古街改造案例

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1、无锡南长街 位置：江苏省无锡市南长区中心地段 体量：占地 18.78 公顷，全长 5.5 公里 历史：南长街的历史可以追溯到公元 10 世纪，这里是北宋开设的驿道。驿道南连 苏州，北接常州，与水驿古运河并行。大运河中的江南运河无锡城区段组成部分 现状：中国历史文化名街，国家 4A 级景区，景区内业态以餐厅和酒吧为主 优势：周边交通便利，人流量大，景点古迹众多 过去 YESTERDAY 现在 TODAY 成都锦里古街 位置：四川成都武侯祠大街 231 号 体量：占地 30000 余平方米，建筑面积 14000 余万平方米，街道全长 550 米 历史：锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道

2、之一，早在秦汉、三 国时期便闻名全国 现状：以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、 休闲娱乐为一体的 4A 级景区 优势：周边交通便利，历史悠久，游客众多，美食众多 成都宽窄巷子 位置：四川省成都市青羊区同仁路以东长顺街以西 体量：479 亩 历史：康熙五十七年（1718 年）少城 现状：修葺一新的宽窄巷子由 45 个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化 底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。 优势：周边交通便利，游客众多 现在 TODAY 过去 YESTERDAY 上海新天地 位置：上海市黄浦区太仓路 181 弄 体量：30000 平方米

3、历史：兴起于 19 世纪 60 年代 现状：一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建 筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、 新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。 优势：优秀开发商，交通便利，人流众多，位于市中心，背靠知名商圈淮海路 现在 TODAY 过去 YESTERDAY 无锡惠山古镇 位置：无锡市西、锡山与惠山的东北坡麓 体量：整个面积约 70 公 顷 历史：兴起于 19 世纪 60 年代 现状：一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建 筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、

4、文化的休闲步行街。以中西融合、 新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。 优势：地理位置独特、自然环境优美、古祠堂群密集分布，3A 景区，无锡泥人 安徽省黄山市屯溪老街 位置：安徽省黄山市屯溪区中心地段 体量：全长 1272 米，精华部分 853 米，宽 5 至 8 米。 历史：元末明初，一位名叫程维宗的徽商在屯溪华山脚下新安江畔兴造了 8 间客栈， 四所 47 间房，史称“八家栈”。 现状：是中国保存最完好的一条徽州古街，虽历经天灾人祸，几度兴衰，仍保持着 明清年代的街市情趣：茶楼酒肆、书场墨庄，匾额旗招、朱阁重檐。 优势：历史悠久，中心地段，茶文化，各种年代徽派

5、建筑保存较好 江苏省扬州东关街 位置：它东至古运河边，西至国庆路 体量：全长 1122 米 历史：东关街是扬州城发展演变的历史见证，也是扬州运河文化与盐商文化的发 祥地和展示窗口，距今已有 1200 年历史。 现状：东关街拥有比较完整的明清建筑群及“鱼骨状”街巷体系，保持和沿袭了 明清时期的传统风貌特色。至今仍是扬州的商业重地，传统色彩浓厚的手工艺、 特色小吃和商业老字号集中地。 优势：周边交通便利，游客众多，市中心，历史悠久 浙江省杭州市清河坊 位置：它东至古运河边，西至国庆路 体量：清河坊历史街区占地 13.66 公顷 历史：。南宋时，清河坊商铺林立、酒楼茶肆鳞次栉比，是杭城的政治文化中心

6、 和商贾云集地。 现状：整个街区的业态布局，除保留区内著名的老字号外，以招租，联营等形式， 引入商家经营古玩、字画、旅游纪念品、工艺品、杭州及各地名土特产等符合街区 历史文化氛围的项目，形成以街引商、以街带商、以商兴旅、以旅促荣的良性循环。 优势：周边交通便利， 市中心， 距离西湖景区仅10分钟步行， 历史悠久， 4A级景区， 众多百年老店 江苏省无锡市荡口古镇 位置：江苏省无锡市锡山区鹅湖镇 体量：20.68 公顷 历史：自古就是区域性“水码头”，千年古镇 现状：古镇景区按照国家 4A 级旅游景区标准建设，围绕游客吃在荡口，住在荡口， 文化休闲在荡口的发展目标，着力打造成长三角休闲旅游度假胜

7、地。 优势：三地交界处，景点众多，4A 级景区，历史悠久，交通便利，业态发展齐全 现在 TODAY 过去 YESTERDAY 江苏省苏州市平江路 位置：苏州市平江路 体量：主要部分全长 1090 米，全长是 1606 米 历史：苏州平江路在苏州最古老的城市地图宋代平江图上就是当时苏州东半城 的主干道。800 年的古道。 现状 ： 路面改建传统长条石横铺彻成。 两侧支巷多为历史悠久的小巷， 路以 “水陆并行， 河街相邻”特色著称 优势：景点众多，4A 级景区，历史悠久，交通便利，紧邻苏州博物馆、拙政园 现在 TODAY 过去 YESTERDAY 江苏省苏州市山塘街 位置：江苏省苏州市姑苏区 体量

8、：全长 360 米 历史：山塘街始建于唐代宝历年间，公元 825 年白居易奉命到苏州任刺史。，曾是 明清时期中国商贸、文化最为发达的街区之一，被誉为“神州第一古街”。 现状：老街重现了当年山塘的繁盛，店肆林立、会馆齐聚。既有苏州老字号采芝斋、 五芳斋、乾生元等小吃店；也有吴韵茶庄、苏州桃花坞木刻年画、紫檀木雕、石雕、 刺绣等特色商铺。 优势：景点众多，4A 级景区，历史悠久，交通便利，紧邻苏州博物馆、拙政园 现在 TODAY 过去 YESTERDAY 浙江省兰溪市天福山 位置：浙江省兰溪市 体量：占地 9.23 公顷 历史：明、清两代至民国时期，兰溪是一座典型的商埠城市，拥有深厚的文化积淀 和

