北京中广信-亦庄4号地项目报告（2005年--25页）

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1、亦庄4号地项目概念性方向建议 SLDJFAL ASLDJF SLDJFLASKDJFASDFS 2005/5/1,PART 1：中广信公司简介 PART 1：INTRUDUCE OF ZHONGGUANGXIN,一、中广信公司简介,成立时间：1999年11月 办公地点：中国北京经济技术开发区 业务范围：投资顾问、全案策划、营销顾问、代理销售,（一）基本概况,1999 年11月，成立北京新广安投资顾问有限公司； 2002年5月，公司更名为北京中广信房地产经纪有限公司； 2003 年，公司步入快速发展轨道，同时操作南城百万平米超级大盘星河城等7个项目，代理 总面积超过200万平米； 2004年，公

2、司销售业绩达23.9亿元，其中，仅星河城即完成15.6亿的销售额，在京城所有在 销楼盘中排名第七； 2005年，公司目标业绩超越30亿，全力缔造房地产代理业金质品牌。,发展历程：,（二）组织架构,北京中广信房地产经纪有限公司组织机构设置,（三）公司特色概述,我们的事业：“致力客户利益、服务地产全程”； 我们的理念：“诚信、创新、服务大众”； 我们，是一个发展成熟稳健、高度职业化、专业化的房地产全案运营机构； 我们操盘项目，更经营城市，不但以超前理念令一个又一个项目获取迅速的市场成功，并成为 业界经典，而且更以项目成功带动区域发展及价值提升，带动开发商利润最大化及其品牌形象的 树立与升华。 我们

3、在市场研究、产品研究、营销策划、推广渠道等领域，有着丰硕的研究成果和丰厚的资源 积累；同时，在长期的市场历练中，已逐渐形成独具“中广信”特色的营销模式，拥有高效的销售 组织、系统的营销战术及注重成本和效率的实效性推广能力；公司全案策划能力、大盘操作实力 强调每 接手一个项目，都能在最短时间内形成成熟、优质的团队协作，为项目的顺利运作提供坚 实的保障。,强调项目思想，突出全盘策划 强调操盘项目，更经营城市，注重以项目成功带动区域发展及价值提升 强调市场自身的发育、发展能力，注重把握潜在市场和需求 强调策划和营销理念随“市”应变，不断创新、突破 强调市场的阶段性和成长性特征，客观分析、超前研判 强

4、调合理的价格策略与销售周期，追求快速营销、资金快速回笼 强调渠道的成本、风险和效率，注重个性化、实效性推广 强调开发商利益最大化，追求销售利润及开发商企业形象与项目形象共赢,（四）操盘理念归纳,（五）部分荣誉,“2003北京地产风云榜”之品牌榜：“十大品牌代理行”第五、“十大新锐代 理行”第一 “2004北京地产风云榜”之品牌榜：“北京地产金牌代理行” 2003、2004年 “十大地产代理行” 2004年“创造城市价值”评选之“2004中国地产年度经纪公司” 公司总经理蔡德安：2004年“创造城市价值”评选之“2004中国地产年度 经纪公司人物”,1、公司荣誉,二、中广信操盘实绩,1998年1

5、0月，鹿鸣苑（小高层、别墅）； 1998年12月，听涛雅苑（多层、小高层、别墅）； 2000年3月，大雄城市花园（多层、小高层、别墅）； 2002年8月，大雄郁金香舍（多层、小高层）； 2002年9月，一幅画卷（高层）； 2003年3月，大雄公寓、大雄商业中心； 2004年8月16日，一品亦庄（高层公寓、商业）。,（一）亦庄开发区操盘实绩,1、操盘记录,2、操盘实绩,鹿鸣苑、听涛雅苑,项目位置：亦庄开发区 项目规模：总建筑面积30多万平米 物业形态：联排别墅、双拼别墅、独体别墅、公寓等 开 发 商：北京愿景房地产开发有限公司,操盘亮点：,鹿鸣苑、听涛雅苑是京城最早的Townhouse产品之一。

6、公司总经理蔡德安，时任两项目市场总监和销售总监。他第一次把Townhouse理念引进北京市场，两项目之于Townhouse产品在京城、在亦庄开发区的开放性演绎和成功推广，可谓蔡总“强调市场，对区域市场乃至整个京城Townhouse市场影响深远，两项目开盘后，均瞬刻售罄。,项目位置：亦庄开发区 项目规模：项目占地17.8万平米，总建筑 面积26万平米 物业形态：公寓、Townhouse等 开 发 商：北京大雄华航置业,大雄城市花园,该项目由我公司全案策划并销售，是亦庄开发区第一个外销型公寓项目（含部分Townhouse产品）。目前，销售率达100%，已成本区域标志性成熟生活社区。,操盘亮点：,项

