学生公寓物业管理方案1

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1、1 某 某 高 校 学 生 公 寓 物 业 管 理 整 体 运 作 方 案 第一章第一章某某高校学生公寓简介某某高校学生公寓简介 本次参与招投标的学生公寓为某号公寓、 某号公寓和某号公寓， 学生公寓 3 号楼由 南北两楼组成。南楼 6 层，每室住 4 人，共 90 个房间，北楼 6 层，每室住 4 人，共 88 间，合计有寝室 178 间，总建筑面积为 8679 平方米。可容纳 712 人。 学生公寓 4 号楼由南北两楼组成，总建筑面积 7363 平方米，主体五层、局部四层， 房间 139 间。每室住 4 人，可容纳 556 人，本楼有部分楼层将安排教工宿舍。 学生公寓 8 号楼由南北两楼组成

2、，总建筑面积为 7403 平方米，南楼 6 层，为学生 公寓， 建筑面积为 6355 平方米， 南楼学生公寓每层 25 间 （15 间住 6 人、 10 间住 4 人） ， 共有 150 间，可容纳 780 人。 这些学生公寓内除学生宿舍外， 还配有配电房、 开水间、 学生活动室、 物业值班室、 接待室等，学生宿舍内配有组合式写字台、书橱、多用柜、脸盆架、床、椅子、电话机 等，称得上是现代化的学生公寓，所有这些现代化设备的配备，对于物业管理也提出了 相当高的要求。 高校学生公寓物业管理不同于社会的专业性物业管理， 其根本的区别就是要在学生 公寓的物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物

3、业管理模式，因此在学生 公寓的物业管理过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能， 2 而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。 我公司通过多年的对学生公寓的物业管理，已经从中取得了一定的物业管理经验， 并已基本上实现了“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，我公司相信我们 有能力管理好学生公寓，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。 第二章第二章我公司对学生公寓管理的优势我公司对学生公寓管理的优势 第一节公司简介 略 第二节 公司托管物业项目展示 略 第三节 业主意见和来宾留言（摘录） 略 第四节 我公司托管学生公寓的优势 略 一、我公

4、司早期介入高校并熟悉高校整体情况的优势一、我公司早期介入高校并熟悉高校整体情况的优势 二、有多种类型学生公寓物业管理经验的优势二、有多种类型学生公寓物业管理经验的优势 三、人才优势三、人才优势 四、实际管理经验优势四、实际管理经验优势 第三章第三章学生公寓物业管理整体设想及策划学生公寓物业管理整体设想及策划 第一节第一节学生公寓物业管理投标宗旨、总目标及主要思路学生公寓物业管理投标宗旨、总目标及主要思路 3 针对某某高校的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结 经验教训的基础上， 提炼了某某高校学生公寓物业管理工作面临的难点和重点， 从而确 定了我们对某某高校物业管理的投标宗

5、旨、总体目标和主要思路。 一、物业管理的投标宗旨 承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌 二、总体目标 在学生公寓的物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人” 三位一体化管理，对某某高校、对我公司的影响都很大。我公司将本着对学校高度负责 的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的三项管理目标是： 1 1、力争服务力争服务“零投诉零投诉”为质量管理目标为质量管理目标，通过专业化的管理通过专业化的管理，规范化的服务规范化的服务，贯贯 穿穿“以人为本以人为本”的服务思想，致力在学生公寓内创造一个舒心、安心、顺心的学习和的服务思想，致力在学生公寓内创造一个舒心、安心、顺心的学习和

6、生活环境。生活环境。 2 2、自接管学生公寓物业管理之日起自接管学生公寓物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务按优质标准实施物业管理服务，做到管理无做到管理无 盲点，服务无挑剔，师生无怨言。盲点，服务无挑剔，师生无怨言。 3 3、我公司已通过了我公司已通过了 ISO9001ISO9001：20002000 国际质量体系认证国际质量体系认证，学生公寓物业管理从正式学生公寓物业管理从正式 接管后全面导入接管后全面导入 ISO9001ISO9001：20002000 质量管理体系，规范学生公寓的物业管理，提升学生质量管理体系，规范学生公寓的物业管理，提升学生 公寓物业管理的内涵。公寓物业管理的内

