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1、 - 地址: 济南市历下区经十路 13777 号中润世纪广场 18 号 14 层 邮编: 250001 电话: 0531-81666209 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 鲁正信评报字(2009)第 0056 号鲁正信评报字(2009)第 0056 号 (本报告共二册,本册为第一册) 山东正源和信资产评估有限公司 二 山东正源和信资产评估有限公司 二 一八年十一月十六日 一八年十一月十六日 世纪天鸿教育科技股份有限公司世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让拟资产转让 所涉及所涉及部分国有土地使用权市场价值部分国有土地使用权市场价值 资产评估资产评估报告报告 鲁正信评报字鲁正信评报字(2
2、018)(2018)第第 30083008 号号 (本报告共一册) 世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告 目录目录 山东正源和信资产评估有限公司山东正源和信资产评估有限公司 目 录 目 录 声 明 . 1声 明 . 1 资产评估报告摘要 . 2资产评估报告摘要 . 2 资产评估报告 . 5资产评估报告 . 5 一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人 . 5 二、评估目的 . 6 三、评估对象和评估范围 . 6 四、价值类型 . 8 五、评估基准日
3、. 8 六、评估依据 . 8 七、评估方法 . 10 八、评估程序实施过程和情况 . 13 九、评估假设 . 16 十、评估结论及使用有效期 . 16 十一、特别事项说明 . 17 十二、评估报告使用限制说明 . 19 十三、评估报告日 . 19 附件目录 21附件目录 21 世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告 声明声明 山东正源和信资产评估有限公司山东正源和信资产评估有限公司 1 声 明 声 明 (一)本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的
4、 资产评估执业准则和职业道德准则编制。 (二)委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报 告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定 使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法 律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为 资产评估报告的使用人。 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论, 评估结论不等同于评估对象可实现价格, 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 (三)本资产评估机构及资
5、产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、 客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 (四)评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖 章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完 整性、合法性负责。 (五)本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的 利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。 (六)资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已 经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资
6、 产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及 其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 (七)本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假 设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限 制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告 摘要摘要 山东正源和信资产评估有限公司山东正源和信资产评估有限公司 2 世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资
7、产转让世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让 所涉及部分国有土地使用权市场价值所涉及部分国有土地使用权市场价值 资产评估报告摘要 资产评估报告摘要 鲁正信评报字(2018)第 3008 号 鲁正信评报字(2018)第 3008 号 山东正源和信资产评估有限公司接受世纪天鸿教育科技股份有限公司的委托,根据有 关法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用基准地价 修正法、市场比较法,按照必要的评估程序,对世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转 让所涉及的部分国有土地使用权在2018 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。 现将资产评 估情况报告如下: (一)评估目的
