房地产基础与开发流程培训

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1、-感谢聆听-,房地产基础及开发流程培训,中国土地制度 概念科普,PART1：房地产基本概念,中国土地制度：土地所有权定义,集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利； 土地所有权可分为：国有土地和集体土地；,中国土地制度：国有土地使用权出让,招标方式（提出底价，公开招标） 拍卖方式（价高者竟得）； 协议方式（如200250万/亩） 挂牌方式（发布挂牌公告，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人。）,一般而言，国有土地不可以自由买卖，只能通过正规渠道交易；,房地产定义 用地面积、建筑面积 容积

2、率 绿化率 建筑密度 塔楼,用地红线 建筑红线 道路红线 低层 多层 高层 超高层,概念科普,房地产定义：房产和地产的总称（又被称为不动产）。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益（权益：使用、收益、转让）。 有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。,地产,房产,房地合一,概念科普1：房地产定义,用地面积： 建筑或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积，其形状和大小由用地红线加以控制。,建筑面积： 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,概念科普2：用地面积、建筑面积,时代mall项目的用地和占地面积是多少呢？,

3、概念科普3：容积率,算容积率时，地下车库等地下建面是不计容的； 容积率越高，单位土地成本越低，房屋成本越低。 容积率越低，舒适度相对越高。,地下建面是不计容,江湖传言，看图就懂了,举个栗子,概念科普4：绿化率,概念科普4：绿化率,绿化越高,业主：居住越舒适,开发商：用于回收资金的面积就越少,绿化率一般不得低于30%； 40%左右能保证居住舒适； 大于50%就能称为公园；,一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。 建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。,举个栗子,概念科普

4、5：建筑密度,形式： 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和品型塔楼。,概念科普6：塔楼,优点： 建筑密度较高，故房价相对较低； 结构强度高，抗震性好； 居高望远，视野开阔,形式： 板式楼是楼盘布局的一种形式，特点是每户住宅都能够南北相通，从外观看，板楼建筑的长度明显大于宽度。 两种类型： 1.长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起； 2.单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，我们常见的单元住宅就是属于这种。,概念科普7：板式楼,优点： 1.节约土地资源

5、，房价较低。 2.户内分隔墙基本都可以拆改，便于改造。 3.结构强度高，抗震性好。 4.居高望远，视野开阔。,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,概念科普8：用地、建筑、道路红线,概念科普7：低层、多层、高层、超高层,低层建筑,多层建筑,超高

6、层,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。,高度大于24米的建筑。,高度超过100m的为超高层建筑；,低层： 小于10m,超高层：高度超过100m,高层：高度大于24m,多层：大于10m，小于24m,PART2：房地产市场,房产分类 地产项目类型,基本物业类型：房产分类,按照功能用途： 居住用房（住宅、公寓等） 商业用房（商铺、酒店等） 办公用房（写字楼） 工业用房（研发楼、厂房、仓库） 其他（行政用房、教育用房等）；,住宅,公寓,写字楼,按档次分：超甲级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼 用地性质分：商务办公楼、研发用房、生产用房,住宅按照高度分：低层、

7、小高层、高层和超高层等 住宅按照容积率分：别墅、洋房、高层,公寓（属于特殊的住宅形式）： 居住式公寓、商务公寓、酒店式公寓等,按照类型：住宅底商、商业街、购物中心、专业市场等,按照用途：商业性酒店、度假型酒店、经济型酒店等,基本物业类型：物业类型细分,一般而言，每类房产都有很多的细分，根据划分的维度不同，有不同的划分方法；本报告就讲一些简单的概念帮助大家理解；,住宅、公寓傻傻分不清楚？,公寓：一般为商业用地,住宅：住宅建设用地,住宅公寓差异：用地性质问题,居住用地：70年 工业用地：40年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年,PS：由于

8、用地性质不同，公寓水电费按商用标准计算，住宅水电费按民用标准计算。（这样说来，公寓的水电必然会贵一些哦）,公寓：不能落户、无学位,住宅：可以落户，且有学位,住宅公寓差异：落户学位问题,PS：一般而言，住宅不仅可以落户还享有学区房政策，但是商业性质的公寓房，却不能落户和享有学位。,公寓：首付50%,住宅：首付30%,PS：一般KFS宣传的0首付，一成首付等宣传，其实质也是首付30-50%，只是一种KFS自己补贴资金的促销行为。,住宅公寓差异：首付比例问题,公寓： 产权40年,住宅：产权70年,由于土地归国家所有，因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占的土地使用权。 我们常说的40/

9、70年产权，指的是土地的使用权为70年。也就是说：即使年限到期了，只要补缴地价后这房子还是可以继续使用。,住宅公寓差异：产权年限问题,除此之外 对于日照、购买政策、交易税费都要不同的规定； 一般而言，如果考虑交通、生活配套及教育等因素，居住当然更加划算，但是投资的另当别论。,住宅公寓差异：其他相关问题,地产项目主要分类,地产项目类型：项目分类,目前，大多项目都不是以住宅、写字楼、商业等单一物业形态，而是多种物业的组合； 地产项目一般而言是以项目的核心业态作为划分依据。 比如：以商业为主导的项目，则被认知为商业地产，以住宅为主导的业态，被认知为住宅地产，以产业园和工业园为主的，则被认知为产业地产

