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1、 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 1 上海世茂股份有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA+ 本期中期票据发行额度：15 亿元 本期中期票据期限：3 年 偿还方式：按年付息，到期一次还本 发行目的：偿还中期票据 评级时间：2018 年 1 月 5 日 财务数据 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 17 年年 9 月月 现金类资产(亿元) 51.93 66.44 84.59 150.68 资产总额(亿元) 589.01 653.48 799.50 898.41 所有者权益
2、(亿元) 200.35 246.55 298.15 335.95 短期债务(亿元) 59.84 13.66 26.09 48.58 调整后短期债务(亿元) 59.84 53.64 66.03 68.58 长期债务(亿元) 61.27 94.64 93.40 162.22 调整后长期债务(亿元) 61.27 95.16 94.26 163.53 全部债务(亿元) 121.11 108.30 119.49 210.80 调整后全部债务(亿元) 121.11 148.80 160.30 232.10 营业收入(亿元) 127.01 150.33 137.08 115.71 利润总额(亿元) 34.8
3、8 39.89 38.29 32.80 EBITDA(亿元) 37.01 42.69 40.33 - 经营性净现金流(亿元) 0.76 4.45 11.35 47.32 营业利润率(%) 31.41 26.45 26.22 32.55 净资产收益率(%) 13.02 11.84 9.18 - 资产负债率(%) 65.98 62.27 62.71 62.61 调整后全部债务资本化 比率(%) 37.68 37.64 34.96 40.86 流动比率(%) 112.79 138.20 128.60 156.99 经营现金流动负债比(%) 0.25 1.60 3.07 - 调整后全部债 务/EBIT
4、DA(倍) 3.27 3.49 3.98 - EBITDA 利息倍数(倍) 3.08 3.62 3.76 - 注：1. 公司 2017 年三季度财务数据未经审计；2. 公司“其他流 动负债”和“长期应付款”科目中存在有息债务，本报告将其调 整至相关债务指标计算。 评级观点 上海世茂股份有限公司（以下简称“公 司” ）为从事商业地产开发及运营的大型上市 公司。联合资信评估有限公司（以下简称“联 合资信” ）对公司的评级反映了其作为世茂房 地产控股有限公司 （以下简称 “世茂房地产” ） 商业地产开发运营核心平台，在行业地位、 品牌影响力、项目运作及储备等方面具备的 显著竞争优势。同时，联合资信也
5、关注到， 房地产行业受调控政策影响景气度有所波动， 商业地产及住宅区域环境出现分化、公司所 有者权益稳定性较弱、未来存在较大融资需 求等因素对其经营及发展可能带来的不利影 响。 凭借先进的开发理念、良好的开发品质、 完善的服务管理和独特的项目创意，公司在 20 余个城市开发运营多个城市综合体项目。 经营状态良好。联合资信对公司的评级展望 为稳定。 基于对公司主体长期信用状况以及本期 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认 为，公司本期中期票据到期不能偿还的风险 很低，安全性很高。 优势 1 作为世茂房地产商业地产开发及运营核心 平台，公司在专业人员、资金及资产注入 等方面获得大力支持。 2 公
6、司是国内商业地产开发领先企业，在品 牌影响力、产品品质和项目运作等方面均 具备竞争优势，综合竞争实力较强。 3 公司房地产板块项目储备充足，为未来收 入持续增长提供有力支持。 4 公司近三年主业盈利能力较强，经营状况 良好。 5 公司有息债务负担在同行业处于较低水平。 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 2 分析师 韩家麒 王 聪 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国人保财险 大厦 17 层(100022) 网址： 6 公司经营活动现金流入量和 EBITDA 规模 较大，对本期中期票据保障能力强。 关注 1.
7、 房地产行业受政府政策调控影响， 行业景 气度有所波动； 商业地产受区域经济、 居 民消费水平影响大， 部分二、 三线城市商 业物业供大于求矛盾突出， 公司部分项目 或将面临一定市场风险。 2. 公司商业地产项目体量大， 且近年来新获 取土地成本有所增长，对未来去化速度、 盈利等方面形成一定影响。 3. 公司目前在建项目数量多， 未来随着项目 开发持续推进，存在较大对外融资压力。 4. 公司未分配利润和其他综合收益占比高， 所有者权益稳定性较弱。 5. 公司与同一控制人下关联方往来款项规 模及对外担保较大， 存在一定或有负债风 险。 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 3 声 明 一、
8、本报告引用的资料主要由上海世茂股份有限公司（以下简称“该 公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些 资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种
