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1、罗江农贸综合体项目 前期市调与整体定位报告,誉创专业地产运营机构 2015.01.15,敬呈：罗江馨洋市场开发经营有限责任公司,一、认知城市 二、了解市场 三、分析地块 四、定位解读 五、投资测评 六、总结归纳,目 录,一、认知城市 1.1.基本概况,罗江县，隶属四川省德阳市，是成德绵经济带的重要走廊，东接中江县，南连德阳市旌阳区，西北靠安县，北与中国科技城-绵阳相邻。宝成铁路、成绵乐城际铁路（罗江东站）、川陕公路（108国道）、成绵（京昆高速）高速公路纵贯全县。距绵阳机场26公里、距德阳市区23公里。,罗江县别名“万安”，是省级历史文化名城，国家级生态示范县。三国遗址白马关、庞统祠墓、诸葛点
2、将台、换马沟、落凤坡、血坟、古驿道、到湾砾石，大霍山佛教文化万佛寺、宝镜寺、南塔寺、李调元故里醒园、云龙山李氏宗祠遗址、李调元读书台、奎星阁、景乐宫、李调元纪念馆、文昌宫、张任墓、潺庙遗址等旅游景点。,23公里,26公里,一、认知城市 1.2.经济基础,罗江县辖区447.88平方公里，总人口25万人，其中农业人口21.6万人，占总人口的89.7%，城镇人口2.3754万人。2011全年接待游客111万人次，实现旅游收入4.7亿元。培训旅游从业人员630余人次。全县有12家星级农家乐，其中有两家被评为四星级农家乐。,罗江2010年GDP48.5亿、2011年GDP实现60.14亿元、2012年G
3、DP达69.58亿、2013年GDP仅61亿、2014年GDP约82.5亿。 其中，德阳市2013年GDP为1395亿元，旌阳区411.8亿元、广汉市275.6亿元、中江县244.3亿元、什邡市207.1亿元、绵竹市195.2亿元，罗江以61亿占末位。人口基数小，经济发展较滞后。,一、认知城市 1.3.2015目标,中国共产党罗江县第四届委员会第六次全体会议暨经济工作会议公报强调将继续围绕“推进二次创业，再造一个罗江”总体目标，突出“一个核心”（一城四区建设），推进“两个突破”（深化改革、对外开放），强化“三个保障”（法治建设、民生建设、党的建设），迎难而上，奋力争先，为全面建成小康社会而努力
4、奋斗。,2015年的总体目标是：实现地区生产总值89亿元，增长8%；规上工业增加值52亿元，增长13%；完成公共财政预算收入2.72亿元，增长5.3%；城镇居民人均可支配收入25675元，增长9%；农民人均纯收入11315元，增长10%；完成固定资产投资77亿元。,一、认知城市 1.4.发展规划,建设规划一城四区：以县城为中心，加快建设高等职教园、天台湖、周家坝、高铁新区四个城市新组团，力争到2018年建成10平方公里、聚集10万人口的成德绵区域中心县城。实现2018年GDP（地区生产总值）140亿元，工业增加值90亿元，地方公共财政收入4.5亿元，城镇居民可支配收入39000元，农民人均纯收
5、入16500元，在2012年基础上翻一番。,城南新区规划,一、认知城市 二、了解市场 三、分析地块 四、定位解读 五、投资测评 六、总结归纳,目 录,二、了解市场 2.1.农贸市场,罗江县2015年现存主要有5家农贸市场：A、爱家植物园附近的罗江综合市场（大综合约10000，小综合5000），B、金雁北路的金雁市场，C、景乐北路17号的景乐综合市场1000，D、万安北路的罗江水果批发市场（总9000，含300供销社鲜活农产品直销市场、3000蔬菜批发），E、108国道附近白马关松林综合市场。 以罗江综合市场规模最大、产品最多、业态最杂，离本案项目地点距离最近约800m。总体上，目前罗江所有农贸