10、,地产项目类型,地产类型如何界定？,地产项目类型：商业地产,定义：商业地产顾名思义， 以商业用途为主的地产，故又名做商铺地产。 商业地产一般以商业（购物中心、领里中心、商业街等）、写字楼、酒店等商业物业为主，辅以住宅、公寓等，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 一般而言，写字楼的用地性质为商业性质，所以也被归类于商业地产的范畴。,地产项目类型：旅游地产,定义：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。 旅游地产包括：休闲度假村、运动村、产权酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、民俗度假村，所有这些以旅游、休闲度假为主题的置

11、业，可称为旅游地产。,地产项目类型：产业地产,产业地产：是指以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。 产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等。 和写字楼的区别：最主要差别是产业地产的用地性质为工业用地（M），而写字楼的用地性质为商业（C），除此之外，对于建筑层高，标准层层高，里面以及购买企业资质都有不同要求。,项目性质：商业地产 产品类型：购物中心+专业市场+住宅+写字楼,项目性质：旅游地产 产品类型：,项目性质：办公地产 产品类型：写字楼+底

12、商,项目性质：住宅地产 产品类型：住宅+底商,地产项目类型,PART3：房地产开发流程,项目前期阶段 项目实施阶段,34,项目论证 土地获取,项目 定位,方案 设计,施工 图设计,项目开工 样板区开放,项目 开盘,项目前期阶段,项目前期阶段节点,35,完成标志：1、项目可行性研究报告（公司） 2、国有土地使用权证（国土局） 3、建设用地规划许可证（规划局）,项目前期阶段,36,完成标志：项目定位报告（公司） 控制要点：通过市场调查，项目地块的优区域环境分析，结合企业自身资源优势，确定开发项目的物业业态，界定和研究目标客户群体，挖掘和分析目标客户群体的现实需求和潜在需求，运用创造性思维对项目进行

13、市场定位，拟定初步开发方案，进行投资风险收益分析，整合企业资源，决定最终开发方案和开发模式。,项目前期阶段,37,主要内容：1、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 2、经济测算 3、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流,项目前期阶段,38,完成标志：1、建筑方案设计通过（公司） 2、方案文本报规通过（规划局） 3、项目投资概算（公司）,项目前期阶段,39,控制要点：1、项目资源利用最大化； 2、项目成本得到有效的控制 3、确保项目高效科学的施工。 主要风险：方案设计质量把控、设计单位履约能力,项目前期阶段,40,完成标志：1、施工图最终蓝图完成（公司） 2、建筑工程规划许可证（

14、规划局） 3、目标成本审核通过（公司） 4、项目预算审核通过（公司）,项目前期阶段,41,主要流程：,方案设计,施工总平图,单体图,全套蓝图,目标成本,项目预算,总平审查 规委会召开,规划放验线,单体审查,建筑工程规划许可证,项目前期阶段,42,完成标志：1、建筑工程施工许可证（建设局） 2、项目开工（公司） 3、样板区开放（公司）,项目前期阶段,43,主要流程：1、项目开工,项目前期阶段,主要流程：2、样板区开放,项目前期阶段,45,完成标志：1、预售许可证（房管局） 2、项目亮相（公司） 3、项目开盘（公司）,项目前期阶段,46,预售许可证办理所需资料,企业营业执照,企业资质证书,国有土地

15、使用权证,建设用地规划许可证,年度投资计划,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,公用基础设施配套证明,前期物业备案证明,形象进度达到预售条件,房屋面积预测报告,商品房网上销售数据录入合格证明,银行监管协议,项目总平面图,项目前期阶段,47,确定推盘策略,确定外部资源,确定项目推广定位,确定项目核心识别系统,项目亮相,准备销售道具,准备联动工具,确定项目亮相方案,意向客户签约,项目前期阶段,48,销售内部资料准备,客户积累,价格体系确定,交付标准确定,项目开盘,合同准备,销售道具准备,银行协议签订,媒体推介,项目前期阶段,49,项目前期阶段小结,项目前期阶段小结： 核心工作：项目定位、方案设

16、计、预售许可证获取 关键性节点：五证的获取、样板区开放 最主要影响因素：1、拆迁影响项目启动时间； 2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复； 3、报规报建工作推进缓慢； 4、设计单位履约能力。,50,项目实施阶段,项目 开工,主体 封顶,外墙 拆架,园林景观施工完成,规划 验收,内控 交房,项目实施阶段,项 目 全 过 程 营 销,项目前期阶段节点,51,外立面深化设计,确定外立面施工单位,外装施工,外墙拆架,竣工验收,项目实施阶段,52,完成标志：1、主体结构封顶（项目部） 2、项目主体验收（质监站） 主要过程控制节点：1、施工至预售许可证条件 2、二装设计完成，二装单位确定 3、安装单位确定、设备供货 4、外装深化设计完成，外装单位确定 5、景观方案设计、施工图设计完成,项目实施阶段,53,完成标志：1、外架拆除完成（项目部） 2、工作面全部移交园林（项目部） 主要过程控制节点：1、抹灰及地面找平层完成、二装施工启动 2、安装进度与现场保持一致,项目实施阶段,54,完成标志：1、园林景观施工完成（项目部） 2