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1、苏州双金船商业运营管理有限公司,“泗阳雨润星雨华府” “泗阳中央广场” 销售代理合作方案书,项目鸟瞰图,泗阳星雨华府项目鸟瞰图,5#,4#,4#,9#,13#,前言,这是一个躁动的市场， 这是一个丧失了个性的广告时代， 每个人都在歇斯底里的咆哮， 声嘶力竭之后才发现不过是梦一场。 我们要做的不是跟风，不是从众， 而是一切从自身和市场需求出发， 每一个举动都要掷地有声。 告诉市场，告诉公众： 雨润星雨华府重装来袭！,五个人 四天 数十个小时 一场创意碰撞的头脑风暴 关于“泗阳雨润星雨华府”， 我们想到了更多,与市场上铺天盖地的广告相比 我们的推广不过是沧海一粟 推广至今， 没有广为传播的广告语，
2、 没有根深蒂固的产品形象。 为此， 我们要做的必须“一针见血” 我们要挑动市场最为敏感的神经。,产品的定位一半靠品质，一半靠推广 在目前的高端产品市场中， 雨润星雨华府始终处于“缺席”状态。 如何让更多人了解雨润星雨华府的品质？ 如何让市场知道雨润星雨华府的高端性。 鉴于此，我们需要 重塑泗阳星雨华府,目录,宏观环境分析,地理位置,泗阳县地处中国华东，位于江苏省中北部，东临淮安市，西接宿迁，北靠沭阳县，南濒洪泽湖，京杭运河穿境而过；县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。,泗阳交通十分便捷，京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西，泗沭公路贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境
3、，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较方便。,交通环境,地理位置及交通环境,行政规划及人口情况,截至2007年，江苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。县人民政府驻众兴镇。,人口情况,根据2015年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表：,城市化水平不断提高 约90万人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2015年的
4、47.36%,进入成熟化快速增长阶段. 户籍人口呈高自然增长,负机械增长 2004-2015年自然增长年均增长1.68万人,机械增长为负增长. 外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势 2010年外来人口3.67万人,近5年年均增长16.7%.外出人口由2006年24.05万下降到2010年的19.85万.,行政规划微软,经济情况,右图为泗阳县2012-2015年地区生产总值及增长比例情况，从2012-2015年区域内生产总值均保持较快的增长态势，2013年突破300亿元；2015年达到360亿其中房地产业的大量开发对趋于GDP的增长起到的至关重要的作用。,右图为泗阳县2012-2015年人均
5、GDP及增长比例情况，区域内2012-2015年人均GDP都保持稳定较快的增长比例态势，2015年人均GDP达到43853元；区域内人均GDP的稳定增长对趋区域房地产的快速发展奠定了坚实的基础。,上图为泗阳县2010、2015年三产业投资的投资情况： 可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主，其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用； 近年来国家加强了对房地产市场的调控，出台了一系列的调控政策，房地产市场销售出现了下滑情况，这也势必影响未来的房地产投资增长趋势，增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。,三产投资,地理 位置,泗阳县位于江苏省宿迁市，属于陇海经济带、沿
