年） 目标：完善中民城区政务、商务、娱乐服务功能，拓展人文古迹观光旅游的广度和深度，建设大规模、高标准国际会展中心。提高外业游客和北京市在住人口的旅游、游憩满意度，面向北京在住人口，加强北京市环城游憩带的建设，完善多种功能的短距离、短时间度假基地。 规划后期（2006

16、2020年） 目标：完善北京市的整体旅游空间布局结构，时一步提高前期开发的观光区、度假区的质量，开发远郊区县生态观光、度假旅游区资源，形成北京市完整的外围旅游圈。,40,北京旅游市场远景发展目标,旅游空间布局上形成3圈21区的基本格局,41,北京旅游市场远景发展目标,度假旅游 1995年北京市政府批准的6处市级旅游度假区： 海淀区西北部的稻香湖旅游度假区 怀柔红螺山旅游度假区 密云白河旅游度假区 昌平桃峪口旅游度假区 丰台花乡旅游度假区 平谷金海湖旅游度假区 2005年至2010年要提高度假区等级标准，争取有两个度假区达到国家级 “十五”期间有5处旅游度假区计划进入市级度假区行列 顺义潮白河旅游度假区 昌平小汤山温泉疗养度假区 怀柔与密云交界处的云蒙山森林旅游度假区 门头沟的灵山风景旅游区 延庆松山自然保护区,42,北京旅游市场远景发展目标,体育旅游与康体休闲旅游 北京具有发展体育旅游的许多有利条件：2008年奥运和北京人群对体育健身、体育娱乐的群众性体育健身运动。 将有利于开发体育运动的延伸项目