6、市场均处于杂乱无章业太混乱的局面，档次低，租金低。,景乐综合市场,市场内约1000，约52个普通摊位，租金2000-3000元/年，附带外围通透铺8.4mx3.0m小杂铺的租金6000元/年。,外围街铺，70档租金1.2万/年，40档租金6000-8000元/年，数码1家，烟酒2家，餐厅7家，药房1家，快递1家，五金杂货2家，诊所1家，移动电讯1家。,罗江综合市场,罗江综合市场，100多家大棚式商铺，建材家居40多个，家私达700的年租金约10万元，低价服装，鞋，杂货等年20余家的年租金2200-2900元/个，肉类、杂货、熟食区20余家的月租金360-600元/个，蔬菜水果类25余家的月租金
7、120元/个，部分临时摊位2-20元/个/天。内部业态度要有，周边有社区医院，茶坊，餐饮，家具卖场，建材卖场，给该地区带来完善的周边配套，租金约30-40元/月。,二、了解市场 2.2.商场超市类,罗江县城暂无大型的综合商场或高档超市，主要代一为华联超市较大仅2家（约800），三三超市12家，快乐购2家，仅开一家的小超市有1加1、实惠、星源、兴达、惠佳、摩尔、立果、多多上源、新一佳、家家、明鑫、富贵、华亿等，距本案最近的有1家华联和1家三三超市。,临街小微商超,二、了解市场 2.3.建材家居类,罗江县城目前建材家居、五金类业态主要集中于综合大市场附近的罗江建材装饰城，东街、北街一带也有零散的临
8、街店面，较大的综合类商场目前仅为南亚建材家居市场，其它的有浪度家居等品牌单店数家，浙江商贸城布局业态4000左右。总体上较分散，聚集区域脏乱差，以沿街底商为基础较多，租金很低，品牌较少，但数量众多，需引导整合提升，后续入市体量不明朗。,罗江家居建材主流业态现状,品种杂乱，分布范围广，主要以临街门面或大棚户区为主，新旧货杂存，档次普遍不高，租金低至10元/月，市场专业性不强。,南亚建材家居市场与浪度品牌店,二、了解市场 2.3.商业地产,目前罗江的房地产仍以住宅产品为主，商业地产发展较为滞后，旧的成熟的商业街主要集中于万安南北路、纹江东西路、太平路东西街，最繁华地段为玉京商业步行街和宇隆万安商业
9、广场（步行街），文化中心广场美食城、罗江小吃一条街（万安南路的罗江县中学、人民医院对面）、滨江西路风情美食街（潺亭水城-川上回）一带，新商业以浙江商贸城和上品汇风情美食街为主，阳晨秀水湾、东城国际、东山印象有部分底商。,商业整体不景气，缺乏上档次的主题特色商业，商铺以临街底商为主，新入市商铺总数少但体量不少，但售价偏低仅0.6-1.5万元/,二楼仅0.4-0.8万元/,三四楼产品几乎没市场；租金30-120元/月不等，转让费概念弱且较少，差别较大，经营难度较大。,美食文化风情街,滨江西路，啤酒广场1处、特色中餐7家、咖啡馆1家、4家茶楼、养生足浴会所3家、KTV酒吧5家，婚纱1家，生意清淡，转
10、让157两层（空店）年租金5万元，转让费3万；茶坊120三间临街底商租金3万元/年,核心商业步行街区,万家北路（玉京步行街）-东街，以服装衣帽鞋类为主约129家，餐饮3家，美容化妆6家，纸纱摄影4家，幼儿园2家，培训学校1家，珠宝首饰3家，药店1家，手机电讯2家，家居2家其中1家为浪度品牌，华联超市1家，水果店1家。转让2楼600约20元/月，2楼80实（占100）租5万/年+带餐饮设备11万，2楼外街100约5.6万/年。,华联超市,二、了解市场 上品汇风情美食商业街,占地：8000平米（12亩） 建筑：21100平米 开发商：西昌益民房产 地址：罗江县麓峰南路173号 产权：住宅70年，商
11、铺40年 容积率2.2，绿化率15.1%， 开盘时间：2015年1月底,商业配套：商场三三超市，华联超市，惠佳超市、摩尔超市。 教育配套：教育通用电子职业学校，西街小学、德艺双语幼儿园、罗江中学。 供水/气：市政供水，一气一户。. 计划入住：2016年 价格没定，餐饮、酒店/公寓。 售楼地址：罗江县麓峰南路173号,二、了解市场 浙江商贸城,一期,二期,三期,占地：166667平米（250亩） 建筑：250000平米 开发商：德阳中和置业有限公司 地址：罗江县经济开发区兴业大道和虎啸路交汇处 产权：商铺40年 容积率1.20，绿化率40%， 一期，中间专业市场统一经营（两层），建材家居类约40
12、00平米。租金24元/平米/月，签五年免两年。 外围商铺一楼层高5.5米、二楼4米、三楼3.6米，公摊8%，一二楼连体销售，一楼前期售价6000-7000元/平，二楼前期售价约4000元/平，新价还没出。,二、了解市场 小结,罗江目前商业经营主要围绕万安北路步行街和综合市场为主，万安北路和东街商圈主要以服装为主，万安南路以餐饮小吃为主，最大超市华联在步行街1家在万家南路1家，其它以三三超市连销为主分散各地，整体消费能力较疲软，周末及节假日人气较量，美食主要集中在晚餐。新增房地产项目大多以临街底商为主，售价普遍较低，集中商业以上品汇美食街及浙江商贸城为代表。对后续开发有一定压力，寻求差异化定位策
13、略，主题文化消费类较匹配城市定位，对地段和区位要求更高。,二、了解市场 阳晨秀水湾,一期,二期,独栋,占地：83332平米（125亩） 建筑：200000平米 开发商：四川阳晨地产开发 地址：罗江县城北新区（汽车站对面） 产权：住宅70年、商铺40年 容积率2.20，绿化率40%， 停车位:1000个 住宅：均价3100元/平米;最低价2888元/平米;最高价3500元/平米 商铺：一期底商，0.8-1.8万/，面积29-99产品。50多间。商业公摊5.6%。 单体独栋，一楼1.7万/，二楼电影院，三四楼自营酒店，楼上住宅。,一、认知城市 二、了解市场 三、分析地块 四、定位解读 五、投资测评
14、 六、总结归纳,目 录,三、分析地块 3.1.本体概况,本案占地10亩，建设用地9.93亩（6620） 地址：德阳市罗江县城南姚家林（正林食品旁） 开发经营主体：罗江馨洋市场开发经营公司 指标性质为城南综合市场，政策性业态为农贸。 城南作为新城区，未来开发体量较大，人口较多。,三、分析地块 3.2.本体属性,三、分析地块 3.3.区位地段,本案属于罗江县的城南新区核心地带，与城南新区管委会毗邻，区位优势明显，商业价值凸显，随着工业兴城战略不断实施，对城市商业环境提档升级势在必行。 向南向东规划为产业新城，招商引资不断加强后，将不断推动工业企业及从业人员的聚集，政府2018年发展目标要求引进50
15、0亿产能的产业规模，必将带动更大经济规模的人口红利，而本案恰好位于新城的起步区，离老城区最近，担当城市商业新名片在城南新城区域。,一、认知城市 二、了解市场 三、分析地块 四、定位解读 五、投资测评 六、总结归纳,目 录,【项目属性界定】,罗江城南品质生活与旅游消费增长极之交通要道的点睛之作，万安南路的快乐驿站，罗江精致生活艺术项目代表作之一、城市新名片之一。,开发目标下的思考： 如何借势罗江城南新城发展的潜力和人口聚集效益，在为城南人民生活品质提档升级的同时引领新时代的城市商业文明进程。 利用精品快销盘的小体量优势，树立精致高雅的气质，打造罗江县城高性价比物业新亮点，在树立品牌形象的同时，以
16、合理的销售速度实现“短、平、快、稳”的目的以最终完成名利双丰收。,项目开发目标： 1、品牌亮点 2、名利双收 3、迅速获益,四、定位解读 4.1.目标导向,【核心开发问题思考】,由于离城中心区虽较近，周边商业氛围较弱，如何避免孤军奋战的尴尬？ 项目体量较小，业态定位较难，客户从何而来，如何寻找客户扩大客源？ 怎样构建价值体系，满足目标客户的置业与消费习惯，吸引潜力客户群？ 采取何种模式或策略才能最大化实现地块“短、平、快、稳“的开发价值？,趋势：围绕连接城南新城（产业新城）万安南路，相当于成都南延线的地理区位，目前新兴楼盘较多，但均处于起步阶段，衔接新老两区的中间地带，现实吸附力有待加强，未来空间价值巨大。,四、定位解读 4.2.开发难题,S（优势）,W（劣势）,O（机会）,T（威胁）,总体的建筑量很小，适应性强。 项目土地相对规整，成本相对较低。 地块紧邻城南新区管委会，地位明显。 周边商业档次低、渴望升级换代。 周边交通便利，为新老区间黄金地带。,项目所处区域为