7、目位置：亦庄开发区 项目规模：总建筑面积7万多平米 物业形态：公寓 发 展 商：北京大雄华航置业,一幅画卷,操盘亮点：,该项目是亦庄开发区高层公寓产品的开山之作。操盘中，我们借鉴在本区域楼盘成熟的销售经验，采取灵活的营销策略，迅速赢取市场主动，实现100%销售率。,大雄公寓、大雄商业中心,项目位置：亦庄开发区 项目规模：大雄公寓建筑面积1.5万平米；大雄商业中心建筑面积：1.2万平米 物业形态：商住公寓、商业等 开 发 商：北京大雄华航置业,操盘亮点：,大雄公寓、大雄商业中心两项目均为我公司全案策划，策划思想建立在我们对亦庄区域商务、商业潜在市场需求的分析、理解和把握的基础之上。项目开盘后，我

8、们充分挖掘区域老客户资源优势，一个月内，大雄公寓即完成100%销售，大雄邻里中心完成90%以上的招商工作，体现了我们以速度营销降低项目市场风险，以及对商业市场化销售和整体招商方面的运作能力。,另 注：几年来，大雄商业中心一直保持100%的出租率。近期，开发商调整营销战略，亟需资本变现，又委托我公司 进行该商业中心的带租约销售招商工作。目前，招商工作正在进行。,郁金香舍,项目位置：亦庄开发区 项目规模：占地面积13.28公顷，建筑面积19.127 万平米 物业形态：多层花园洋房及小高层住宅，荷兰风 情低密度社区 发 展 商：北京大雄华航置业,操盘亮点,该项目由中广信全程策划，负责从最初的市场调查

9、、投资策划、协助融资，到产品策划、推广组织和代理销售等。郁金香舍的成功推广与热销，充分体现了我公司对亦庄区域市场的把握能力、全案运作能力和对房地产产品推广渠道的独特认识、理解与运用。,一品亦庄,项目位置：亦庄开发区 项目规模：总体规划86万建筑平米，一期公 寓建筑面积约8.1万平米 物业形态：多层、小高层、高层、商业、办 公、汇展中心等多元产品 开 发 商：北京汇德甫房地产开发有限公司,本项目原名“圣福华国际经济商贸中心”，项目定位比较模糊，造成销售滞缓。中广信2004年8月接手该项目，从项目市场定位、产品提升、形象包装、推广策略、营销手段等各方面，制定了全方位的营销推广策划，尤其是提出“行政

10、版国际公寓”的全新产品定位，和案名“一品亦庄”等全新系列的产品形象包装，有力促进了项目迅速扭转市场被动局面，并大获热销。 同时，该项目销售价格也伴随着热销一路上扬，平均每平米较入住时上涨达千元，远远高于区域同类项目，并带动整个区域价值的提升。该项目现已成为亦庄开发区核心的标志性明星楼盘。,操盘亮点：,（二）其他区域高层住宅操盘实绩,项目位置：丰台区草桥 项目规模：总建筑面积37万平米 物业形态：公寓、写字楼 开 发 商：北京房山房地产开发总公 司、北京玺萌置业有限公司,玺萌苑,花样年华,项目位置：昌平区南关环岛 项目规模：占地面积2.2万平米，总 建筑面积10万平米 物业形态：高层公寓及底商

11、发 展 商：北京高苑房地产开发有限公司,项目位置：丰台区玉泉营环岛东南侧 项目规模：总建筑面积112万平米 物业形态：高层住宅及逾10万平米 临街商业 开 发 商：北京玺萌置业有限公司,星河城,操盘亮点：,星河城是由我公司全程策划并独家代理的南城超级大盘项目，以112万平米超极体量，揭幕南城大盘时代，并先后邀请葛优、李小双、关之琳，等巨星争全情代言，市场反响巨大。其成功运作，在于我们对北京尤其是南城区域市场的深度理解、预判和把握能力（亦是开发公司决策和市场取向的基础和重要依据），在于我们的全案策划水平和大盘驾御能力，在于我们高效的销售组织和营销能力。 星河城推向市场后，迅速成为南城最有影响力、

