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1、土地增值税,李国骏,一、不含增值税收入 二、扣除项目 1、地价款 2、房开成本 3、房开费用 4、加计扣除 5、税金 准予扣除项目合计金额 三、增值额与增值率 四、税率及速扣 五、应缴土地增值税,房开企业新建房,一、应税收入额的确定 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 收入-（收入-地价款）1+11%11% 适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额； 适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 注意销售比例,二、扣除项目,1.取得土地使用权所支付的金额（包括契税） 2.房开成本： 包括6项：土
2、地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （闲着土地费、未取得发票质保金禁扣） 3.房开费用：销售、管理、财务。 此项按标准扣除：对财务有证明不超标、不超上浮利息，可以据实扣除。其余则按“地价款+房开成本的5%”如无证明、不能分摊利息则利息不能扣，房开费用按+的10%扣 加息罚息禁扣 4. 税金：城建税、教育费附加 5.其他：加计扣除20%,【提示1】房开成本中“建筑安装工程费”：营改增后，土地增值税纳税人接受建安服务取得增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除
3、项目金额。 【提示2】开发费用取决于“利息支出” （1）单独扣除：利息加5% （2）不单独扣除：开发费用（地价开发成本）10%以内 【提示3】营改增后，房开实缴城建税、教附，能按项目准确计算，允许据实扣除。不能按项目准确计算，按该项目预缴增值税时实缴的城建税、附扣除。 【提示4】县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。,存量项目,1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格重置成本价成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国
4、家统一规定缴纳的有关费用，支付的评估费用允许扣除。 3.转让环节缴纳的税金 （城建税及教育费附件、印花税、契税） （1）凡不能评估、能供购房发票：评估价格可按发票金额从购买年至转让年每年加计5%计算扣除。 评估价格=发票金额（1+5% 年数） （2）“年数”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止。 （3）购房的契税准予扣除，但不作加计5%的基数。,石家庄市某房地产开发公司为一般纳税人，2017年开发一个高层住宅楼，当年有关经营情况如下： （1）该住宅楼销售90%，取得销售收入6300万元，并签订了销售合同。剩余10%以每年100万元对外进行出租，租期一年，租金一次性收取，并签订了租赁合同。
5、（2）签订土地使用权购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款900万元，相关税费39万元。 （3）发生土地拆迁补偿费400万元，前期工程费200万元，支付工程价款1000万元，基础设施及公共配套设施费250万元，开发间接费用50万元。 （4）发生销售费用300万元，财务费用60万元，管理费用80万元。 （5）该房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为9%。 （已知：以上收入均为含增值税收入，房地产开发公司按照一般计税方法征税。本题不考虑地方教育费附加） 要求：根据上述资料，回答下列问题： 75.计算土地增值税时准予扣除的税金（ ）万元。 76.计算土地
6、增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（ ）万元。 77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额（ ）万元。 78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税（ ）万元。,75.计算土地增值税时准予扣除的税金（ ）万元。 A.53.13 B.53.51 C.62.43 D.54.41 答案解析 （1）准予扣除的税金（630090090%）（111%）11%（7%+3%）54.41（万元） 点评本题考查计算土地增值税时准予扣除的税金，难度不大。此处有三个易错点： 住宅楼对外出租，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税。 要坚持配比原则，比如住宅楼销售90%，对应的土地价款只能扣除90%的部分
7、，而且在计算增值税时，相关税费39万元不能扣除。 本题中明确告知以上收入均为含增值税收入，所以注意价税分离。 76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（ ）万元。 A.845.10 B.810.00 C.939.00 D.900.00 答案解析（2）准予扣除的取得土地使用权支付的金额（90039）90%845.1（万元） 点评本题考查准予扣除的取得土地使用权支付的金额的计算，难度不大。此处有两个易错点： （1）要明确允许扣除的土地使用权支付金额，包含地价款和相关税费。 （2）要坚持配比原则，比如本题中住宅楼销售90%，剩余面积对外出租，出租部分不交土地增值税，对应的为取得土地使
8、用权所支付的金额就不能扣除，所以只能扣除90%的部分，要乘以90%。,77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额（ ）万元。 A.3349.21 B.3404.49 C.3350.49 D.3349.59 答案解析（3）准予扣除的房地产开发成本（400200100025050）90%1710（万元） 准予扣除的房地产开发费用（845.11710）9%229.96（万元） 准予扣除的其他扣除项目金额（845.11710）20%511.02（万元） 准予扣除项目合计金额845.11710229.96511.0254.413350.49（万元） 点评扣除项目金额计算是常考的知识点，有一定难度，做题
