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1、上海平安桐乡项目 引领养老生活新方式， 开创全配套养老新社区,处于经济快速发展的桐乡市的陌生区域、规模大盘，临近城际高铁，拥有得天独厚的地理条件的同时，面临着发展新城、得到客户青睐的挑战； 如何引入更多更广泛的客户群体，打造独具一格的优势大盘，也成为本项目的开拓点。,前期提报总结,重新思考,全新的发展理念,高铁优势,高端养老区,全新配套新城,如何做 ？,本次报告需解决的问题：,如何通过项目的相对优势，突破目前相对较低的区域成熟度及认知度？,突破,结合区域、客户需求，及项目特征，对项目的定位方向进行修正，并给予具体落地性的建议。,修正&细化,PART-1 开发模式研究,汇报内容,通过对郊区大盘的
2、开发模式的研究以及与本案相似的案例借鉴，确定【城市运营，打造一座城】的“新市镇开发模式”,客户定位：【以桐乡市场为主力，辐射周边地区全年龄阶层】 形象定位：【北美情景风 全新生活范】打造高端化、生态化、多元化、人文化的高品质社区 社区价值体系：【多元、开放、生态、人文】,整体规划：根据地势及景观资源排布多元化产品组合，于社区中部打造集中型配套区域； 一期规划：借鉴精品案例及市场发展趋势，明确一期产品【双拼+联排+小高层】，并制定适合本案的户型面积配比； 产品细节建议：北美建筑风格及景观绿化建议、相关案例展示。,开发原则：方向上由南往北，开发量顺应市场发展特征 开发节奏：开发周期9年，分5期开发
3、 开发策略：配套资源依附住宅开发，提升区域成熟度；养老住宅与销售类物业同步分期开发，响应政府要求,报告结构,PART2.,整体定位,PART1.,开发模式研究,PART3.,产品发展战略,PART4.,分期发展战略,PART5.,附录整体市场研究,开发模式研究,案例借鉴 本案开发模式,我们需要一个市场仰望的，体现项目价值的主题将三者串联起来,站在城市运营者的高度 打造全配套体系的新市镇开发模式,规模大盘,高铁效应,生态&养老,通过选取不同级别城市的大盘开发成功案例，试图找到可借鉴的规律,区域营销大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争，如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”
4、 。,营造区域新概念 重新建立“区域价值体系” 区域价值：两大经济增长极之间 项目界定：城市新区、资源型、区域性房地产开发项目,大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏，在定位阶段要弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题,城市价值 临平为杭州下属的县级市，城市级别比西安低，但其房地产产开发成功或者不成功的典型案例对其他城市都有重要的参考意义。 项目对比价值 项目在城市房地产发展期进入市场，项目的开发周期覆盖了城市房地产由发展到成熟的多个时期，对于本项目有一定的借鉴意义。该项目开发至今，市场效果不及预期，市场影响力也远不如之前提到的案例，不成功教训值得引
5、以为鉴。,项目参考价值,广厦天都城与本项目相似点对比,价值增长入市初期，余杭北部新城还未正式开发，其交通、配套均比较缺乏，区域尚属大杭州价格洼地。项目自身超过400万方超大体量规划包含了从商业到住宅，再到各类配套，以造城为目标，定位为区域发展推动者，以未来巨大增值空间吸引客源。,项目价值：推动北部新城发展的标杆项目 交通价值：毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，在大杭州规划中处于枢纽地位 区域价值：杭州主城与临平副城中间，新城规划利好 客户界定：以自住为主的城市中高收入人群,广厦天都城价格涨幅远不及杭州住宅均价,广厦天都城现有市场口碑并未达到预期,全力发展配套资源，重塑区域价值！,区域价值的提升才是
6、带动项目价值提升的关键，如何利用自身相关资源提高区域价值，是项目成功的关键。,开发模式研究,案例借鉴 本案开发模式,新城运营开发思路,运作,项目的成熟与区域成型相辅相成。在高桥高新初期市场认知度尚未形成之时，以城市发展，区域增值为首要目标，伴随着区域的成功而取得项目的成功,实现项目于区域的共同增值，超脱传统的房地产运作模式,结合项目自身条件，经营区域，可持续发展项目体系,提升区域形象为首要目标,经营,超越,客户需求角度,成功案例借鉴,地块自身特质,打造： 人性化的社区规划 多元的建筑形态 生态的景观环境 ,+,初期,中后期,建立： 整套完备的医疗、商业、教育等生活配套，打造一座【城】,配套先行
7、，运作板块，消除陌生感与认知抗性,整体定位,项目整体形象定位 客户定位 价值体系构成,午潮山森林公园,按照国际标准中国在1999年底进入老龄化社会； 2000年我国有1.3亿60岁以上的老人，占总人口的10.7% 2008年，中国60岁以上老人占总人口比例为12% 预计2020年，中国60岁以上老人将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右，将出现老龄化高潮。,经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。,社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展,我国老龄化开始趋势显现，但60-70年代中年人口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段,一
8、个国家60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%,国际上通行的老龄化社会标准,我国人口开始出现倒金字塔结构，已进入老年型国家;倒金字塔结构基数开始出现增加趋势;沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。,全国开始步入老龄化阶段,人口老龄化,未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，老年社区的需求量大。,2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期,经济发展迅速，社会保障机制将不断完善,未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”
