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1、精 工 之 作 细 节 之 美,南京典型豪宅价值解析,南京豪宅产品专题研究报告,2015年7月15日 南京同策咨询研究中心,前 言,物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。不可复制的资源和产品赋予豪宅居住以外的功能，比如品质生活享受、彰显身份地位、体现圈层文化等等，高价值必然带来高溢价。 按物业类型，可以分为大平层公寓类豪宅和别墅类豪宅： 与上海总价1000万元的硬性门槛不同，南京市场有些大平层公寓项目环境条件和产品确实达到豪宅标准，但价格仍然受制于板块价值，从总价角度将南京当前豪宅市场界定为以下三档：两江板块在280万以上，城南、城北、仙西板块在350万以上，城东、城中、河西在500万以上；
2、 别墅类豪宅强调对自然资源的占有、产品赋予收藏价值，物业类型通常为独栋或类独栋，南京市场顶级别墅产品价格至少在2000万以上。,Part 1 大平层公寓型豪宅产品篇,市场容量,数据来源：njhouse,城中、河西、城东三板块占主导地位，河西豪宅成交量是其他板块7倍，两江板块成交量较好,主力成交,数据来源：njhouse,2014.1-2015.5城中板块豪宅总价、面积交叉分析,城中豪宅成交总价集中在500-800万、面积段集中在160-300,主力成交,数据来源：njhouse,2014.1-2015.5城东板块豪宅总价、面积交叉,城东豪宅成交总价集中在500-700万、面积段集中在160-3
3、50,主力成交,数据来源：njhouse,2014.1-2015.5河西板块豪宅总价、面积交叉,河西豪宅成交总价集中在500-900万、面积段集中在180-350,板块分布,典型公寓类豪宅项目集中分布于城中、河西两大板块，基本都具备或山或江或地段等稀缺资源,雅居乐滨江国际,仁恒江湾天成,华润悦府,苏宁滨江壹号,中海凤凰西岸,金茂御景华府,斯亚首府,中城国府,世茂外滩新城,复地御钟山,景枫法兰谷,雅居乐藏龙御景,南京在售公寓类豪宅项目板块分布,典型项目 去化,城中项目去化缓慢，月均12套左右；其他板块典型项目月均能达到2030套,2011,2012,2015,2016,2013,2014,复地御
4、钟山,中城国府,斯亚首府,华润悦府,藏龙御景,雅居乐滨江国际,菲呢克斯,2011年开盘，1栋65年公寓楼共3.2万方，去化0.7万方，月均不到1套,2013年11月开盘，共推出21万方，去化7万方，月均24套左右,2012年11月开盘，共推出13.3万方，去化10.4万方，月均20套左右,2012年11月开盘，共推出22.7万方，去化19万方，月均30套左右,2011年10月开盘，共推出24.6万方，去化23.7万方，尾盘剩余一套，月均30套左右,2013年10月开盘，共推出4.5万方，今年大幅降价后，才有成交，去化11套,2011年底开盘，1栋住宅楼共3万方，去化1万方，月均1-2套,数据来
5、源：njhouse，数据截至2015年5.24,市场小结,市场 容量,主流 产品,板块 分布,去化 速度,项目对比,豪宅项目土地成本较高，位于板块核心区域，占有先天资源，周边配套成熟，土地价值稀缺,项目对比,规划上注重私密性和资源均好性，多采用平墅概念，立面以干挂石材为主，园林多以水景为主题,项目对比,主力200-300，注重层高、面宽、主卧套尺度，舒适度高，以精装、科技、面积赠送等提升附加值,项目对比,会所规模较大，标配恒温泳池，物业多为自营，费用和服务差异大，停车配比高，双入户挑高大堂,项目对比,以资源和产品为卖点，会所作售楼处，样板和景观以现房、实景展示，以小众化圈层营销,竞品小结,先天