7、涵。 三、主要思路 根据某某高校学生公寓物业管理的特点， 在具体的管理服务过程中， 我们将牢牢把 好以下几个关口， 确保学生公寓物业管理各项工作的正常开展， 以求得最佳的管理效果。 (一)、把好安全关，确保安全有序 经常性加强管理站员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。 4 1、统筹计划安排。把学生公寓的安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成 下紧上松、内紧外松的防护体系。 2、突出防范重点。根据学生公寓的安全防范特点，并结合学生公寓的实际情况， 确定学生公寓的治安防范重点部位。保证学生公寓 24 小时值班，每秒钟不脱人，建立 闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合

8、学生处和校保卫处工作，加强消防和 安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良好。对于 违章用电、用水的同学要加强管理和教育。 3、制订学生公寓突发事件应急预案。设想可能在学生公寓内发生的突发事件（如 盗窃、火灾等）制定相应的应急处理预定方案。 (二)、把好设备关，确保高效运行 精心操作，细心护理。负责学生公寓设备设施的日常维护和保养，负责水电正常 供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运行正常。管理人员要做到对配电设备进 行每日巡查，并记录在案，对出现的任何不良苗头不可疏忽大意，准确记录及时汇报， 妥善处理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。

9、（三） 、把好卫生关，确保保洁质量 整洁的环境，是学生公寓管理最基本的要求。我公司将把环境整洁作为提高学生 公寓管理档次的重要的一个方面抓紧抓好，实施全天候、全方位保洁，做好学生公寓公 共及周边环境的绿化保洁工作。 1、严格规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处理。严格遵守质量标准 和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。 2、严格检查考核，通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和公寓管理处的定期 考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往 地做好本职工作。 5 3、实施“物管 110”服务模式，赋予学生公寓内每位物业管理人员对保洁的监管 职责，发现不洁现

10、象随时处理。 （四） 、把好服务关，确保工作秩序 根据学校作息时间，由管理人员开关公寓出入口。每班设管理员、值班员，并且 每位员工要做到像照顾自己的孩子一样无微不至的关心学生的生活。 在服务过程中要求 做到班班有记录，事事有依据，始终注重谦逊礼貌，热情周到，主动接受师生的监督。 第二节第二节物业管理理念物业管理理念 在某某高校学生公寓的物业管理过程中，我们倡导以下物业管理理念。 一、物管一、物管 110110： 亦称“首问负责制”或“一话通服务”，其核心思想即为：管理处的员工，不 分彼此，不分份内份外，全员均为物管 110 的执行者。服务员既是师生的服务者， 也是保洁者；保洁员既是保洁者，也是

11、师生的服务者，诸如此类。不论业主有何需 要，只要通过值班电话或向管理站的任一员工反映，都会做到事事有交待，件件有 落实，其目的是形成 110 服务联动，为师生提供方便、快捷、全方位的服务。 二、零干扰管理二、零干扰管理 就是给学生创造个性化的私密空间，保障学生的隐私不被泄露。在服务、管理的 时候，应尽可能不打扰学生，将学生在学习、休息时受外界干扰的程度降到最低限度。 物业管理人员不进入私人隐密区域；管理站在不干扰学生的情况下提供服务等。 6 三、人性化管理三、人性化管理 即“以人为本”的理念。根据公司服务对象学生的独特群体，对他们进行优 质服务同时，生活上多关心帮助、思想上多沟通，培养学生积极

