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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划项目营销定位报告目录一、区域市场分析-2供应分析-2需求分析-7价格分析-8结论-9二、项目分析-10项目优势分析-10项目劣势分析-11存在的机会-12(四)面临的威胁-12三、销售方案-13目前存在的问题-13项目定位-14客户定位-14价格方案-14项目建议-15销售策略-15现场包装-19四、宣传推广方案-24媒体选择-24活动行销-27五、公司优势-29摘要我们对*项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比
2、较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。真诚希望能携手合
3、作。一、区域市场分析*小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在XX年急剧增加。供应分析1、总供应量分析该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着四环路的开通，CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。自1998年来该区域内的商品房总供应量达到万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九
4、龙花园,东环18，劲松嘉园。XX年以前每年的市场供应量不超过10万平米，XX年的市场供应量约为50万平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况，今年本区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。市场已销项目表市场在销项目表2、物业类型分析目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。整体来看是以5000-6000元/平米的中档住宅居多，超过7000元/平米的高档项目并不是很多，因此区域的物业以居住为主。物业类型表3、物业品质分析客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还
5、是在产品的设计上都比以往有所提高，具体体现在以下几个方面。?目标客户的细分?开发商品牌意识加强?注重环境规划设计?注重细节设计?从各个方面体现“以人为本”随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升，正在运作的项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的品质都较早期推出的项目有很大的提升。4、楼体分析建筑形式居住类物业项目为市场主流，产品形式多为高层塔楼和塔板混合，板式小高层的项目只有东环十八古柏家居。环境规划小
6、区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低。小区规模除九龙花园外大多数项目规模小，建筑单体数量少。市场表现项目销售过程中，户型合理的小户型市场表现突出。目录一、成都整体市场研究2XX年XX年成都房地产发展概况2二、项目整体分析3项目所在区域宏观市场分析3项目概况及主要经济技术指标3地块区位分析3项目周边配套4竞争分析4消费者分析5项目价值总括5三、SWOT分析5优势6劣势6机会6威胁7四、项目定位7客户定位7楼盘品质9物业定位9建筑设计风格9楼盘形象定位9五、营销整合推广10营销目标和战略重点10产品和价格策略10渠道和促销策略11六、总结11参考文献12致谢13附件14一、成都整体市场研究(一)X
7、X年XX年成都房地产发展概况房地产飞速发展的城市化进程。我国城市化进程浩浩荡荡，势不可挡。预计到21世纪中叶，我国的城市化平均率将从目前的%增长到75%左右。目前，发达国家的城市化率已经达到了70%-80%。目前，我国还有许许多多城市化平均率在%一下的城市，我国下一个5年内城市化率的目标是达到50%。城市化率每增加一个百分点都离不开房地产元素的助推。在给力城市化的进程中，一定要做好商业地产。商业繁荣了，城市化的发展也会随之繁荣起来：反之，城市化进程则容易受阻。从全国的市场来看，1成都的房地产市场也会随之更加城市化，更加繁荣。下面就是从政治、经济、文化旅游等方面来分析成都楼市：1、政治、法律、法
8、规XX年，成都地方性政策较少，政策内容也主要是响应国务院的精神指定的指定政策执行细则。回顾整个XX年，房地产金融信贷、税收等对房地产市场的直接性调控政策较少，只是在年中和年末两次颁布集中发布。这类政策虽对商品房买卖双方的心理预期产生一定影响，但对楼市的影响却并不明显。贯穿XX年始终的更多是规范房地产行业和完善住房保障体系的相关政策，在楼市回暖的同时，使行业更加健康的发展。XX年年初，针对房地产行业的政策继续趋紧，将之前的政策精神进行细化，或上升为需要严格执行的政策条款。2、经济文化发展XX年，随着一揽子“调结构、保增长、保民生、保稳定”政策措施效果的显现，成都经济逐步步入回升通道，投资、消费保持平稳较快增长，地区生产总值增速已基本恢复到地震及金融危机爆发前的水平。XX年，成都的经济增速将继续保持平稳发展，内需增长将会有所减缓，对外贸易趋紧形势将有所缓解，物价水平保持小幅上扬。8年来，我市统筹推进城乡教育均衡发展取得了明显成效：义务教育高水平发展。XX年，全市小学入学率100%、初中毕业生升学率%、初中适龄儿童入学率%。职业教育学生技能水平显著提升XX年，全市中等职业学校招生万人，职普比达到，毕业生就业率达到98%以上。3、第二、三产业XX年市统计局公布了19月成都
