房地产开发最全16种融资方法

《房地产开发最全16种融资方法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发最全16种融资方法（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产开发 16 种融资方法 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一 个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的， 如果不借助于各种融资 手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一 直以来便是房地产开发的瓶颈， 需要金融业和健全的资金市场作为后 盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着 不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确 定最优的融资结构: 1自有资金。 开发商利用企业自有资本金， 或通过多种途径来扩大自有资金基 础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的 资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；

2、必要的自有资金也是 国家对开发商设定的硬性“门槛”。121 号文件规定，自有资金比例 必须超过 30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业 少， 随着投资规模的不断加大， 对自有资金的需求也会变得越来越大， 众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。: 2预收房款。 预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销 售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工 程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对 于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只 要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121 号文件规定， 商品房必须

3、在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷 款， 而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房， 没有住房贷款的支持， 房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产 项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要 1 年左右 时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自 有资金压力更大，项目开发难以为继。 3建设单位垫资 一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期 支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房 地产开发资金总量的 10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不 能解决根本问题。121 号文件对建筑施工企业流动资金贷

4、款用途作了 严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。 2004 年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使 得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。 4银行贷款 在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直 以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房 地产开发资金中约有 50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业 垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有 70%。而近年来，国家出台 的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企 业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也 是再三考虑了房地产公司的

5、品牌、项目进展以及未来收益，最终有限 度地给予放贷。 当前形势下， 银行信贷， 对于我国的房地产企业而言， 依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通 过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。 但 由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的 融资渠道。 5房地产信托 现阶段信托产品主要有两种模式： 一种是信托投资公司直接对房 地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信 托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、 募集资金灵活 方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性 以及独特的财产隔离功能与权益重

6、构功能可以财产权模式、 收益权模 式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合 起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。: 6上市融资 上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。 房地产企 业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资 本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目 尤其是商业地产开发具有很大的优势。 商业地产的开发要求资金规模 较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的 资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资 的多为规模大、 信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实 力的有发展潜

7、力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资， 从 而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。 7房地产资产证券化 房地产证券化就是把流动性较低的、 非证券形态的房地产投资直 接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与 投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券 形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然 要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制， 顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有 价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领 域；:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投

8、资获利能力的判 断和市场的预期， 这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。 2005 年 12 月 1 日起金融机构信贷资产证券化试点管理办法:正 式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。 管理办法就信贷资 产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、 监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规 范化提供了有力的保障。 8联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进 行开发的一种融资方式。 这种方式能够有效降低投资风险实现商业地 产开发、 商业网点建设的可持续发展。 地产商和经营商实现联盟合作、 统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控

9、制经营风险。 目前我国对 开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目 的自有资本金必须在:35%及以上。 因此对于中型开发企业来说选择联 合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障 避免资金链条断裂。 多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商 业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能 将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来 巨大的投资风险。 联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并 且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。 开发商 和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客 流、营造商业

10、气氛上得到保证。 9开发商贴息贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银 行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息 其实质是一种“卖方信贷”。 对商业银行来讲通过委托贷款业务既可 以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。 对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金 回笼问题实现提前销售。 回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金 也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短 缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提 供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了 房产的销售

11、。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按 揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金 需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开 发商都可以尝试的， 因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分 期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且 开发的项目为高利润、高档次的精品社区。 10.售后回买及回租 售后回买指开发商将自己所开发的物业， 出售或典当给贷款机构， 以获得大量现金，:用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类 似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银 行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可

12、以是资金雄厚 的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连 续开发其他项目， 还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金 的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方 式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房 产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其 重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷 款机构一笔不小的销售价差， 以作贷款利息， 因而资金成本相对较高， 在操作前要缜密分析经济可行性。 售后回租指开发商将自己开发的物 业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥 有某项物业的开发商可

13、获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开 发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的； 同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营 收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回 报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须 有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否 则就有销售欺诈之嫌。 这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地 产企业融资，如酒店、商场等。 11.海外融资 海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。 一方面可 以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖， 有助于房地产市场的持 续发展；另一方

14、面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风 险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海 外地产基金在中国投资还存在诸多风险， 国外房地产投资基金对开发 项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而 国内一些房产企业运作不规范， 所以海外房产基金在中国的发展还存 在着一些障碍。 12.融资租赁 根据合同法的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己 选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房 屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收 益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式 获得比利息更高的回报。房地产融资

15、租赁与银行贷款相比，具有更简 单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申 请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需 要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业 的健康、持续的发展。 13.非上市增资扩股私募股权融资 受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008 年 3 月 20 日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被 迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产 选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤 投资入股 1.5 亿美元， 占公司股份 3.9%； 中东某国家投资局投

16、资 1.46 亿美元，占公司股份 3.8%；德意志银行、美林银行等其他 5 家机构 投资入股 2.1 亿美元。 14.夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域 常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活 性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商 融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可 以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请 贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全 投资方对控制权的要求较低。 对夹层融资的提供者而言还款方式灵活 投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具 流动性。 15.债券融资 由于地产项目具有资金量大、 风险高以及流动性差等特点再加上 我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法 按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。 监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房 地产项目债券审批的措施。 诸如此类的约束使得我国房地产发债融资