12、最畅销的超级明星大盘，屡创销售记录：一期曾创造30天销售800套的市场奇迹，二期更是创下当天认购270套的佳绩；2004年三期面市，全年销售突破15亿，在京城所有在销楼盘中排名第七。 目前，该项目一期已经入住，二期全部售罄，三期各区楼盘正在市场的热烈追捧中陆续推出；同时，我们亦完成其逾10万平米临街商业的市场研究和产品策划，招商工作亦同步进行。,格兰晴天,项目位置：通州区运河大街 项目规模：总建筑面积15.29万平米 物业形态：低密度的花园洋房和小高层住宅 开 发 商：北京鑫裕阳房地产开发有限公司,操盘亮点：,该项目由我公司全案策划并销售。产品引入“白派建筑”的思想，在住宅设计中大胆运用“黑、

13、白、灰”色彩，造就该区域少有的建筑风格；在营销推广策划中，结合高品位产品自身特点，以高性价比、低价格优势和交通便利等优势进行重点推广，市场反响热烈。项目面市之后，当年销售总额近3亿，排名通州前二位。,注：金域中心为住总集团重点项目之一， 近 100000新版写字楼、逾40000临街商 业同步启动。 我公司为其提供市场研究、产品策 划、营销策划等。,住总金域中心,项目位置：朝阳门内南小街 项目规模：总投资约20亿，其中公建面积约14 万建筑平米 物业形态：商业、写字楼等 开 发 商：住总集团,（三）其他区域商业产品操盘项目,玺萌大厦2004年3月份已开工，预计2006年6月份投入使用。我公司通过

14、该项目的策划实施，努力打造开发商“玺萌”品牌形象，提升该区域价值，提升南城形象。敢于在南城投资一个甲级写字楼和四星级酒店，是基于以下几点： 第一：依据我公司一贯重视并坚持“市场自身的发展和培育能力”的观点，经深入研究认为，该区域已由“住宅”衍生 出“商务”和“投资”的庞大需求，而我公司也最长于去“挖掘和培育潜在需求和市场”，因此我们认为写字楼等商务项目会有良好的市场预测； 第二：投资一个四星级酒店，有助于提升区域形象和价值，有助于促进百万平方米星河城的销售； 第二：由于政府对南城发展改造的支持，由于南城交通等基础设施的改善，由于先由住宅开发而引起的区域人气人流带到物流商流的发展，该区域商务、投

15、资环境也在发展、提升，并且投资经营酒店，既可以融资（抵押），还可以产生“房地产经营业务”，从而进一步促进开发公司的跨越式发展。,玺盟大厦,项目位置：丰台区玉泉营环岛东南侧 项目规模：占地4651平方米，其中： 酒店2.7万 平米，写字楼1.7万平方米，商业1.0万平方米） 物业形态：四星级酒店、写字楼、商场等 开 发 商：北京玺萌置业有限公司,操盘亮点：,（四）、其他正在操盘项目：,尚东庭,项目位置： 通州区运河东大街南侧80号 项目规模：占地12.8万平米，建筑面积12万平米 物业形态：联排别墅、叠拼别墅 开 发 商：北京东安恒新房地产开发有限公司,注：该项目为超高性价比Townhouse，

16、由我公司全案策划并代理销售，即将正式推向市场，预计将引发Townhouse市场（尤其是通州区域）的强烈震撼。,东方夏威夷,项目位置： 燕郊经济技术开发区 项目规模：占地44.7万平米，建筑面积23万平米 物业形态：独栋别墅、联排别墅 开 发 商：三河兴达集团,注：该项目是以独栋别墅、Townhouse产品为主的高档别墅社区，由我公司全案策划并代理销售，我公司在深度挖掘项目本身产品优势的基础上，提出北京第一个“休闲度假别墅社区”的推广主题，项目即将正式推向市场。,大雄华航置业（京港合资企业） 住总集团（中国超大型国有企业） 鲁能集团（中国超大型国有企业） 北京玺萌置业有限公司（与我公司携手成立、成长，并伴随项目成功运作而 不断发展壮大的房地产新兴企业） 北京新普纪元房地产开发有限公司 北京奥氏集团（涉及房地产开发、乳品制造、乳品原料进口、电视、图书、 饲料行业的大型民营企业）,（五）服务开发商概况一览,河北兴达建工集团 以建筑业为依托，房地产开发及工业、商业、服务业多项延伸的集团企业。已成功 开发了三河市兴达公园别墅区、三河市商贸住