购房全套流程

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1、壳虫分享论坛： 壳虫分享论坛： 购房全套流程（包括后期装修）购房全套流程（包括后期装修） 第一步第一步 选房选房 一、名词解释一、名词解释 容积率、绿化率容积率、绿化率 容积率容积率 容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 附属建筑 物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 绿化率绿化率 绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比 建筑面积 建筑面积建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。 套内面积套内面积 套内房屋使用面积

2、是指套内房屋使用空间的面积， 以水平投影面积按下列规定计算： (1) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空 间面积的总和；(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；(3)不包括在结构面积内 的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， 其 中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投 影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台面积

3、套内阳台面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中封闭的阳台 按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 基底面积基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 壳虫分享论坛： 壳虫分享论坛： 共有面积共有面积 房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积 五证五证 国有土地使用证 ：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年 限内某块国有土地使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证 ：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市 规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规

4、划的法定凭证。 建设工程规划许可证 ：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程施工许可证 商品房销售(预售)许可证 两书两书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 贷款贷款 个人住房担保委托贷款个人住房担保委托贷款 个人住房担保委托贷款(以下简称贷款)是指北京市住房资金管理中心及所属分中心(以 下简称管理中心)运用房改资金，委托银行向购买自住庄房(含建造、大修，下同)的住房公积 金交存人和离退休职工发放的贷款。 贷款须由借款人或第三人提供财产抵押担保加第三人保 证担保、或财产抵押担保加购房综合保险、或财产质押担保、或连带责任保证担保。 个人住房组合贷款个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是

5、指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金 的， 在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款， 及借款人以所购本市 城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷 款和个人住房商业性贷款。 个人个人住房房商业性贷款住房房商业性贷款 个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。 具体指具有完全民事行 为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担 保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性 贷款中的一种贷款方式。 壳虫分享论坛： 壳虫分享论坛： 三、学

6、会看楼书三、学会看楼书 图画图画 经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技 术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上 的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小 区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影 响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是 否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。 看方向看方向 有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的

7、 建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。 看文字看文字 销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书 上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施 等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。 看户型看户型 过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往 往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应 避免此类户型。 目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断 墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客

8、和餐厅两个区域， 餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。 住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主 客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对 或并列的形式。 在起居室最好不直接看到卫生间的房门， 可通过套房的整体户型设计和曲折 巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。 近年来， “动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。 过去由于设计的不足， 主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一 旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的

9、时候应该注意避免的。 四、在售楼处问什么四、在售楼处问什么 当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这 些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘 壳虫分享论坛： 壳虫分享论坛： 的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出 的问题您务必要求销售员给与明确答复。 一、销售方式一、销售方式 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别 在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。 二、具体价格二、具体价格 您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾

10、名思义均价当然是这个项目的平均价格，但 您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的 户型位于 4 层或 5 层；高层塔楼在 6 层8 层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼 盘单位面积最高价与均价相差 5%8%，塔楼是在 15%20%之间。 三、入住时间三、入住时间 是否能按时入住， 入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、 取得商品房面积实测技 术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 四、入住条件四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、 宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、

11、照明、信报箱等私用或公 用设施正常是否能正常使用。 五、车位五、车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否 可售。 提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补 充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。 五、在售楼处看什么五、在售楼处看什么 销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据， 为了减少购房纠纷， 您在售楼处务必要求销 售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。 一、营业执照一、营业执照 正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执 照 是否合法。

12、 二、企业资质二、企业资质 建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业 壳虫分享论坛： 壳虫分享论坛： 资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询房地产开发企业资质证书 三、五证二书三、五证二书 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对 销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规 划许可证 、 建设工程施工许可证(建设工程开工证)、 商品房销售(预售)许可证 。“二书” 是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 。点击查看五证二书实例 四、销控资料四、销控资料 到售楼处后直接问售楼员

13、看一样叫销控的本子， 这样你才可以确切的知道哪些房子是真 的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。 六、买房怎么选环境 红花还需绿叶衬，好的建筑物还需要有好的环境。一般来说，买房看环境，指的是近看小环 境，远看大环境。 小环境主要是指楼群小区环境， 如： 是否封闭小区， 物业管理怎样， 绿化覆盖率是多少， 居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。 封闭式小区涉及到入住后的安全性和私密性， 比不封闭的物业优越。 物业管理现在已较 为普及，一个公认的观点是：专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。 绿化覆盖率是用绿化面积除以

14、建筑面积。 绿色令都市人有回归自然的感觉， 绿化面积的多少 也是衡量小区档次的一个标志。配套设施包括便民商店、运动场地、健身等；高级些的则有 网球场、歌舞厅等；规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。 周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点，或是高等学府等文化气氛浓厚的单位， 附近要有集贸市场、商业区。还有，交通问题也极为重要，是否有主要干道通过，公交车站 有多远，都需要细致考虑。最后，不妨考察一下有无污染源，比如不能靠近有烟囱的工厂， 不能紧邻嘈杂的交通主干道等。 第二步第二步 买房买房 一、签订认购书一、签订认购书 选好了房，开发商的资质也没有问题了，于是双方要确立买卖房

15、屋的意向了。认购书是 为了确定一个购房者的意向， 约定在一定时间内购房者与开发商签订购房合同， 而开发商在 这段时间里必须为购房者保留房号。 从法律上来说，认购不是买房的法定前奏，合同也不是认购的必然结果。买方只能保证 购买意愿的真实性，而不能保证无论何种情况都必须签订合同。为此，买方应该注意审查开 发商所提供的认购书，看其中是否有不利于自己的条款比如“天之内，买受人不能签订购 房合同的，订金不予退还。”那么，究竟是什么原因导致购房合同无法签订，并没有说清楚， 如果因为开发商方面的原因导致的，这个责任还是由购房者来承担，就叫合同显失公平，这 个认购条款购房者应予以拒绝。 二、商业性贷款二、商业

16、性贷款 壳虫分享论坛： 壳虫分享论坛： 何谓按揭何谓按揭 个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指 具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银 行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵 押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式) 商业性个人住房贷款流程商业性个人住房贷款流程 借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合申请资格的给于开具审查通知单 。 将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的 资料交于银行指定的律师事务所。 由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银