6、海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，城市区位优良，具有良好的发展前景。,交通 环境,区域内水路、道路交通动线发达，内外部交通规划优良，区域内外人员流动均较方便，对于房地产的发展有很大的利好。,经济 情况,区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势，经济结构中，第二和第三产业发展较为明显，整体城市化发展趋势愈发明显。,房地产环境,房地产投资逐年保持稳定增长态势，近年来开发量上升，住宅和商业项目大量涌入市场，导致竞争加剧，存量加大，项目操作难度大。,区域概况总结,房地产市场分析,泗阳城市发展方向何去何从？,现行规划,泗阳县城总体规划（2006-2020年） 城市性质 两河风光、楚汉文化为特色，
7、以纺织服装、精深木业和电光源为支撑的新兴中等工贸城市 城市规模 人口规模：42万人 建设用地规模：50平方公里 城市发展方向 沿京杭大运河向东、向北发展，西部整合,泗阳县城总体规划（2006-2020）,城市发展规划,泗阳县城市总体规划（2011-2030） 对泗阳的定位： 苏北腹地的县域中心城市 县城人口规模：20-50万人 建设用地规模：57平方公里 发展方向： 东拓：新兴产业城 西优：宜居生活城 南跨：生态文化城 发展模式分析： 滨河单边发展模式 跨河协同发展模式 城市跨河发展的空间格局： 一河：生态主轴（运河） 两岸：水岸画廊（城、水、绿相融） 三城：生活城、产业城、生态城,总体目标：
8、宜居城、兴业城、生态城、文化城 宜居建成以人为本，建设生活便利的城市 产业兴城以产业为动力，促进持续繁荣 生态立城以水绿为脉络，提升城市魅力 文化名城以文化为灵魂，提高城市品味,城市发展规划,泗阳现状土地供应量较大，2013年-2015年推出的土地大多处于储备状态，土地积压现象严重；住宅类产品土地供应量大，市场同质化严重，未来市场竞争激烈；本案周边推出土地集中，未来两年的开发重点区域，市场压力较大；市场去化速度较为缓慢，呈现供大于求的状态； 市场状况： 近几年市场推出的土地基本都是城区，拆迁量较大，随着拆迁的不断的完成，市场供应量将不断的增加，集合近期推出的地块，基本无拆迁，未来1-2年市场供
9、应量将会出现井喷的现象。,土地供应量分析,纯居住类型土地供应量不多； 居住和商业类型的土地供应量最多； 商业类型的土地供应量最少；,居住类型土地供应量大，商业类型地块供应量少，导致和我们项目同类产品增多，竞争项目增多。,土地供应量分析,泗阳房地产格局,泗阳房地产市场格局：以老城区为核心，向四周扩散,老城区伴随拆迁进度的加快仍然是未来两年房产竞争的主战场 城东工贸城主要以专业市场为主，在售商品房较少 在售楼盘都集中在城北和城西板块，未来区域内也有较大供应量 开发区板块近年开发量土地供应量大，未来竞争激烈 政府加速中心城区城市化进程的工作重心预示着未来商品房供应将迅速加大,前景看好,但未来市场竞争
10、激烈化,城东工 贸新城,老城区,城北板块,城西 板块,开发区板块,市场现状小结,市场发展还不成熟，还处在房地产市场发展阶段 ，市场可塑性强 以本地刚性需求为主，市场供需保持基本平衡，后期供应量较大 在售市场产品以多层和小高层为主, 多层和小高层产品有较大竞争压力，后期高层产品逐步推出，竞争也较为激烈 市场营销手段单一，包装策划相对落后，资源未得到充分整合,项目属性研判,项目区位,项目位于北京东路与洪泽湖大道交汇处，东临泗塘河路，南接长春路（规划路），地处泗阳行政核心。,项目概况,物业类型：普通住宅 区域所属：城东 得房率：78% 建筑面积：约63万 绿化率：35% 占地面积：195459 容积
11、率：2.54 装修状况：毛坯 开发商：泗阳雨润中央购物广场有限公司 特色楼盘：宜居生态地产 楼 层：低层 高层 车位状况：部分人车分流 机动车停车数：4102个 楼盘地址：北京东路与洪泽湖大道交汇处 交通线路：62、77、78路,S.W.O.T分析,项目定位分析,项目价值： 从区域规划及项目自身规模等基本情况来看，项目已具备打造高端项目的基本条件。,产品竞争力： 通过对泗阳市场调查发现，泗阳市场上大多数都是中低档产品，高档产品处于稀缺状态。,规划指标： 总建筑面积60万平方米以上，高绿化率，低建筑密度，适合做中高档住宅产品。,市场竞争力： 项目建安成本高，在产品上没有新颖之处很难在市场上站稳脚