8、本次评估目的是对世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地 使用权在评估基准日所表现的市场价值发表专业意见,为世纪天鸿教育科技股份有限公 司拟资产转让的经济行为提供价值参考依据。 (二)评估对象和评估范围 评估对象为世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权市 场价值,评估范围是世纪天鸿教育科技股份有限公司拟转让的国有土地使用权。 (三)价值类型 本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自 理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 (四) 评估基准日 本项目资产评估基准日是2018
9、年 10 月 31 日。 (五)评估方法 本次评估采用基准地价修正法、市场比较法对待估宗地进行评估,经分析两种方法测 算结果,确定最终评估结论。 (六)评估结论及使用有效期 1地价定义 本次国有土地使用权价格定义为:基准日 2018 年 10 月 31 日,土地用途为工业用地, 土地开发程度为宗地红线外“七通”( 通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯)和 宗地红线内“场地平整”,土地使用年期 38.48 年,正常市场状况和现状使用条件下的出 让国有建设用地使用权价格。 世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及
10、部分国有土地使用权项目资产评估报告 摘要摘要 山东正源和信资产评估有限公司山东正源和信资产评估有限公司 3 2评估结论 本项目对评估对象分别采用了基准地价修正法和市场比较法进行测算, 测算的结果分 别为 562.71 元/平方米和 559.60 元/平方米。 因为淄博市城区有完整的基准地价修正体系, 评估对象位于城区基准地价范围内,且此次评估基准日与基准地价定义的基准日时间上距 离较近,采用基准地价法计算出来的结果能比较客观的反映评估对象地价水平;又因市场 比较法根据替代原则,选取与估价对象用途接近、交易类型相同、估价期日接近的已经发 生了交易的类似土地案例,根据估价对象的情况据实进行了区域和
11、个别因素修正,采用市 场比较法计算出来的结果能比较客观的反映估价对象地价水平。因此确定以两种测算结果 的算数平均值 561.16 元/平方米作为评估对象的最终评估价格,取整为 561 元/平方米。 本次评估土地面积为 7,114.76 平方米,总地价为 3,991,380.00 元,大写:叁佰玖拾玖万 壹仟叁佰捌拾元。 土地评估结果一览表 评估基准日 的土地使用 者 国有土地使用证 编号 宗地位置 评估基 准日的 实际用 途 评估 设定 的用 途 评估基 准日实 际土地 开发程 度 评估设定 的土地开 发程度 土地 使用 权年 限 (年) 面积 (平方 米) 单位面 积地价 (元/平 方米)
12、总地价 (元) 备注 世纪天鸿教 育科技股份 有限公司 不动产权证书 号:鲁(2018)淄 博高新区不动产 权第 0009616 号 淄博高新区金 晶大道与高速 交叉路口东南 角 工业 工业 七通 一平 七通 一平 38.48 7114.76 561 3,991,380.00 3.评估结论使用有效期 在宏观经济、行业环境、当地土地使用权市场未发生重大变化情况下,评估结论的使 用有效期通常为一年,自资产评估基准日 2018 年 10 月 31 日至 2019 年 10 月 30 日有效。 但当宏观经济、行业环境、当地土地市场未发生重大变化,并对资产评估价值已产生了严 重影响时,委托人应及时聘请评
13、估机构重新确定评估价值。 (七)特别事项说明 1不动产登记证、企业营业执照等资料由委托人(产权持有单位)提供,委托人(产权 持有单位)负责其真实性。评估对象区域位置图、评估对象照片、市场比较案例、基准地 价等由现场评估人员现场踏勘取得。 2报告中有关评估对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门(或房地产 世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告 摘要摘要 山东正源和信资产评估有限公司山东正源和信资产评估有限公司 4 管理部门)核发的不动产权证书为准。 3本次评估未考虑评估
14、增减值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费, 在评估目的实现时,应由税务机关根据国家税法的规定据实征收,并由税法规定的纳税人 承担,具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时,所有税费应以主管税务 部门核定数字为准,主管税务部门核定金额与账面记载不符时,应据之调整评估结论。 4本次评估过程中未考虑不可预见、不可抗力等因素对国有土地使用权价格的影响。 以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结 论,应当阅读资产评估报告正文,并特别关注价值类型及其定义、评估假设与限制条件、 特别事项说明及其对评估结论的影响。 以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评
15、估业务的详细情况和正确理解评估结 论,应当阅读资产评估报告正文,并特别关注价值类型及其定义、评估假设与限制条件、 特别事项说明及其对评估结论的影响。 世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让所涉及部分国有土地使用权项目资产评估报告 正文正文 山东正源和信资产评估有限公司山东正源和信资产评估有限公司 5 世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资产转让 所涉及部分国有土地使用权市场价值所涉及部分国有土地使用权市场价值 资产评估报告 资产评估报告 鲁正信评报字(2018)第 3008 号 鲁正信评报字(2018)第 3008 号 世纪天鸿教育科技股份有限公司:世纪天鸿教育科技股份有限公司: 山东正源和信资产评估有限公司接受世纪天鸿教育科技股份有限公司的委托,根据有 关法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用采用基准 地价修正法、市场比较法,按照必要的评估程序,对世纪天鸿教育科技股份有限公司拟资 产转让所涉及的部分国有土地使用权在2018 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。 现将资 产评估情况报告如下: