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1、北京华业资本控股股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 2 声明 本公司发行本期短期融资券已在中国银行间市场交易商协会注 册， 注册不代表交易商协会对本期短期融资券的投资价值做出任何评 价，也不代表对本期短期融资券的投资风险做出任何判断。投资者购 买本公司本期短期融资券， 应当认真阅读本募集说明书及有关的信息 披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立 分析， 并据以独立判断投资价值， 自行承担与其有关的任何投资风险。 公司董事会已批准本募集说明书， 发行人全体董事承诺其中不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整 性、及时性承担个别和
2、连带的法律责任。 本公司负责人和主管会计工作的负责人、 会计机构负责人保证本 募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、 受让等合法手段取得并持有本公司发行的本期短期 融资券，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。 本公司承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义 务，接受投资者监督。 本期债务融资工具含交叉保护条款、控制权变更条款，请投资人 仔细阅读相关内容。 截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力 的重大事项。 北京华业资本控股股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 3 目录 第一章释义第一章释义 . 5 一、常用名词释义
3、 5 二、专业名词释义 6 第二章投资风险提示及说明第二章投资风险提示及说明 . 7 一、与本期短期融资券相关的投资风险 7 二、与本期短期融资券发行人相关的风险 7 第三章发行条款第三章发行条款 . 21 一、本期短期融资券主要发行条款 21 二、本期短期融资券发行安排 22 第四章募集资金运用第四章募集资金运用 . 24 一、本期短期融资券募集资金的使用 24 二、资金监管要求 24 三、发行人承诺 25 四、偿债保障措施 25 第五章企业基本情况第五章企业基本情况 . 27 一、发行人概况 27 二、发行人历史沿革 27 三、发行人股权结构及独立性 32 四、发行人主要子公司情况 35
4、五、发行人公司治理 39 六、发行人高级管理人员基本情况 50 七、发行人的经营范围及主营业务情况 53 八、发行人所处行业情况、竞争状况、行业地位及优势 76 第六章企业主要财务状况第六章企业主要财务状况 . 85 一、发行人近年财务报告编制及审计情况 85 二、发行人近年主要财务数据 89 三、发行人财务分析 94 四、发行人近年有息债务及其偿付情况 124 六、重大或有事项或承诺事项 128 七、发行人资产抵、质押和其他限制用途安排 131 八、海外投资、大宗商品期货、金融衍生品交易、理财产品、资产重组、收购等 重大事项情况 132 九、发行人未来直接融资安排 132 十、发行人未决诉讼
5、情况 132 第七章企业资信状况第七章企业资信状况 . 137 一、发行人信用评级情况 137 北京华业资本控股股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 4 二、发行人及其子公司资信情况 139 三、发行人债务违约记录 140 四、发行人已发行债务融资工具偿还情况 140 第八章本期短期融资券担保情况第八章本期短期融资券担保情况 . 141 第九章税项第九章税项 . 142 一、增值税 142 二、所得税 142 三、印花税 142 第十章信息披露安排第十章信息披露安排 . 143 一、发行前的信息披露 143 二、存续期内定期信息披露 143 三、存续期内重大事项的信息披露 1
6、44 四、本金兑付和付息事项 145 第十一章投资者保护机制第十一章投资者保护机制 . 146 一、违约事件 146 二、违约责任 146 三、投资者保护机制 146 四、不可抗力 152 五、弃权 153 六、交叉保护条款 153 七、控制权变更条款 155 第十二第十二章发行有关机构章发行有关机构 . 158 一、发行人 158 二、主承销商及承销团成员 158 三、托管人 160 四、审计机构 160 五、信用评级机构 160 六、发行人法律顾问 161 七、集中簿记建档系统技术支持机构 161 第十三章备查文件第十三章备查文件 . 162 一、备查文件 162 二、查询地址 162 附
7、录附录 1：有关财务指标的计算公式：有关财务指标的计算公式 164 北京华业资本控股股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 5 第一章释义 在本募集说明书中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义： 一、常用名词释义 本公司/公司/ 发行人/华业资本 指 北京华业资本控股股份有限公司 注册总额度 指 发行人在中国银行间市场交易商协会注册的最 高待偿还余额为 10 亿元人民币的短期融资券 本期短期融资券 指 发行额度为人民币 5 亿的北京华业资本控股股份 有限公司 2018 年度第一期短期融资券 本次发行 指 本期短期融资券的发行 募集说明书 指 公司为本次发行而制作的北京华业
8、资本控股股 份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说 明书 集中簿记建档 指 发行人和主承销商协商确定利率 （价格） 区间后， 承销团成员/投资人发出申购定单， 由簿记管理人 记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率 （价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式 确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。 集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过 集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线 上化处理 簿记管理人 指 制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建 档操作的机构，本期短期融资券发行期间由中国 民生银行股份有限公司担任 承销协议 指 发行人与主承销商为本次发行签订的银行间债 券市