6、条件,产品打造,稀缺资源：享有自然资源、人文资源或绝版地段 土地属性：地块条件好，周边档次高，规划为板块内宜居区域,组团排布注重私密性和资源均好性； 多采用平墅概念，运用石材、铝板、玻璃幕墙等，体现高端大气； 户型设计注重层高、面宽、主卧套尺度，空间舒适有面子； 多数项目精装修、品牌高配，流行采用科技智能化、面积高赠送等提升附加值； 园林景观惯用水景、多树种植被、坡地造境等手法，实景展示； 较大规模高档会所，标配泳池、健身、休闲、商务等功能，物业多为自营品牌，费用和服务差异大； 公共空间体现档次，人车分流、停车配比高，多采用双入户挑高大堂,提升空间,硬件产品上：体现在细节方面，加强客户价值感知
7、； 软件服务上：创新居住以外功能，专属可定制化的服务，打造圈层生活,市场竞争,保守估计当前市场典型豪宅项目存量约35万方，目前已知的待上市项目潜在供应量预计有73万方，下半年豪宅集中上市，供应压力激增,大平层公寓标杆案例分享,金茂广场御景华府 仁恒江湾天成,金茂广场御景华府,项目以稀缺地段、高端配套、玄武湖景观资源、奢华产品为卖点,2010年前后摩根士丹利退出南京国际广场，2013年项目被方兴地产以8.16亿元收购，获得51%股权，项目更名为玄武湖金茂广场，目前南京国际广场购物中心正在改造并将更名为金茂汇，由原来高端奢侈品定位为轻奢侈品。 项目分两期开发，一期（22.7万方）是8万方购物中心和
8、160m超高双塔，一塔甲级写字楼（低区）和威斯汀酒店（高区），一塔为豪宅御景华府（549平米，27户，一层一户）和怡景公寓；二期（25万方）规划285m高塔，引入瑞吉酒店、5A级办公和高端住宅（规划户型70-140、200-300、300-400平米三种）,二期超高层285m（未开）,8.8万国际购物中心,160m高端居住区,160m写字楼酒店,御景华府,立面风格现代公建，铝板和玻璃幕墙为主材的超高层建筑,设计团队：由新现代主义建筑大师、美国GP建筑设计公司总裁Goettsch先生亲自设计，评为2004年十大地标建筑 二期升级：美国Gp、英国ACLA、美国HBA、美国TT、美国柏诚、英国奥雅纳
9、及美国喜达屋等一流大师机构联合打造，以“国家绿色二星”&“美国LEED认证”为建筑标准,金茂广场御景华府,大面宽、大尺度观景面、全套房设计，动静分区，舒适度高，体现档次,约549平米超大平层，五房三厅六卫,两梯一户，配置瑞士讯达电梯 智能门禁系统，每卡指定一楼层,十字圆弧门厅，以黄金中轴动静分区,约13.5米超大客厅面宽，配置超大落地玻璃窗，构建270度奢阔观景面,总统套房式主卧，尽显奢华 每个卧室都配独立卫浴间，转角飘窗保证处处观景,动区,静区,户型由美国著名酒店、豪宅设计大师Robert bilkey亲自设计,金茂广场御景华府,装修用材全进口石材、工艺考究、彰显尊贵奢侈,3、入户玄关地面由
10、多种天然进口石材作拼花； 4、麦当娜树瘤贴饰面板 5、特殊工艺丰富墙面凹凸层次感,1、承重柱体从巴西定制天然玻璃米黄石材； 2、壁炉、台面等多处采用天然黑金花石材,1,3,5,4,2,金茂广场御景华府,注重细节和空间创新利用，同行作为标杆学习,厨房边角设计成早餐厅，可观景可休憩,过道墙体用整面玻璃酒柜装饰，实用又大气,转角飘窗增加观景面,主卧双台盆卫浴空间，增设桑拿房功能,金茂广场御景华府,精装修标准高,御景华府精装交付标准及品牌,全套空运德国皇家级博德宝、嘉格纳等奢华品牌精装,金茂广场御景华府,超五星级威斯汀大酒店会所、五星级酒店私人管家式服务,住宅目前可共享超五星级南京威斯汀大酒店会所，标
11、配恒温泳池、健身房、瑜伽房、spa、商务宴会厅等，会所年卡售价16000元，住宅业主可享受7折优惠 宁高物业为南京国际集团旗下全资子公司，成立于2004年，目前专门运营金茂广场各综合业态。采用五星级酒店的服务标准，配备高端私人管家式服务,金茂广场御景华府,仁恒 江湾天成,仁恒江湾城四期收官之作，项目以江景、地段、产品品质、科技精装为卖点,一期,二期,三期,四期,处于河西奥体新城核心区域，周边配套成熟，规划完善,交通：多轨并达，500米内10号线奥体中心站、2号线元通站、有轨电车1号线 医疗：省人民医院河西分院、省中二附院、儿童医院河西分院、明基医院 配套：国际金融城、国际商业街、青奥文化城 公