9、丰富的历史遗存 现状：兰溪名城保护范围主要是老城区和三江口地带，以天福山、城隍庙、桃花坞 等三个历史文化街区为核心，保护区内共有文物和历史建筑约 86800 平方米，其中 文物建筑 19556 平方米。 优势：历史悠久，古代 CBD, 市中心 现在 TODAY 过去 YESTERDAY 浙江省绍兴市蕺山书圣故里 位置：位于绍兴市市区东北部 体量：8.3 平方公里 历史：蕺山又名王家山，源于王羲之故居就在山脚。 现状 ： 属于绍兴历史文化重点保护街区。 众多名胜古迹散步在社区内的四街六弄之间。 优势：历史悠久，古迹众多，文化底蕴深厚 现在 TODAY 过去 YESTERDAY 浙江省龙泉市西街

10、位置：浙江省龙泉市，瓯江上游 体量：全长 1417 米 历史： 西街自唐建县时就存在了，因地处县治的西部，自古称为西街。 现状：近年来，未对西街进行过大规模的改造，其两侧的建筑风貌和尺度空间还基 本保留。 优势：历史悠久，建筑风貌基本保留，被评为历史文化街区 改造进行中 商业街区改造 6 大要诀 1、 大部分位居城市中心地段 地段论在历史文化街区这类产品中，是个必然的存在。历史文化街区的成型，是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。彼时的中国城镇化尚未发展，农业人口居大多数。在农耕文明或者工业化初期 阶段的时代，码头集市、工厂市镇，就是当时最重要的城市聚集地。 随后中国多数城镇的发展，都是在这些老

11、城厢的基础上进行同心圆式的扩张。直到近 20 年内，因快速城镇化大潮的需要，才出现了现代城市规划的格局。这种新规划格局就是通过拉开城市结构， 兴建基础设施，新建新城，从而建立现代化的城市都会。对比近 10 多年兴建的新城，老城的功能在逐步衰退。办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城，老城功能受制于拆迁压力巨大、 市政基础设施承载力有限，因而逐步转变为文化、旅游、商业聚集的场所。 而历史文化街区，就是老城功能的集中体现，是不同于新城建设的城市名片。这里，苏州的建设案例就是个典范。 2、 承载着浓郁的城市文化，具备功能的多样性。 在国际城市规划名著城市历史街区的复兴中，对多样性的必要性

12、有段精彩的论述：“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的，而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。” 其实，建筑立面风格只是一个方面，笔者理解，这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面，更重要体现在业态的多样性上。 历史街区的多样性从旅游角度来看，就是给游客更多“淘”的趣味。在当前城市微旅游爆发的时代，淘各种城市文化的东西，在淘中收获眼界和惊喜，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，让 孩子体悟所在城市的精华与特色，这就是一种惬意的微旅游方式。 3、 建筑修旧如旧，保护性创新 对于历史街区的改造手法，往往有以下三种方式： 第一，拆除后再开发。这是过往最常用的手段。建筑大师梁思成上书，要求

13、保护老北平城的故事，就是这种模式最好的记忆。但是，相比欧洲的历史保护，中国太多的经典已经被这种粗暴 的开发模式抹灭。 第二，建筑整治以适应当前社会的功能修旧如旧，并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，是所有历史文化街区通行的操作模式。具体操作方式，将在后面展开论述。 第三，不做硬件调整，直接改变现有功能。这是种比较理想的方式，但在操作中，要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一，这种成功配对的概率较低。 4、 业态内容大幅置换，与时尚潮流贴近。 历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。随着时间的流逝，业态变迁，新兴的商业大多集中在新城

14、核心商业带，原先的商业集市逐步衰退。 改造历史街区首先是整体功能定位的转换。这种定位一般情况下，可以分为两种模式：第一，改造成文化和旅游街区；第二，改造成新型居住、办公和商业混合社区。因此在呈现方式上就有了区别。 文化旅游街区偏重的是展示功能，体现的是热闹与繁华的氛围；而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT 公寓、特色商业为主，是一个偏向安静的元素，是一种改良的生活方式。 5、 商业模式设计科学合理 经济基础决定文化形态，没有盈利模式的开发是不可能成功的。盈利模式的设计也是操盘的关键。 目前来看，有几种通行的商业模式： 第一，整体租赁，投入资本改造提升，依靠后期成功运营的租金价差，补足前期

15、投入，并获得项目操作利润。 第二，投入资本改造，并通过其他土地资源置换补偿，获得经营利润收入。 第三，混合租赁与投资开发模式。即将上述两种模式结合，根据实际需要进行混合设计。 这里涉及到复杂的商业谈判过程。 在政府要求、 目标消费、 原住民、 未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点， 就是成功的关键。 精细的财务测算和精巧的商业模式设计、 准确的市场调查、 定价及盈利预测，是决定成败的关键。 6、 高手运作，专业团队是核心 从目前操作来看，对于历史街区的改造，一定是市场化的行为。江苏一德集团操盘的南京 1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子，中青旅打造乌镇，这些品牌开 发商的细致、专业的创造性开发手法，都是项目成功的基础因素。 受制于体制和资金的影响限制，以政府为主体，主导开发的历史街区，尚未看到成功的案例。企业主导，政府配合，是打造一个成功街区的基本操作条件。