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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划香港太古广场考察报告新加坡、香港考察报告一、APM.2二、朗豪坊.8三、太古广场.11四、IFC.127月份商业公司对香港APM、IFC、LANGHAMPLACE及太古城进行了考察，着重考察商场与写字楼塔楼大堂的融合，如何利用写字楼或住宅及酒店的人流。商场基本情况对比APM一、简介APM，总面积逾600,000平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场，令APM的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象
2、。商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。二、商场各层业态分布卡啦OK电影院大型酒楼、影音数码人气美食通运动休闲无印良品、生活品位美食广场、时尚服饰品牌服装化妆品、品牌服饰交通楼层吉
3、之岛三、运营情况此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。商场运营优势主要表现在以下几方面:1、人力成本控制:商场控制较为严谨，每日现场营运约二十多人(分两班轮岗制)，每个出入口不设立固定的保安，商场每层楼设立两个营运管理人员，每个班有一名主管负责日常事物处理，同时只在大堂层设立一个客服中心，主要负责安排顾客停车事宜、客户投诉、VIP办理等日常业务，所有关于商品营销及开发票等日常经营业务均由店铺商户自行处理。2、平台信息化管理:首先VIP管理主要以网络
4、服务管理为主,商场通过网络公布商场促销活动及部分品牌店铺的折扣促销,而不同于内地商场积分与打折功能的VIP。同时商场主要通过800信息平台推广服务管理，从而获取更多的员工、顾客及商户的意见及建议,归纳汇总,并针对问题客户以网络广播回馈函的方式进行反馈,同时记录存档.同时令商业服务走向信息时代化的潮流。3、人性化的细节设计:为了方便顾客购物，APM还着眼细节，做了很多人性化的细节设计，如设置婴儿护理间；快速扶手电梯；影像等候区；购物便利柜等区域。4、强劲的品牌推广活动:为了扩大APM的知名度，吸引客源，APM进行强劲的品牌推广。在传统节日举办一些活动，在节日以外，还不定期邀请一些明星举办签唱会，
5、并不时创办展览会、举行趣味比赛。这些活动使得年轻人在APM不仅能享受购物的乐趣，还能近距离接触明星和观看趣味节目，使得APM迅速在年轻人中名声鹤起。5、清晰的导示系统及便利的交通规划：直梯、扶梯、地铁站及各相关出入口均有明显的引导标识，同时地铁、四、商场人流动线分析为了最大化地利用商场高价值的底层使用面积，APM将塔楼写字楼大堂设于商场L2层，相当于地面5层。从轻轨层开始，每一层都设置写字楼与商场接口，充分实现人流的互动及适当区分。在地铁层接驳处，进行人流分流，保证上班人流可以通过三组扶梯快速进入写字楼大堂，同时又合理地利用写字楼人流。这种设计，充分利用写字楼的人流为本商场服务，同时也极大方便
6、了写字楼人流前往商场消费。图11香港购物中心考察报告一、考察目的与工作路径1、考察目的了解香港购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内在规律，培养商业项目战略把握与理解能力。调查典型案例，探索其商业定位由来和运营成功经验，发现可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营管理思维与操作能力。与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。2、工作路径交流：戴德梁行、新世界侨乐物业、正佳广场、中华城广场、广州道本。考察：26个购物中心讨论：总结交流加深体会。二、香港购物中心发展历程与基本特征1、起步发展阶段70年代，香港商业设施主要是百货商场及街边商铺。随
7、着1979年地铁的开通与运营，改变了传统商业模式与格式。新商业业态购物中心开始出现。地铁出现带来的变化：居民交通工具发生改变：公车地铁+公车迅速聚集了人流：快速、便捷地铁公司为减少公共交通运营所产生的亏损，增加收入，促进了地铁与购物中心相互联动，同步建设。本阶段购物中心特点：购物中心以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购物的消费理念，引发了香港商业的变革。地铁交通引入购物中心建筑功能单一，为建商业而建商业19801990年期间，购物中心发展总面积超过200万代表案例：太古城2、快速发展期背景：国际经验表明：购物中心在人均GDP
