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1、D02精装修可行性分析报告,2009年09月08日,随着房地产行业的发展水平越来越高，消费观念的逐步提高，人们对于居住的舒适性有了更高标准的要求。精装房住宅应势而生。 在政策的指引下，全国精装房住宅在近几年得到广泛的发展，已经成为今后房地产市场发展的主要方向。 在一线城市，精装房住宅得到了快速发展，部分隐性问题也逐渐显露出来，无论是成功还是失败方面，都为其他城市提供了良好的借鉴作用。 在武汉，精装住宅的开发尚处于起步阶段，与发达城市有相当的距离，但是随着成熟开发商的进驻，消费市场接受度的提高，武汉的精装房市场将会得到快速发展，越发精彩。 但是就目前武汉整体经济水平以及武汉现有精装修楼盘的运营状
2、况来看，武汉精装房步入高速发展还有待时日！,前言,报告架构,3、全国精装房市场发展研究及预测,4、武汉精装房市场发展研究及预测,5、针对本案D02精装修可行性研究,1、精装房的发展总体分析,2、国外精装房现状、相关经验及趋势,精装房的发展总体分析,从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期。从客户的完全不认可到逐渐接受，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。,精装房市场发展过程,简装（毛坯）房一统天下 90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时
3、的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。,菜单式装修房崭露头角 1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。,买房送装修成为市场热点 2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重有显著提升。 在开发企业对装修方式的选择上。从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风
4、险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿,装修、毛坯住宅平分市场 经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修队住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修未代表行使的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。,装修住宅成为市场主流产品 以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。,90年代初,1997年,2000年,2005年,2007年,精装房的政策推进,政府的政策导向，推动了全装修住宅市场的发展。 早在 1
5、997年 4 月，建设部就颁发了家庭居室装饰装修管理试行办法，同年11月，原建设部建筑管理司和中国建筑装饰协会公布了关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见。 1999 年国务院72号文关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见中，就提出了加强对家庭住宅的装修管理。 2001 年建设部又发布了一系列文件和管理标准，如 2001 年 12 月 9 日建设部发布国家标准建筑装修工程质量验收规范。 2002 年 5 月 1 日起施行的建设部令第 110 号住宅室内装饰装修管理办法、2002 年 7 月 18 日建设部颁布了商品房住宅装修一次到位实施到则。最近党中央领导又明确提出了大力发展
6、“节能省地型”住宅，推行一次装修到位的要求。这些政策的出台，表明了新建住宅实施全装修工程是住宅建设的发展方向，是住宅产业现代化的必由之路，推行住宅全装修的春天已经来临。 2005 年建设部关于商品住宅性能认定的标准已经出台，住宅性能评定技术标准（征求意见稿）将住宅性能划分成适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能5个方面。按照评定得分，住宅性能被划分为 A、B、C3 个级别。其中，A 级是性能好的住宅，B 级是性能达不到 A 级但可以居住的住宅，C 级则是在安全性方面不适宜居住的住宅。从标准的征求意见稿来看，要达到 A级标准以上的住宅，基本都是全装修住宅。该标准的出台，对于购房者来说将
7、会得到更多的知情权，做到在买房子之前就能对房子的质量心中有个数。而且如果房子出现了什么问题，业主也可以有相关维权的依据。,精装房的产品特征分析,1、装修风格,全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。, 古典风格（豪华富裕）,把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。,代表楼盘：徐汇御苑 汤臣一品, 柔和风格（平稳独立）,一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主
8、要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。,代表楼盘：上海滩花园 中环凯旋宫, 都市风格（独立个性）,注入动力的风格，尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种风格大量地出现地公寓之中。由于很多时候，他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员，所以他们往往强调一种个性。,代表楼盘：创智天地 碧云东壹栋, 清新风格（轻淡写意）,这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。,代表楼盘：天山河畔花园,2、地板,【分析】 从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎笼断了其