9、习惯开始形成,人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持,与传统观念的矛盾 一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老。,养老地产未形成规模效应 很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.,现有产品层次过低 “挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造,国内养老地产现状,更人性,更完善,更健康,更
10、幸福,项目的目标,新模式集医疗、养生、康复、休闲高端健康养老服务产业基地 新高度代表城市形象的、富有城市生活气息的、理想的终极生活形态 全配套丰富的城市功能、体现人文关怀的休憩之所，开放的社区和商业街 示范性生态的、绿色的、创新的，桐乡的标杆，养老地产的标杆,中国首席新型养老示范基地,北美情景风 全新生活范,保值、增值潜力,特色的社区规划,舒适、生态、惬意的社区环境,都市品质生活发源地,全新的生活理念,多元的社区精神,便利的生活配套,便捷的交通体系,“高端化、生态化、多元化、人文化”的高品质社区。,产品组合多样,生活配套丰富,都市生活新体验,营造开放式街区,资源共享,定期的社区活动,养老地产,
11、教育资源完善,继承尊老爱幼传统,健康生活新理念,田园牧歌的生活,楼宇分布科学,多元的产品,智能化社区,多元的配套,项目百万级的体量意味着未来多样化的的客户群体。为保证不同置业群体需要，项目力图成为多元产品的复合型社区，满足各梯度客层的需求,多元,开放,人文,生态,实现方式,“普通公寓洋房叠加别墅”的物业梯度，丰富社区产品线,以人为本，构建复合型宜居新城,多元的产品,智能化社区,多元的配套,项目本身具有“养老”地产这一时下热点概念，由此整体对配套的要求相应提高；而作为近郊陌生区的大盘开发，丰富的生活配套也是消除客户心理障碍的关键,多元,开放,人文,生态,实现方式,提供全方位的配套设施，服务于整个
12、社区，包括 生活类：社区商业、大型超市、银行、邮局等 教育类：幼儿园、小学、中学等 养护类：医院、康体中心、养生会所（健身、SPA、运动俱乐部）等 休闲类：生态农庄、有机种植、开心农场,以人为本，构建复合型宜居新城,多元的产品,智能化社区,多元的配套,采用创新的方式，改善效率及城市与世界各地之间的内通外连，感受多姿多采、高效率的新都市主义生活。,多元,开放,人文,生态,实现方式,智能卡广泛应用,以人为本，构建复合型宜居新城,建筑规划,社区氛围,共享精神,通过营造开放式街区，提倡城市生活的开放化，并针对性打造适宜人居的街区尺度和建筑规划。,多元,开放,人文,生态,实现方式,一个无墙的街区，一个无
13、国界的舞台,建筑规划,社区氛围,共享精神,社区内的教育、运动、商业、娱乐、医疗等配套同样为周边区域及项目敞开，形成资源互动,多元,开放,人文,生态,实现方式,一个无墙的街区，一个无国界的舞台,建筑规划,社区氛围,共享精神,定期组织主题性社区活动，彰显项目精神,多元,开放,人文,生态,实现方式,一个无墙的街区，一个无国界的舞台,多元,开放,人文,生态,尊老爱老,以文育人,继承传统,生命关怀，传统与精致社区的完美结合,实现方式,项目养老地产丰富的针对老人的生活配套，对于社区老人的关怀还可定期进行上门访问，将社区建设成其乐融融的大家庭,尊老爱老,以文育人,继承传统,生命关怀，传统与精致社区的完美结合
14、,实现方式,丰富的教育资源使孩子们从幼儿园到中学都能享受到完善的教育配套,多元,开放,人文,生态,尊老爱老,以文育人,继承传统,生命关怀，传统与精致社区的完美结合,实现方式,利用社区内部丰富的教育资源，定期举办学生敬老献爱心活动，让整个社区充满尊老爱幼人文精神。,多元,开放,人文,生态,绿色社区,建筑科技,实现方式,大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活，绿化景观怡人,多元,开放,人文,生态,社区与自然和谐共生的世外桃源,生态农庄,绿色社区,建筑科技,社区与自然和谐共生的世外桃源,实现方式,利用现代化科技手段实现生态发展 低碳住宅体系、水净化系统、垃圾转换系统、新能源利用系统等。
15、,多元,开放,人文,生态,生态农庄,绿色社区,建筑科技,生态农庄,实现方式,利用项目【农保地】资源，规划生态农庄，提供农家乐、业主种植等服务，倡导生态人居理念,多元,开放,人文,生态,社区与自然和谐共生的世外桃源,站在城市运营的角度 一个多元的社区 一个开放的舞台 一种人文的生活氛围 一种生态的居住理念 ,项目定位建议,整体形象定位 客户定位 价值体系构成,养老性客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施,养老型客户需求特征,对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设施能齐全：医
16、疗站、便利超市、社区巴士 认可项目社区内环境和园林设计； 区域配套：二级甲等以上医院,采访对象：上海陆先生 年龄：52岁 籍贯：上海人 职业：国企中层管理人员 经历：大专学历，受过良好的高等教育，早前在政府机关工作，退休后受聘于一家国有企业。 性格：沉稳，果断，精干，沟通能力强。 爱好： 喜欢和朋友聚会，喝茶，偶尔打打高尔夫， 目前居住地：在上海有1套别墅，一套公寓。 交通方式：自驾车 访谈记录：购买主要是为了退休后养老用，小区一定要配套齐全，生活方便，小区环境也要好，另外开发商承诺的一定要兑现，这样才能介绍朋友来买 关注重点：生活配套、开发商实力,采访对象：李伟、张亚萍（夫妻） 年龄：32岁、27岁 籍贯：李伟嘉兴人、张亚萍桐乡人 职业：李伟为某日资企业部门经理，张亚萍为中学老师。 经历：李伟毕业于宁波大学国际贸易专业，精通英语
