碧桂园集团管控要点

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1、碧桂园集团管控要求 运营中心(汇编) 内部资料 严禁外传 2 目录 前言：梦想中的碧桂园 第一部分：主席的话 第二部分：集团管控 第三部分：区域管控 第四部分：项目管理 内部资料 严禁外传 3 前言：梦想中的碧桂园 这里是社会精英云集的公司 这里是人才施展才华的好地方 这里是学习进步的好学校 这里是最和谐的大家庭 这里是诚实守信、合法合规经营的公司 这里是讲道理、勇于自我修正的好公司 这里是公平公正、论功行赏的好公司 这里是欣欣向荣、不断总结好经验并付诸实践的好公司 这里是为全世界建造又好又便宜的房子的公司 这里是社会效益、公司效益、员工效益三丰收的好公司 这里是被社会高度认可及赞誉的好公司

2、这里是为人类社会进步而不懈努力的公司 内部资料 严禁外传 4 第一部分：主席的话 内部资料 严禁外传 5 我们应是科学的、逻辑思维缜密的管理者， 哪怕是在喜马拉雅山， 只要有人买，有好的效益，我们也去， 对比总能找到我们效益最好的项目。 及时将钱用出去买地， 并将新项目在一年内全卖出去， 只要我们每个人都做得很好，我们的业绩、发展不可限量。 做科学的、逻辑思维严谨的管理者 内部资料 严禁外传 6 不是装修公司定！（1.5个月，2个月，有多少工程量？） 不是建筑公司定！ 不是绿化公司定！ 自己懂不懂！ 在特定情况下是他们说的对， 但加多些人呢？每个工作岗位都有人 ，能快多少？加多些钱呢？ 值不值

3、得这样做？ 如果你有100岁，你过了一天就少了3万6千5百份之一 如果一个地盘，看投入多少，效益如何 施工方案如何 24小时工作，满人工作 快会浪费材料吗？ 机械费会省吗？ 人工会浪费多少？ 付出是否值得？ 一天代表什么？你知道怎样最快吗？ 内部资料 严禁外传 7 有些收入是你光明正大得到的吗？ 你的一生像小偷一样度过吗？ 我去你家偷或抢你怎样看？ 你是见不得阳光的吗？ 钱多少才够？ 受人尊敬并有尊严的生活 名誉的重要，信用的重要 努力提升自己，现在的钱用不完，明年还有更多的收入 我曾每天赚5角钱，干了很久，也没有去获取非法的收入 阳光下的收入才心安理得 内部资料 严禁外传 8 事业更上一层楼

4、（社会认可、人生价值、不枉此生） 收入多一倍以上 家庭生活的更好 孩子的榜样与老师 公司期待你做得到以上， 公司的发展有需要，也有足够的空间容得下你们的进步。 所有人都要通过培训提升水平，包括清洁、门卫，以应对 发展的需要。 永远铭记一条禁令:不能做违法的事！ 如何规划你自己的明天 内部资料 严禁外传 9 年少时， 站在波光粼粼的小溪旁， 梦想着梦想， 这很棒，但更棒的是， 奋斗一生， 在生命的尽头说一句， 梦想是真实的 期待公司与大家一起努力， 共创辉煌明天！ 共同期待梦想成真的那一天 内部资料 严禁外传 10 第二部分：集团管控 内部资料 严禁外传 11 实现最快时间达到最佳效益的去化率

5、主席的 “三最”指示 一 切 以 最 佳 资 金 运 作 为 目 标 “能做到，又有最好的效益，为什么不 好好策划？” 杨主席 最佳效益 内部资料 严禁外传 12 六点要求 不 浪 费 点 滴 时 间 知道利益最大在哪 知道自己的责权利 主席的 六点要求 严 谨 的 逻 辑 思 维 能发现问题解决问题 不 做 违 法 的 事 情 内部资料 严禁外传 13 在保证项目利益最大化的前提下，区域总主导、项目总全程执行，将 主席“1234”指示精神与项目的实际情况相结合，灵活运用。 2、将、将现存的土地现存的土地建造建造适销对路适销对路的房子在的房子在 两年内两年内卖出卖出90%； 1、所有的、所有的