9、它的地坪装修材料，从装修标准1000 元/m到 2000 元/ m之内的百分之七十以上的大众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板。而在 2500 元/m以上的楼盘会更多的配置实木地板。,3、整体厨房,【分析】 从上图可以看出，德国poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修标准在 3000 元/m以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国 nobilia 和国产美时分别是装修标准 2000 元/m和 1000 元/m左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎。,【分析】 从上图可以看出，国产科勒最多是出现在装修标准 2
10、000 元/m左右的楼盘中。而装修标准 1000 元/m左右的楼盘则几乎被国产的 TOTO，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准 2500 元/m以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。,4、品牌卫浴,5、品牌空调,【分析】 从上图可以看出，日本大金户式中央空调是装修标准在 2500 元/m以上的高档楼盘首选，其中，日本大金 VRV II户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品。其次，大金分体式空调更多的出现在装修标准 1000-2000 元/m之内的楼盘。,6、厨房设备（炉灶、吸油烟机、烤箱等）,【分析】 从上图可以看出，德国 gaggenau 的品
11、牌形象被装修标准在 4000 元/m的顶级楼盘所认可，此品牌设计的炉灶、电烤箱、吸油烟机、微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客户所倾爱。其次，德国smeg品牌是体现高贵与完美厨房的第二选择。西门子品牌占据了装修标准在 2000 元/m 左右的主要楼盘。林内品牌仍是装修标准 1000 元/m楼盘的 最先选择，前几年可以笼断这个档次楼盘厨房设备的林内品牌，正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场。,7、墙砖,【分析】 从上图可以看出，用大理石铺砌厨房、卫生间墙地面是装修标准 2500/m 以上楼盘最常用的装修材料。而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中，高档楼盘所接受，在此需要解释的是，亚细亚品牌只
12、是在众多国产品牌，如诺贝尔，冠军中显得略微突出，也可以说，亚细亚是国产品牌的代名词而已。,精装房的工程流程分析,装修住宅施工过程,1、收集基础信息 需要收集的信息主要有：房型图纸（一般是设计单位房型平面的扩初图纸）、测绘单位的面积房型（暂测）、小区平面图、周边竞争个案资料等相关资料,2、确定装修房定位 对房型进行分析，针对产品所在区域结合营销提出设计原则和风格，最后确定装修数量、位置、设计风格及材料配置、制作工艺等。,3、列出材料配置清单 在装修房定位确定之后，需要到市场上需找价格和材料的支撑，这2个因素直接决定装修价格，找到市场依据后才能保证材料配置清单的准确性，此清单将作为合同附件列入装修
13、公司与开发商的正式装修合同中。,4、样板房装修 样板房的设计标准及总价确定后，装修公司与开发商签订正式装修样板间合同，开始进行样板房装修。作为装修标准的唯一依据，样板房在今后的销售中非常重要，它的装修风格、用料、效果、施工质量将直接影响购房者心态，因此在其设计时就要不断推敲，直至最佳方案出台才可施工，以免为今后带来麻烦。 还有一点需要注意：样板房作为全装修房销售的重要道具，具有样板房坐在实地，这些样板房在出售后仍旧向公众开放，其间产生的折旧、破损都由装修公司负责解决，因此产生的费用也将由装修公司承担。,5、全装修阶段 在整个工程土建竣工验收后，开发商得到商品房入住许可证，与物业公司交接完毕，业
14、主购房按揭到位，与物业公司办妥所有入户手续之后，装修公司方可进场进行装修施工。在此之前业主与装修公司签订了装修合同，业主对装修图纸进行了确认，若有不同于样板间的地方需要改动也要在合同中反应出来。如果更改时在样板房基础上作“减法”则总价不变，如增加插座等则总价增加。 全装修工程自业主入户之日起四个月全部完工，届时由装修公司将钥匙交入业主中，由此全装修阶段结束，售后服务期同时开始。,6、交房与售后服务 装修房的售后服务也由装修公司负责，在实践当中装修公司总结出一套较为专业的服务工作流程，参照下图，通常由客服部经理直接向项目总协调人负责。,房屋验收单复印留底,确认装修事宜,确认后两天内客户提供材料送
15、装修方仓库,隐蔽工程验收签字,客户附加服务,交房工作流程表：,装修房的工程风险,全装修工程是一项非常复杂的综合性工程项目，工程周期漫长，人员素质参差不齐，社会影响面广，其间会产生诸多复杂的问题，以下提出几点可能出现的问题以供参考。,1、装修房效果与交房的结果不同,在销售时开发商向客户承诺交房的成品房将会和样板房完全一致，但实际上并非每个业主都能如愿，造成实际产品与样板房不一样的原因主要有以下几点： 样板房的原图纸与原毛坯房图纸不统一 通常样板房是按照原土建图纸设计装修的，但实际土建施工的标准可能并不一样（例如比图纸少一个插座）等，这是通常由装修公司在毛坯中对这些“不一样”进行弥补再进行装修，当
16、然这笔费用也就增加到装修公司的头上，装修公司费用以外的增加难免会导致装修质量的下降，相应增加了购房者与开发商的质量风险。 土建质量差 目前有些土建工程的质量较差，客户在竣工验收合格后，装修公司进场时却发现墙面剥落，下水管存水弯没有安装等较为严重的质量问题，进而影响装修房的最终效果。从根本上解决这一问题，主要依靠政策法规的进一步完善和整体行业素质的提升。 装修质量差强人意 家装行业中普遍存在着以次充好、偷工减料等欺瞒行为，一些人员素质不高的装修企业难免将这些不良行为带入装修房市场，这样就时常会出现这些样板房时精工细作，而实际大规模施工时粗制滥造的现象。,2、资金风险,由于装修工程体量大，周期长，缺乏管理的成功经验，因此容易出现资金流转上的问题，一旦时过境迁，材料费用上涨，装修公司将会面临巨大色资金风险，一些诚信度不高的装修公司会被迫采用以次充好等手段来解决，这样一来结果受损失的还是消费者利益及开发商自己的声誉。,3、装修公司的履约能力,目前参与装修房市场的装修公司大多是一些知名度不高的中