9、场非金融企业债务融资工具承销协议文本 承销团协议 指 承销团成员为本次发行共同签订的银行间债券 市场非金融企业债务融资工具承销团协议文本 主承销商 指 中国民生银行股份有限公司 承销商 指 与主承销商签署承销团协议，接受承销团协议与 本次发行有关文件约束，参与本期短期票据簿记 建档的一家、多家或所有机构 承销团 指 主承销商为本次发行组织的，由主承销商和承销 北京华业资本控股股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 6 商组成的承销团 余额包销 指 主承销商按承销协议的规定，在规定的发行日 后，将未售出的短期融资券全部自行购入 持有人会议 指 在出现应急事件后，投资者为了维护债权
10、利益而 召开的会议 北金所 指 北京金融资产交易所有限公司 人民银行 指 中国人民银行 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 银行间市场 指 全国银行间债券市场 上海清算所 指 银行间市场清算所股份有限公司 工作日 指 北京市的商业银行的对公营业日（不包括法定节 假日） 元 指 人民币元（有特殊说明情况的除外） 近三年又一期 指 2014 年、2015 年、2016 年及 2017 年 1-9 月 二、专业名词释义 北京高盛华 指 北京高盛华房地产开发有限公司 深圳华富溢 指 深圳市华富溢投资有限公司 长春华业 指 长春华业房地产开发有限公司 深圳华盛业 指 深圳市华盛业投资有限公司 大连
11、晟鼎 指 大连晟鼎房地产开发有限公司 君合百年 指 北京君合百年房地产开发有限公司 国锐民合 指 北京国锐民合投资有限公司 大连海孚 指 大连海孚房地产开发有限公司 陕西盛安 指 陕西盛安矿业开发有限公司 西藏华烁 指 西藏华烁投资有限公司 西藏华慈 指 西藏华慈医疗投资管理有限公司 捷尔医疗 指 重庆捷尔医疗设备有限公司 托里华兴业 指 托里县华兴业矿业投资有限公司 深圳华佳业 指 深圳市华佳业房地产开发有限公司 北京华业资本控股股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 7 第二章投资风险提示及说明 本期短期融资券无担保，风险由投资者自行承担。投资者购买本期短期融资 券，应当认
12、真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。 本期短期融资券依法发行后，因发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投 资者自行负责。如发行人未能兑付或者未能及时、足额兑付，主承销商与承销团 成员不承担兑付义务及任何连带责任。投资者在评价和认购本期短期融资券时， 应特别认真的考虑下列各种风险因素： 一、与本期短期融资券相关的投资风险 （一）利率风险 在本期短期融资券存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济政 策的变动等因素会引起市场利率水平的变化， 市场利率的波动将对投资者投资本 期债务融资工具的收益造成一定程度的影响。 （二）流动性风险 本期短期融资券将在银行间债券市场
13、上进行交易流通， 在转让时存在一定的 交易流动性风险， 公司无法保证本期短期融资券会在银行间债券市场上有活跃的 交易。 （三）偿付风险 本期短期融资券不设担保，按期足额兑付完全取决于发行人的信用。在本期 债务融资工具的存续期内，如政策、法规或行业、市场等不可控因素对发行人的 经营活动产生重大负面影响， 进而造成发行人不能从预期的还款来源获得足够的 资金，将可能影响本期债务融资工具按期、按时足额支付本息。 二、与本期短期融资券发行人相关的风险 （一）财务风险 1、受限资产较多的风险 截至2017年9月30日，公司受限资产金额合计为37.07亿元，占公司总资产的 比例为19.18%， 其中货币资金
14、为4.18亿元、 存货为9.45亿元、 投资性房地产为23.24 亿元，公司受限资产主要用做银行借款的抵、质押物。响公司未来以资产抵质押 北京华业资本控股股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券募集说明书 8 的方式进行债务融资的能力，且若未来公司未能按时、足额偿付债务本息导致公 司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司 的偿债能力。 2、销售按揭担保风险 目前，购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式。按照房地产行 业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房，购房人支付了首期房款且将所 购商品房作为向银行借款的抵押物后，在商品房办妥权证前（个别案例要求
15、还清 贷款前），银行要求开发商为购房人的银行借款提供担保，该担保为阶段性连带 担保，担保期限自公司按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日起，至公 司为购房者办妥房屋所有权证并协助按揭银行办理抵押登记且将他项权利 证书交予按揭银行之日止。在担保期间内，如购房人无法继续偿还银行贷款， 且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将承担一定的经济损失。 3、存货跌价风险 公司主营业务以房地产开发销售为主， 存货主要由开发成本和开发产品构成。 2014-2016年及2017年9月末，公司存货余额分别为82.98亿元、61.02亿元、40.34 亿元和35.48亿元。随着公司加大销售力度，公司存货水平呈逐
16、年下降趋势。最 近三年及一期，由于公司房地产项目盈利情况良好，未计提存货跌价准备。但未 来若房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面 临存货跌价损失风险，对公司的盈利能力产生不利影响。 4、投资性房地产公允价值变动的风险 发行人2014-2016年及2017年9月末投资性房地产期末余额分别为113,351.27 万元、114,149.00万元、236,622.00万元和236,622.00万元，近年增长较大。 5、应交税费余额较大风险 发行人2014-2016年及2017年9月末应交税费分别为112,087.32万元、 97,898.23万元、 120,671.49万元和29,108.25万元， 占总负债的8.37%、 6.25%、 8.72% 和2.27%，占比相对较大。应交税费余额较大可能对发行人的未来盈利情况产生 一定影响，若未来发生重大经营变化，可能对发行人的日常运营产生一定影响。 6、经营性净现金流的波动的风险 发行人