6、存货存货在在今年今年12月底月底前卖出前卖出75%； 3、及时将所有、及时将所有能买地的钱能买地的钱及及能借到买地能借到买地 的钱的钱借回来去买有借回来去买有成就共享的地成就共享的地，且，且 真正能够成就共享；真正能够成就共享； 4、当年（一年内）当年（一年内）所有的所有的新买地新买地的项目 必须实现成就共享，并将所建的房子包括 的项目 必须实现成就共享，并将所建的房子包括 地下室（地下室（100%）尽量尽量全部全部卖掉。卖掉。 存货 存地 买地 卖房 “1234”指示 主席“1234”指示精神 （2014年4月更新版） 内部资料 严禁外传 14 14 在保证项目利益最大化的前提下，区域总主

7、导、项目总全程执行，将主席“1234”指示 精神与项目的实际情况相结合，灵活运用，达 到最佳效果！ 例： 首期开发适销对路产品 现金回笼 抵押变现 最佳时期推出 预留 8-10 栋高层产品 成就共享 利益最大化 凤凰城最后 亩土地所赚的钱相当于之前 亩土地所赚的钱！ “1234”指示 内部资料 严禁外传 15 “1+3”管理思路 管理目标1个目标：确保项目利 益最大化，从而实现公司利益最大化。 管理重心3个中心：职能部门以 服务项目为中心；项目工作以保证营销 为中心；营销策划以项目利润和现金流 为中心。 管理举措3项抓手：抓工程质量 抓总部服务；抓绩效考核。 管理主线3级管控：总部精干高 效、

8、区域做实做强、项目责任到人。 3个中心个中心 3级管控级管控 3项举措项举措 1个目标个目标 “1+3”管理思路示意图 （2010年） “1+3”管理思路说明 内部资料 严禁外传 16 2、工程管理中心对项目每2个月质量进行考核 1、运营中心每1个月对区域计划执行情况进行考核 3、 财务资金中心每3个月对目标成本进行考核 成本中心每3个月对设计变更签证进行考核 排 名 奖 罚 “123”管理举措 内部资料 严禁外传 17 “1+3”管理思路 “1+3”管理要求 3个坚持个坚持 3种行为种行为 3项抓手项抓手 1条主线条主线 “1+3”管理要求示意图 坚持提前售 坚持储光零 坚持 5 6 7 抓

9、过程精品和完美交楼 抓资金周转和成本管理 抓人才培养和人才引进 合 法 合 规 勤 俭 高 效 低 调 朴 实 1条主线 成 就 共 享 3个坚持 3项抓手 3种行为 “1+3”管理要求 内部资料 严禁外传 18 一条主线：成就共享 实质：合伙人制度 目标：利益共享、风险共担 条件：1、一年内开盘 2、一年内现金流为正 3、成就共享股权金额: （净利润一自有资金按年折算后的金额30%）X20%(15%) 内部资料 严禁外传 19 新项目成就共享： 一年内资金为正 净利润扣除年化资金的30% 20%：区域 员工职级 分配比例 其中： 现金奖励 支付购股权 区域总裁 30%-70% 30% 70%

10、 项目总经理 由区域总裁确定 50% 50% 项目团队 由区域总裁确定 100% 区域团队 由区域总裁确定 100% 参与团队 10% 100% 合计 100% 80%：集团 区域奖金分配： 区域奖金分配： （ 门 槛 ） 注：股权五年，有限制条件。 一条主线：成就共享 内部资料 严禁外传 20 开盘越早、时间越快、占用资金越少 成本越低、售价越高、创造利润越高 成就共享 奖励越高 一条主线：成就共享 成就共享奖励金额=（净利润-年化自有资金投入30%）计提比例 利润越大 自有资金 占用时间越短 自有资金占用量越少 成就共享奖励 金额越高 内部资料 严禁外传 21 参与项目如未能获奖则会对区域

11、及项目管理层进行处罚。 参与项目出现亏损，亏损额的20%从区域总裁及项目总 经理其所管辖的其他项目的成就共享股权金额中扣除， 未能扣除的，从其工资、奖金中扣除。 参与项目发生重大责任事故或其他造成成本、费用增加， 根据实际影响和损失对所提取的奖励金额进行扣减。 参与项目的管理人员未经集团同意离职的，股权奖励将 予以取消。 股权激励按发放时的市值购入（随着企业的发展，市值 提高，价值将越来越大）。 一条主线：成就共享 内部资料 严禁外传 22 蕉 岭 项 目 2012.05.29 2012.06.18 2012.11.24 2012.12.31 2012.06.05 2013.05.17 摘牌

