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1、深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告1新锦安实业发展（深圳）有限公司新锦安实业发展（深圳）有限公司前海湾壹号地产（一期）项目前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告尽职调查报告报告部门：报告部门：产品部产品部报告日期：报告日期：20120144-66声明与保证声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照开发商融资类业务尽职调查工作指引和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定融资计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。深圳前
2、海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告2第一部分第一部分项目概况项目概况一、一、项目概况项目概况（一）、项目背景（一）、项目背景介绍介绍：政策优势政策优势：近年来国务院陆续批复广东省内三个国家级新区，珠海横琴新区、深圳前海新区和广州南沙新区相聚成立并进入热火朝天的建设期，国家级的珠江三角洲地区改革发展规划思路基本明确。2010年8月26日国务院批准广东省人民政府、发改委实施前海深港现代服务业合作区总体发展规划，规划在8个方面、22项重大政策上支持前海新区的开发建设，其中包括前海与香港合作、金融改革创新先行先试、现代服务业税收体制先行先试、深港两地教育医疗合作试点等。深圳借力国家级新区开发东风，将
3、举全市之力将前海新区打造成“东方曼哈顿”，特别是中共中央总书记2012年12月选择深圳前海作为其离京外访第一站，更凸显了深圳前海的国家级战略位置。前海前海整体规划：整体规划：深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告3前海规划效果图：前海规划效果图：交通规划：交通规划：前海新区各项重大政策的落实实施，都离不开新区配套建设的大力支持，特别是新区内地产建设对新区发展的重要性不言而喻，包括前海新区写字楼、高品质住宅和大型shoppingmall等城市关键性因素将决定深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告4未来前海新区能引进多少名企、多少人才，能创造多少就业、多少财富。本次申请融资的项目-前海湾壹
4、号就位于前海新区的宝安中心N5、N6区地块，总占地面积102342.83平方米，总建筑面积486545平方米，初步规划由17栋高层住宅和4栋酒店式公寓组成，项目共分三期开发，其中一期商业9千平方米，住宅12.3万平方米；二期商业5万平方米，住宅18万平方米；三期商业8千平方米，住宅11.3万平方米。其中一期住宅主力户型为五梯两户的300以上豪宅，平均层高44层，容积率4.7，绿化率30%。借力国家级前海新区战略规划的实施，未来10年新区内将创造1500亿元产业价值，加上18.04平方公里新区内规划的住宅比例不超过24%，且不再新批住宅类用地等因素的作用，本项目将成为未来10年影响前海新区甚至深
5、圳地区住宅项目的新地标。参照目前周边楼盘价格，预计未来3-7年本项目可实现回款累计240多亿元。考虑到前海湾壹号项目平均楼面地价低于1700元/，资产价值非常充溢，未来融资方现金流充沛，还款能力较强，特安排本次融资。项目周边配套项目周边配套深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告5（二）（二）项目介绍项目介绍1993年10月新锦安实业发展（深圳）有限公司从广州军区房管局深圳房管分局处取得位于深圳市宝安区宝安大道与甲岸路交汇处三块土地（现位于宝安中心N5、N6区地块）的使用权，总占地102342.83平方米。新锦安实业向广州军区支付完期初约定的全部地价并于2004年前后办理土地证的过程中，广州
6、军区因内部协调，责令宝安区政府暂缓予以办理。新锦安实业在2012年前后商妥补交地价9亿元后，于2012年11月最终取得三块土地的土地使用权，土地使用年限从2010年4月起后延70年。2012年5月15日，新锦安实业发展（深圳）有限公司取得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发的三块地块的建设用地规划许可证【编号为（深规土许BA-2012-0065号，总用地面积29678.57）、（深规土许BA-2012-0063号，总用地面积50708.17）、（深规土许BA-2012-0066号，总用地面积21956.09）】，并于2012年11月2日取得其中两块地块的土地证【编号为（深房地字第50005