12、向上乐观的思想、健康 心理，互帮互助、爱心的培育，增强集体荣誉感，以高校为荣，倾心营造“崇尚文明、 同学亲善、亲切自然、共建校园”的人性化理念。 四、亲情化管理四、亲情化管理 即把我们所倡导的“亲情、友情、爱情” 融入到我们的物业管理中去，让我们的每 位管理人员像照顾自己的儿女一样照顾我 们的同学，使我们学生公寓的每一位同学 都能够感觉到家庭的温暖。 五、点滴管理五、点滴管理 点滴管理即全心服务，简单地说，就是 物管人员在任何时候，对待我们的学生都 要做到：“认真到不能再认真的程度；细 致到不能再细致的程度”，这就叫实实在 在地全心服务。比如同学生病，我们的管 理人员要像照顾自己的儿女一样关心

13、、照 顾同学。通过点点滴滴，始终如一地把美 好生活的每一细节都带给学生公寓内的的 每一位学生。 六、一分钟反应 管理站每个员工无论何时接到何任务， 7 必须在一分钟内行动，以确保每项工作都 能及时准确的落实到位。 七、品牌服务 “市场向品牌集中， 效益向规模倾斜” ， 高校社区物业管理人深谙此理。在坚持规 模化发展任务的同时，始终将品牌服务作 为公司头等大事来抓。我公司已在全省多 所高校树立起自己的物业品牌，以我们的 “高校社区”品牌服务让师生们在学习、 休息时真正的感到舒心、安心、放心、称 心。 八、沟通零距离八、沟通零距离 就是我们的员工在日常的物业管理过 程中要注重与学生的沟通，要最大限

14、度的 与学生交流，深入的了解我们的学生的心 理状态，时刻注意学生的心理变化，为我 们更好的实施“管理、服务、育人”三位 一体化管理模式打下良好的基础。 第三节第三节拟采取的管理方式拟采取的管理方式 面对某某高校学生公寓的物业管理，选择怎样的管理方式才能达到最佳的管理效 果， 这是我们作为管理公司所确定管理方式的重要课题， 我公司在深入调查研究的基础 8 上确定了学生公寓物业管理的管理方式。 我们采取的管理方式分为组织机构系统、 运作程序系统、 信息反馈系统和激励系统 四部分组成。 一、组织机构一、组织机构 1、组织系统 2、组织机构图说明 2.1 从学生公寓内部管理机构图中可以看出，学生公寓管

15、理站将在某某高校的领 导下，实行我公司分管总经理领导下的主任负责制。这是一种垂直领导方式，管理站以 下配备管理员、值班员、保洁员和维修工，其编制力求精干，其人员力求一专多能。在 拟制计划、 组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由站长直接负责， 各项具体工作 在由站长直接安排，各管理人员向站长负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令 统一，联系简捷，工作高效。 2.2 保洁员负责学生公寓公共部位的保洁； 管理员和值班员负责学生公寓内的日常服务工作以及安全、消防、设备管理，分 学院 学生公寓管理站站长 1 人 学院 管理员 6 保洁员 5 人 维修工 1 人 公司 值班员 6 9 两班 24

16、小时值班。 维修员负责各类设施维修养护工作。 二、运作程序系统二、运作程序系统 1、运作程序示意图 2、整体运作流程图说明： 2.1从整体运作流程图中看， 我们注重于整体设计全面合理， 各项工作环节紧密 衔接，起到承上启下，相互制约的作用。 2.2在整体运作过程中，始终坚持全过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理， 保证管理有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。 建立各种规章制 学生公寓验收与接 管理员维修工 各级管理服务人员开展管理服务与设施养护工作 完善各类配套设施及各部门关系的管理协调工作 日常管理服务与维 保洁员 各类工种岗位培 10 2.3整体运作的各个环节管理处逐步按照 ISO9001： 2000 版的质量保证体系进行 运作， 它同样适用于学生公寓物业管理站的整体运作方案。 在实践中逐步应用现代化的 电脑网络系统实现智能化管理。 三、三、信息反馈系统信息反馈系统 1、信息反馈示意图 (管理运行机制图) 2、信息反馈示意图说明 2.1 信息也是资源，学生公寓物业管理站的信息来源于执行机构、监督机构和信 息反馈渠道。 2.2 监督