9、决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 4 上海世茂股份有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 一、主体概况 上海世茂股份有限公司（以下简称“公 司” 或 “世茂股份” ） 前身为上海万象 （集团） 股份有限公司（以下简称“万象集团” ） ，系 上海市黄埔区国有资产管理办公室于 1993 年 9 月发起的、 采用社会募集方式设立的股份有 限公司。1994 年 2 月，万象集团在上海证券 交易所挂牌上市（股票代码：600823.SH） ， 其中上海市黄埔区
10、国有资产管理办公室持股 比例为 60%。 2000 年 8 月，上海世茂投资发展有限公 司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公 室持有的万象集团 6250 万股法人股，成为万 象集团第一大股东，并经批准调整了其资产 结构和经营范围；2001 年 4 月经万象集团股 东大会决议通过，并经上海证券交易所核准， 万象集团更为现名。2002 年 12 月起，上海世 茂企业发展有限公司 （以下简称 “世茂企业” ） 通过协议受让公司第一大、第二大股东股份， 并通过公开市场增持和出售流通股的方式成 为公司第一大股东。2009 年 5 月，公司完成 向峰盈国际有限公司 （以下简称 “峰盈国际” ） 、 北京
11、世茂投资发展有限公司和世茂企业发行 股份购买资产，控股股东变更为峰盈国际。 后经一系列增持、股权转让及股票期权激励 计划行权，截至 2017 年 9 月底，公司股本增 至 37.51 亿元，峰盈国际（持股 43.73%）为 公司控股股东， 世茂房地产控股有限公司 （以 下简称 “世茂房地产” ） 为法人实际控制公司， 许荣茂先生为自然人实际控制人。 公司经营范围：实业投资，房地产综合 开发经营，商标特许经营，酒店管理，物业 管理，货物进出口及技术进出口及建筑装潢 材料等。 截至 2017 年 9 月底，公司下设投资开发 部、融资部、法务部、营销管理部、品牌客 服部、成本管理部、中央采购部、规划
12、设计 部、工程管理部、财务部、上市事务与业态 运营部、运营内控部、审计部等 17 个职能部 门， 拥有直接控制及间接控制子公司合计 105 家。 截至 2016 年底，公司（合并）资产总额 799.50 亿元，所有者权益 298.15 亿元（含少 数股东权益 100.11 亿元） 。 2016 年， 公司实现 营业收入 137.08 亿元， 利润总额 38.29 亿元。 截至 2017 年 9 月底，公司（合并）资产 总额 898.41 亿元，所有者权益合计 335.95 亿 元（含少数股东权益 126.02 亿元） 。2017 年 19 月，公司实现营业收入 115.71 亿元，利 润总额
13、32.80 亿元。 公司注册地址：上海市黄浦区南京西路 268 号；法定代表人：刘赛飞。 二、本期中期票据概况 公司于 2017 年注册总额度为 40 亿元的 中期票据，本期计划发行 2018 年度第一期中 期票据（以下简称“本期中期票据” ） ，发行 额度 15 亿元，期限 3 年，还本付息方式为按 年付息，到期一次还本。本期中期票据募集 资金将用于偿还“15 沪世茂 MTN001” 。 本期中期票据无担保。 三、宏观经济和政策环境 2016年，全球经济维持了缓慢复苏态势。 在相对复杂的国际政治经济环境下，我国实施 积极的财政政策，实际财政赤字率3.8%，为 2003年以来的最高值；稳健的货
14、币政策更趋灵 中期票据信用评级报告 上海世茂股份有限公司 5 活适度， 央行下调人民币存款准备金率0.5个百 分点，并运用多种货币政策工具，引导货币信 贷及社会融资规模合理增长，市场资金面保持 适度宽松，人民币汇率贬值压力边际减弱。上 述政策对经济平稳增长发挥了重要作用。2016 年，我国GDP实际增速为6.7%，经济增速稳中 趋缓。具体来看，农业生产形势基本稳定，工 业生产企稳向好，服务业保持快速增长，支柱 地位进一步巩固，三大产业结构继续改善；固 定资产投资增速略有放缓，消费平稳较快增长， 外贸状况有所改善；全国居民消费价格指数 （CPI）实现2.0%的温和上涨，工业生产者出 厂价格指数（
15、PPI）和工业生产者购进价格指 数（PPIRM）持续回升，均实现转负为正；制 造业采购经理指数（PMI）四季度稳步回升至 51%以上，显示制造业持续回暖；非制造业商 务活动指数全年均在52%以上，非制造业保持 较快扩张态势；就业形势总体稳定。 2017年19月，我国继续实施积极的财政 政策，加大向公共服务、扶贫、环保等领域的 财政支出力度，持续通过减税降费减轻企业负 担，规范地方政府发债行为的同时进一步推动 地方政府与社会资本合作。通过实施稳健中性 的货币政策维持资金面紧平衡，促进经济积极 稳妥降杠杆。在上述政策背景下，2017年前三 季度，我国国内生产总值（GDP）增速分别为 6.9%、6.
16、9%、6.8%，经济保持中高速增长；贵 州、西藏、重庆等西部地区维持高速增长，山 西、辽宁等产能过剩聚集区经济形势持续好转； CPI稳中有升，PPI和PPIRM保持平稳增长；就 业水平相对稳定。 2017年19月，我国三大产业保持稳定增 长。农业生产形势较好；工业生产有所加快， 工业结构进一步优化，工业企业利润保持快速 增长；服务业持续快速增长，第三产业对GDP 增长的贡献率（58.8%）继续提升，产业结构 持续改善。 固定资产投资增速有所放缓，高技术制造 业投资增速加快。2017年19月，我国固定资 产投资 （不含农户） 45.8万亿元， 同比增长7.5% （实际增速2.2%） ，增速较1-6月（8.6%）和上 年同期（8.2%）均有所放缓。具体来看，房地 产调控政策加码的持续效应导致房地产开发 投资增速（8.1%）继续放缓，但较上年同期仍 有所加快，主要是政策发挥作用的滞后性以及 房地产投资项目的周期性所致；基础建设投资 增速 （15.9