8、达1XX美元时，才是购物中心发展的时代。1980年，香港的人均GDP仅5644美元，直到1990年，人均GDP达13225美元，超过国际经验标准，具备了快速发展的条件。产业结构发生变化。1980年，香港产业结构：第一产业占%，第二产业占%，第三产业占%，而1990年，第一产业占%，第二产业占%，第三产业占%，表明第三产业占主导地位，并不断加强，也促进了购物中心的发展。特征集写字楼、酒店、购物中心于一体，脱离了购物中心单独发展的模式。购物中心人流充分整合：地铁站与巴士站在购物中心转乘，写字楼、酒店与购物中心出入口相连。功能更加复合：尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求。购
9、物中心整体档次提升3、主题化阶段这一阶段，香港购物中心趋向饱和，竞争激烈，新进购物中心纷纷在变化，通过主题化的定位，开始细分市场。如APM时尚之都，IFCMALL国际金融商场等。三、香港城市特征1、规模面积约1104平方公里，主要由香港岛、九龙、新界三个部分组成。2、人口规模居住人口686万人，其中外籍人士52万人；年访港人数2525万人/年，其中内地1359万人次，占54%；人口流动率：每天约有1万人/平方公里流动，楼宇密集区人口流动率6万人/平方公里/天。3、交通状况香港人口密度高，每日有1100万人在流动，主要靠地铁、电车、巴士、的士、轮渡等公共交通工具，公共交通系统发达，道路顺畅。其中
10、地铁约占30%，公车及的士占38%，私车占15%。4、香港居民消费习惯品牌认识度高消费能力较强，人均收入1XX元/月15000元/月对价格敏感度低，看中就买，不喜欢货比三家逛购物中心就如内地人喜欢逛超市一样，成为了生活习惯在外就餐频率高对生活素质要求较高，导致服装、鞋帽、化妆品消费量大大提高由于本地娱乐业收费标准太高，香港人有周末到内地消费的习惯，其中更以深圳为首选，其次是广州、东莞和番禺。以洗桑、按摩、唱歌、迪吧等本地娱乐以赛马和赌博为主四、香港购物中心的类别及定位奢侈品购物中心1、选址要求周边聚集有众多知名写字楼及全港高档酒店、金融中心交通便利：轻轨站、停车场位臵相对隐蔽：排斥无效人流，给
11、顾客安静的购物环境2、规模要求XX3000平方米3、定位国际顶级品牌，满足上层人士的精品生活需求4、环境要求环境高档、优雅安静，给顾客制造精心选购珍品的氛围通过环境规避无效人流。奢侈品属于特定顾客目的性消费的产品，商家绝大多数闭门待客，给非目标客户心里压抑之感5、品牌要求国际顶级高档品牌专卖店6、代表案例中环臵地广场尖东半岛酒店尖东新世界购物中心高档购物中心1、选址要求周边聚集众多高档写字楼、住宅、酒店、金融中心交通便利：地铁出口引入购物中心2、代表案例IFC地址：位于中环国际金融区，高档写字楼林立，濒临维多利亚港交通便利：4条轨道在此交汇，二楼人行天桥将各写字楼及商场连接定位：满足追求高档品
12、牌的客户的需求目标客户：高级白领、外籍在港工作人员、旅游观光客评述：定位准确，但由于新开业不久，人流量有限又一城地址：位于九龙的观塘站，周边是高档住宅去，香港城市大学与之相临交通便利：相通九广路终点站及地铁站定位：满足追求高档品牌的顾客需求目标客户：高档社区的居民、大学教师、内地到香港1日往返购物的高档客户评述：定位充分考虑现状居民需求，同时利用了九广铁路，牢牢抓住了内地高档客户的需求，定位准确中高档购物中心1、朗豪坊开发背景：七、八十年代成为香港最繁华的地区，但现已日趋老化，未能配合经济的发展。政府与鹰君集团合作，投资100亿兴建大型购物中心、甲级写字楼及五星级酒店，重塑旺角新形象。朗豪坊于
13、XX年8月落成。定位：打造旺角新商业地标，为年轻人提供中高档的综合性购物中心目标客户：15-18岁的学生、中年女性及部分写字楼、酒店住客定位分析主力店西武百货针对追求高档国际品牌的年轻人及中年人，基本与定位相符4-7楼的服饰、化妆品、饰品主要满足青年学生的日常需求，与定位不符。调查发现：消费者绝大部分是学生，并且是三五成群结伴进入卖场，独立消费意识强，不需要家长陪同。但消费能力低，难以支撑其经营。11-12楼的餐饮消费档次较高，主力客群为周边五星级酒店客人及写字楼白领，与定位不符朗豪坊的瑜伽中心为全球最大的瑜伽中心，主要满足28-40岁成年人的需求，与定位不符评述：项目招商没有贯彻定位，导致客户对象多层次化，楼层之间的人流不共享。2、时代广场区位：位于铜锣湾老商业区，交通便利定位：全港最中心的中高档综合型购物场所，类似武汉的武汉广场目标客户：全港的中高档的购物者及旅游人士定位分析铜锣湾为老商业区，在市民心目中的地位高考察报告-天府广场、太古里一、考察的基本内容：