12、跟，提高项目档次支撑产品的竞争力。,结合市场方面情况，项目定位走中低端和高端路线将会存在一定的硬伤， 高端项目路线将是本案的最佳选择。,功能配套,以不可替代性为原则，围绕建设“大型生活社区”，将具备以下几种特殊功能：,五大空间： 1、居住空间高品质,人性化,小区内具备满足全龄化活动的生活空间 2、休闲空间修身养性，运动健身，游乐购玩全功能享受空间 3、艺术空间品味审美，贵气尊崇，彰显主人身份的工艺空间 4、教育空间小学，幼儿园，小区周边具备完善的子女教育空间 5、亲水空间用手足可以感知的，人与水互动的水岸生活空间,三大服务： 1、智能化，专业化，人性化管理服务 2、生态自然环境服务 3、高规格
13、客户服务,27,下半年货值合计星雨华府,1、华府总建60万方，在售4#、5#，余房60套，约800万货值，今年8月底交付； 2、13#已售40套左右，库存 约1.3 亿； 3、9#现房，货值1.1亿；,竞品数据,竞品数据,推广策略,推广策略及遵循原则,1总体策略 以产品本身的优势为基础，用发展的前景做支撑，以便利的交通，完善的配套为辅助，将优美的社区景观为诱惑，全面开展攻心战略。 2策略诠释 以总体策略为纲要，充分作好销售前的各项准备工作，把各销售节点把握好，作好总体推广计划。 本案广告以精要为主线，户外、报纸、电视为主要媒体，同时辅以路牌、围墙、车身、广播与电视。报纸广告基本采用半版与整版两
14、种模式，开盘前适当辅以软文来炒作。 3营销推广原则 在本项目的营销推广中应始终把握三个原则： 一是抓住本项目实际卖点，让产品说话，即产品优势诉求原则； 二是未来价值现在化原则，即政务新区物业价值的超前呈现； 三是项目发展商品牌形象优势。,推广思路及策略,推广总体策略：大盘、品质、品牌，打造泗阳尊贵生活社区。 全方位推广，形成有效媒体攻势（报纸、电视、路牌、地盘内外包装、人员促销）； 品牌先导，形象跟进，有效扩大客户层面带动销售； 配合销售进度，广告宣传有力引导和紧密配合销售工作，按计划逐步展开。 注：地盘内外包装是指在项目施工期，为了防止施工场面的欠佳形象给受众带来滋扰和负面影响，对场地进行一
15、定的美化和包装（如围墙、展示中心、看房通道、绿化景观等处理），以消除或降低施工对目标和潜在客户的影响，保持项目的最佳形象。,广告策略诠释,突出产品形象策划、强调环境优势、注重观念唤醒、以情感诉求，借观念及情感共鸣，以及结合系列推广活动，在短时间内形成最广泛的认知及轰动，最终完成品牌提升及顺销之目标。,广告形式,营销中心、工地围挡现场展示 售楼书、DM单页及折页 报纸软文、互联网 道旗、车身广告 电视台 投放方式：冠名播出，可选择泗阳电视台房产报道栏目冠名。 电视广告特性：扩大信息覆盖面，发布信息详细，受众面可涉及泗阳市区及周边乡镇，并能即时传递项目的近况和相关信息 户外看板 位置选择：泗阳市中
16、心、大型高炮、楼宇广告等，可能的话建议在泗阳中心街口设置电子看板，吸引眼球。 广告内容：项目整体形象广告。 户外广告特性：户外媒体的时效性较长，且容易识别，受众面广，让观众记忆深刻。对广告诉求要求简练、明了、响亮。对企业或是产品的品牌树立起到推波助澜的作用，效果标新立异。,推广部署,推广部署,推广部署,推广部署,推广部署,推广思路小结,1各大战役，各自为营，营造卖点刺激型消者： 规避一般大型楼盘战线过长造成的市场反馈逐渐弱化的弊病，在保证项目整体形象统一的基础上，发挥各自卖点。 2创意发想点：它无我有，它有我精。 3居住环境的优势： 城东居住核心区域； 潜力地段：泗阳新城所在地，最具升值潜力的区域； 产品创新：规划高起点、品质高要求，结合生态、科技、文化、时尚等多重元素，着力打造一个现代激情与传统文化、人本与自然最佳结合的传世社区； 品牌保证：开发商在多个行业的优秀口碑，以及设计、营销、管理等品牌资源的整合，形成一个强大的品