12、园：滨江公园、河西中央公园、绿博园、奥林匹克体育中心 休闲：九梦堂美术馆、艺美斋美术馆、保利大剧院、金陵图书馆新馆,仁恒 江湾天成,面江一字排布，观景视觉极致化，立面以铝板、玻璃幕墙为主材，高端挺拔,因地块狭长，改传统围合式为依江湾之势一字排布，所有建筑转向45度，形成最好的270度观景面； 为了眼见的风景更远，将阳台反砍降低400毫米； 建筑立面自上而下依次为玻璃幕墙、铝板幕墙、底部四层为干挂石材，参照高档办公立面，挺拔耸立,仁恒 江湾天成,依托天然江景，五维造景，打造以滨江码头为主题的私家公园,入户仪仗,曲径幽溪，中式元素，开合相宜,滨水码头,开,合,大江风光 独立庭院,仁恒 江湾天成,景
13、观细节方面，以石、路、水、木，寓情于景，禅静却灵动,全灌移植榉木、紫薇、白樱等名贵树种 注重树木、植被颜色丰富层次,层次丰富的硬质铺装 活泼的造型小品 灵动的水景下品点缀 儿童娱乐区实景体验,仁恒 江湾天成,3.15-3.5层高、8.1m大尺度面宽，全套房设计，舒适度高，客户感知较好,200四房两厅两卫 江星平墅,206四房两厅两卫 江月平墅,251四房两厅三卫 江瀚平墅,客餐厅面宽8.1米； 套房设计，辅以转角窗、飘窗及双阳台设计，扩大观景视角； 步入式衣帽间内藏设计，节省空间,卧室、客厅全部朝南，约16.5米超大面宽，短进深； 南北通透，客餐厅、阳台一字连通； 套房设计、辅以转角窗、飘窗及
14、双阳台设计，多角度观景； 独立储藏室设计； 智慧面积利用，提升得房率,西南向观景面约16.5米，西北向观景面约16.9米； 南北通透、双阳台； L型过道动静分区； 独立储藏室设计； 全套房主卧空间设计，男女主人双衣帽间；,仁恒 江湾天成,290四房三厅三卫 江海平墅,380四房两厅五卫 江山平墅,约18.3米西南向景观面，约20.8米西北向观景面，270度极致观景； 玄关、中庭、双厅，功能空间自然过渡； 全套房主卧空间设计，独立玄关过渡； 客厅拥窗外景色入室，与餐厅、会客室互动,3T2户奢侈标准层，3.5米层高； 约21.5米西南向景观面，约22.7米西北向景观面，270度极致观景； 客厅面宽
15、8.8米、玄关系统、多功能厅、家庭室、中西厨，彰显气度； 三卧全套房设计，配大尺度保姆套间； 主卧配男女主衣帽间、书房，尺度可比星级酒店总统套,仁恒 江湾天成,270度极致观景，多功能厅设计，重新定义生活方式,入户、电梯等公共空间设计突出高端尊贵，注重细节,智能门禁识别系统,6.3挑高双层大堂， 厅堂两侧入户，私密、尊贵,箱体中国风雕花面饰,高档镜面电梯,仁恒 江湾天成,380平米新中式风格样板间，灯饰、墙饰、摆件处处运用新中式元素,仁恒 江湾天成,工艺细节：体现人性化、品质感,异位 插座,创新 收纳 空间,情趣 阳台,趣味 标识,石材拼花,高档真皮门把手,仁恒 江湾天成,精装修品牌高端，打造
16、成品生活，产品附加值高,日本东芝中央空调、法国爱迪士中央除尘系统、过滤PM2.5新风系统、百年品牌欧文拓普地暖、韩国唯宝安保系统、博世、科勒厨卫集成顶级品牌，呈现品味空间，从智能、绿色、健康等维度，将舒适成品生活再次升级,仁恒 江湾天成,4000平米私家会所，打造高端圈层生活，由辉盛阁高端酒店公寓管理公司提供专属服务,四期规划4282私享会所，配备茶餐厅、咖啡厅、恒温泳池、健身房等功能，提供圈层生活 由国际顶级高端酒店公寓管理公司新加坡辉盛阁经营会所，提供专属酒店式服务,仁恒 江湾天成,Part 2 别墅类豪宅产品篇,整体市场,数据来源：njhouse,别墅成交整体趋好，2013年以来市区及近郊别墅年均成交在50万方，仙西、江宁、浦口为主力,2011-2015.5南京八大板块别墅成交情况,整体来看，2011、2012年成交量年均20多万方，2013年