9、过程中要注意不要丢掉扣除项目。注意只有房地产开发企业销售新建房，享受加计扣除的优惠，除此以外的，不享受加计扣除的优惠。另外，扣除项目要坚持配比原则。 78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税（ ）万元。 A.762.98 B.794.66 C.726.96 D.762.96 答案解析（4）不含增值税收入6300（630090090%）（111%）11%5755.95（万元） 增值额5755.953350.492405.46（万元） 增值率2405.463350.49100%71.79%，适用税率40%，速算扣除系数5% 应纳土地增值税2405.4640%3350.495%794.66（万元
10、） 点评土地增值税计算公式为：土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数。,一、不含增值税收入6300（630090090%）（111%）11%5755.95（万元） 二、扣除项目 1、地价款= （90039）90%845.1（万元） 2、房开成本（400200100025050）90%1710（万元） 3、房开费用（845.11710）9%229.96（万元） 4、加计扣除（845.11710）20%511.02（万元） 5、税金= （630090090%）（111%）11%（7%+3%）54.41（万元） 准予扣除项目合计金额845.11710229.96511.0254.41335
11、0.49（万元） 三、增值额与增长率 四、税率及速扣 五、应缴土地增值税,某市一家房地产开发公司为增值税一般纳税人，在2016年、2017年发生如下业务： （1）2016年1月1日通过竞拍取得县城一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出让金3600万元； （2）自2月份开始在取得的该土地上建造写字楼，支付工程款合计为1600万元，并于当年8月31日完工；另根据合同约定，扣留建筑安装施工企业3%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票； （3）与该开发项目有关的销售费用50万元、管理费用60万元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出
12、80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊； （4）当年12月销售写字楼的80%并签订了销售合同，取得含增值税销售收入10800万元；2017年2月份剩余20%开始对外出租，签订为期3年的租赁合同，约定每年收取不含增值税租金100万元，当年实际取得不含税租金收入70万元。 已知：当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为5%，契税税率为3%，该房地产开发公司适用一般计税方法计算增值税，与清算项目相关的增值税进项税额200万，不考虑地方教育附加。,要求：根据上述资料，回答下列问题： 85.进行土地增值税清算时可扣除的取得
13、土地使用权所支付的金额为（ ）万元。 A.2523.5 B.2966.4 C.3708 D.2880 86.进行土地增值税清算时可扣除的开发成本为（ ）万元。 A.1516.00 B.1241.60 C.1473.92 D.1512.32 87.进行土地增值税清算时可扣除的开发费用为（ ）万元。 A.210.4 B.274.4 C.247.4 D.290.4 88.进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金为（ ）万元。 A.99.58 B.76.75 C.92.52 D.58.49 89.上述业务应缴纳的土地增值税为（ ）万元。 A.1584.43 B.1886.45 C.1480.
14、58 D.1610.95 90.下列关于本题相关业务的表述，不正确的是（ ）。 A.本题中已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 B.对于超过贷款期限加罚的利息20万元不允许扣除 C.本题中扣留的质量保证金不得计算扣除 D.要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额,1、土地使用权所支付的金额3600（13%）80%2966.4（万元）。 2、可扣除的房地产开发成本1600（13%）80%1241.6（万元）。 3、可扣除的房地产开发费用8080%（2966.41241.6）5%274.4（万元）。 4、
15、与转让房地产有关的税金（10800360080%）（111%）11%-200（7%3%）58.49（万元） 5、可扣除项目金额合计2966.41241.6274.458.49（2966.41241.6）20%5382.49（万元） 不含增值税收入10800（111%）9729.73（万元） 增值额9729.7345382.494374.24（万元） 增值率4374.245382.49100%80.77%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。 应缴纳土地增值税4374.2440%5382.495%1749.70-269.12=1480.58（万元）。,（1）税法规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额，可扣除的取得土地使用权所支付的金额3600（13%）80%2966.4（万元）。 （2）房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具