12、开工 开盘 资金为正 1年截止日 起算点 13天 5个月 9天 1个月 7天 成就共享成功 提前进行地块“清表”， 净地摘牌 提前进行勘探，提前规划 与总包制定了各个施工节 点的计划并严格执行 快速开工 未封顶提前预售（预售条 件：别墅及多层封顶) 重点提升盈利能力（个亿、 个亿、12%），首年计提奖 励万 必须做到三快 方能成就共享 快速销售 快速回笼 成就共享后，利润越多， 奖金越丰厚！ 签约及时:1个月去化率76% 付款及时:1个月内付款占比 90% 符合“567” 成就共享成功案例 内部资料 严禁外传 23 黔 江 项 目 2012.04.27 摘 牌 2个月 24天 5个月 9天 1

13、个月 7天 成就共享失败 快速开工 进度是前提 回笼是关键 利润是目的 快速销售 快速回笼 2012.05.17 起算点 2012.07.21 开工 2012.12.25 开盘 2013.05.17 1年截止日 仍占用万，实现收入、净利 润，无缘成就共享。 原计划6.12日开工（距摘牌1个 半月），拆迁及天气影响推迟1 个多月 未能快速开工无法提前预售 (预售条件:别墅及多层封顶、 小高层主体一半) 未能实现提前预售 去化不理想:半年,去化44% 认购转签时间长:1个月,34% 融资效率低:开盘后5个月,首笔 贷款 成就共享失败案例 内部资料 严禁外传 24 1、做好前期策划，落实二前三后（责

14、任人） 2、聚焦展示区，提前每一天（高速度） 3、集中货量供应，实现开盘歼灭战（提前售） 4、提高去化率，一年资金为正（首次兑现） 5、控制开发成本，保证利润实现（ 2 0 % ） 6、打造过程精品，确保完美交楼（二次兑现） 7、准确快速结算，实现成就共享（三次兑现） 8、落实复盘报告，持续成就共享（后评估） 成就共享 八步法 成就共享八步法 内部资料 严禁外传 25 三个坚持：坚持提前售 提 前 预 售 提“早”预售 提 前 开 盘 不打桩销售 卖多少,建多少,不积存 适销对路、调整规划 科 学 组 织， 缩 短 工 期， 加快资金周转。 降低预售门槛， 资金提早回笼。 打 桩 达到0.00

15、 不需头痛建筑费 重要提示： 土地信息及时反馈 展 示 团 队 素 质 保护信息提供者积极性 谈判、 交流态度诚恳 内部资料 严禁外传 26 做不到怎么办？ 主席和总裁接待 请进来 请进来 一个个去做工作 走出去 走出去 三个坚持：坚持提前售 内部资料 严禁外传 27 坚持 储 光 零 日 光 盘 零 库 存 储 地 不 存 货 三个坚持：坚持储光零 内部资料 严禁外传 28 储地不存货： 150亩 (回笼资金覆盖200亩) 50亩 200亩地块 优点： 例： 1、降低去化压力，提高首期利润 2、预留土地储备，保证长远效益 3、首期资金覆盖，分步成就共享 三个坚持：坚持储光零 内部资料 严禁外

16、传 29 仁者见仁 智者见智 合理定价 成就共享 集中推货 去化率 日光盘能确保成就共享最大化； 日光盘能确保企业资金快速回笼，保证企业健康发展。 日光盘： 三个坚持：坚持储光零 内部资料 严禁外传 30 （地下车库） （商铺、售楼部） 存货去化 存地开发 新盘销售 （旧盘新推） 75%（半年） 90%（两年） 100%（一年） 零库存 注：在确保项目利益最大化的前提下，与项目实际情况相结合，灵活运用。注：在确保项目利益最大化的前提下，与项目实际情况相结合，灵活运用。 零库存： 三个坚持：坚持零库存 内部资料 严禁外传 31 5个月开盘销售 6个月资金回笼 7个月资金为正 成就共享567 “567” 发展： “456” “345” 三个坚持：坚持567 内部资料 严禁外传 32 抓资金周转和成本管理 抓过程质量和完美交楼 抓人才培养