7、50499号，宗地号A004-0148，总用地面积50708.17）、（深房地字第5000550498号，宗地号A004-0150），总用地面积29678.57】。三块地块合计规划建筑用地102342.83平方米，合计规划建筑面积486545平方米（其中住宅部分建筑面积416035平方米）。三块地块分三期开发，第一期占地2.9678万平米，建面13.369万平米；第二期5.0708万平米，建面23.115万平米；第三期2.1956万平米，建面12.17万平米。项目位置：项目位置：本项目位于深圳市宝安区宝安大道西南侧与甲岸路西北侧交汇处，临近宝安体育馆、宝安区政府，是宝安区的政治文化中心。项目距
8、前海湾约3，是未来深圳的经济中心区，拥有良好的自然景观资源。项目距离地铁站约0.6km，宝安大道路口有交通车站，交通便利。深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告6项目项目周边周边环境环境：前海中央商务区临海靠山，藏风纳水，是汇聚社会精英的首选之地。西岸时代广场shoppingmall、龙光商务大厦、国际西岸商务大厦、华润万家、天虹、吉之岛等环伺左右；宝安体育馆、图书馆、创意园、博物馆、青少年宫与游艇俱乐部、碧海湾高尔夫球场等交相荟萃。放眼望去宝安公园、西乡公园、海滨公园、灵芝公园等绿意葱葱，旁边特雷新幼儿园、滨海中英文幼儿园、滨海小学、宝安实验学校、海旺中学、滨海中学等环绕，人文气息浓厚；
9、项目规划：项目规划：本项目由16栋住宅楼（全部为三梯两户）和4栋酒店式公寓楼组成，每栋43至44层；深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告7项目第一期规划：项目第一期规划：本项目主力户型为254平米、292平米、343平米的大户型，416平米和454平米的超大户型点缀其间，套内结构基本是四室三厅三卫以上，平层均为三梯两户，300平米以上户型设置专用电梯，并设有空中花园、保姆房和杂物间等，是终极置业的理想户型。户型定位户型定位：本项目产品户型为254-454平米的4-5房，产品全部由三梯两户的二房构成，品质较高；全部户型带有入户花园，真正的花园社区；入户花园可营造独立书房，创造更多功能空间；
10、超高实用率和性价比。深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告8价格定位：价格定位：定价依据一：鉴于目前项目周边楼盘毛坯房均价已达45000元-60000元/平方米，同时地段位置都次于本项目，而且普遍容积高、建筑规划理念较陈旧，因此本项目精装修房基准定价建议：(45000+60000/2)=52500元/平方米。定价依据二：本项目是目前前海湾宝安中心区少数规划（另一为鸿荣源壹方中心，均价在7万以上）的百米高层项目，户户规划一线宽景滨海户型，地标性极强，具备打造层峰产品的地段价值特区中的特区中心、大海景双重稀缺优势，另外项目自身配备一所规划占地面积6000平米的学校，同时内有500平方米高档泳池
11、会所可与住宅业主共享，因此项目市场价格可在基准定价上浮10%。定价依据三：本项目单一住宅建筑面积规划在254-454平方米之间，每户赠送面积比例超15%，且开盘时间在2015年一季度，伴随着国家出巨资打造的前海国家级新区及深港现代服务业合作区的不断发展、造势，宝安中心商、住功能配套更加完善，该项目市场价格可在基准定价上浮10%。周边楼盘价格：周边楼盘价格：深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告9项目投资综合评述1、本项目迎合高端群体优势，具有稀缺性最稀缺的户型：城市精英置业最佳选择，300平米以上户型为前海央区核心墅级大宅，满足三十年内居住需求；最难得置业方式：成品现楼，精工品质一一真实呈
12、现，避免置业风险四个月内精品装修交楼，即买即住，不用等待，省却供楼及租房双重负担，一步实现置业梦想；最具活力的邻里：国际精英住区，高素质人居，富裕人士、华为、海归、高科技人才为小区的主力置业人群，成就高端精英生活。2、期限短收益高：本项目投资期限12个月，半年支付一次利息，客户预期收益率为10-14%/年，远高于同期银行存款利息和理财产品收益率，抗通胀能力较强；3、本项目各条款已经北京德恒律师事务所审核通过，交易结构和融资方式合规合法；项目批复：项目批复：2012年5月15日取得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发的三块地块的建设用地规划许可证【编号为（深规土许BA-2012-0065号）
13、、（深规土许BA-2012-0063号）、（深规土许BA-2012-0066号）】，并于2012年11月2日取得其中两块地块的土地证【编号为（深房地字第5000550499号，宗地号A004-0148）、（深房地字第5000550498号，宗地号A004-0150）】。其中：其中：一期建设范围四至：东至金桂街，南至甲岸路，西至公园开阔草坪，北至圣尚路；二期建设范围四至：东至宝安大道，南至甲岸路，西至金桂路，北至兴华一路；三期建设范围四至：东至金桂路，南至兴华一路，西至榕江天御楼盘，北至海旺中学。项目的主要技术指标表：深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告10（三三）、项目建设内容项目建设内容11、一期建设内容：、一期建设内容：深圳前海湾壹号地产（一期）项目尽职调查报告11一期建筑面积：133690平方米（其中住宅建筑面积
