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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划项目概念策划报告项目概念性策划项目概念性策划目前尚无严格的定义，从约定成俗的角度理解，项目概念性策划一般是指项目策划阶段，形成的标志性文档主要是指项目策划书。项目策划书是在在充分调查研究的基础上，判断机遇，寻求机会，产生创意，形成项目概念，对项目未来起到指导和控制作用。项目策划书需要集中回答以下问题：定位、主题、创意、目标市场、规模、时机、开发方式、融资方式、经营模式、投资回报、经济、社会及生态效益、营销策略、招商引资、组织实施、管理服务以及政策把握等。项目策划书一般框架内容如下：一
2、、项目情况介绍通过对项目的背景以及资源条件的描述，从总(转载于:写论文网:项目概念策划报告)体上体现项目的全貌，包括项目名称、拟建设地址、匡算投资。1、项目背景2、项目具备的资源条件3、项目进展情况二、项目建设必要性通过与区域规划、产业规划等结合，提出既符合国民经济社会发展要求又符合投资者利益需要的项目创意，同时确定项目产品和服务的定位，分析国内外市场情况，对行业的发展周期进行判断，通过行业市场的发展趋势科学估算产品或服务的市场容量。1、项目创意2、产品和服务定位3、国内外市场现状与趋势4、市场容量分析三、建设内容及规模项目建设主要内容，规模等。四、项目融资方案针对项目的资金需求情况，制定项目
3、的融资方案，包括融资资金来源与金额，股权融资制定融资股份构成计划，债权融资制定还款计划等。五、经济和社会价值分析项目预期的经济效益和社会效益。1、项目的经济价值2、项目的社会价值1、规划设计前的准备工作公司策划部做市场调查公司策划部、设计部提供规划设计思路公司策划部、设计部协助委托的设计院一起完成项目前期可行性研究，为立项做准备工作。2、立项向城市计划委员会提出申请报告3、规划设计阶段：需要办理的事项有：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，向规划局申报规划要点，规划局审批；(2)在项目建议书批复后，向规划局申报项目选址、定点，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时
4、确定规划设计条件。选址定点需准备的文件：计委审查可行性研究报告，进行立项；国土资源部门对土地利用总规划和土地供应方式进行审查；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目建设条件意见书；文化局、地震局、园林局、水利局对相关专业内容和范围进行审查；规划部门办理选址意见书。(3)规划总图审查及确定规划设计条件规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请。规划总图审查及确定规划设计条件需要的通过手续：人防部门进行人防工程建设布局审查；国土资源局办理土地预审；公安消防、交警、教育局、水利局、城管
5、局、环保局、园林局、文化局相关专业和范围进行审查；规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证，规划部门确定建设工程规划设计条件。(4)初步设计和施工图审查规划部门对初步设计规划要求进行审查；通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件。(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，向规划局申领建设用地规划许可证，凭此证和交纳土地出让金凭证到国土部门办理土地使用权证；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划
6、要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。申领建设工程规划许可证需要的手续：拿到土地使用权证后请设计院设计图纸，将设计图纸交给规划局审核，审核合格，方发建设工程规划许可证。立项：向城市计划委员会提出申请报告；建设用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证，落实资金。1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件3、初步设计和施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建6、建筑工程竣工综合验收备案项目方案概念设计-总体规划方案设计-总体规划方案报批-园林交通专业报建人防消防报建教育报建-办理年度施工计划-办理建设工程规划许可证-办理开工证征求意见函-办理建筑工程施工许可证-办理商品
7、房预售许可证办理各种验收-竣工验收确立产权办理规划意见书-项目立项-交通影响评估报告-总体规划方案报批(项目立项批复，建设项目规划审批申报，规划意见书及附图一份，总平面图，各层平面图、各向立面图、剖面图，日照影响分析图及说明各一份，交通影响评估报告，技术经济指标列表说明，规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型，单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份，人防、消防、园林、环保报告,房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房
8、预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格五证中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。.房产五证是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房
9、销售(预售)许可证。2.房地产五证中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预中国上海某项目概念规划设计任务书1.项目概况及开发思路中国上海某项目位于上海市21世纪宏观发展战略规划“一城九镇”的龙头及大上海经济区的南部要塞松江，项目占地面积1800亩。项目西临鼎源路，毗邻台积电上海基地、金陵集团基地，北靠广富林路，东至油墩港，南至文翔路，项目距A20、沪杭高速约2公里。项目定位为高级商务花园，总部楼均为独体独栋、独立产权、独立冠名楼宇。其主要功能为各级别商务总部和研发中心，同时兼顾企业市场运营、产品展示、销售贸易、人力资源和信息交流。整个建筑方案约超过1000栋总部楼以及与之配套的政府机构、会展
10、中心、宾馆、银行金融区、餐饮娱乐中心、文化休闲区等若干单体组成。项目强调生态景观、区域商务环境、人居素质、交通便捷，在人力与资本的增强效应、总部聚集的系统聚合效应和价值链共生效应的共同作用下，为发展中的企业集团、金融机构、科研院所、行业协会、商务配套机构等打造一个占领中国经济制高点，接轨世界优秀组织模式的多赢和可持续发展环境。项目建成后将极大地加强长三角经济圈工业企业的产品研发力度，提升产业整体水平；推动长三角地区与国际间的企业合作，促进国际贸易往来；向世界展示中国企业形象，以此逐步增强中国企业在国际竞争中的外部竞争力。项目开发将依次推进，分期开发，组团划分。首期以长三角地区中型企业总部为主，
11、之后逐步升级依次引进国内大型企业、中国500强、特大型企业集团和世界知名公司及国际500强入驻。建议建筑单体面积从800平方米左右逐步发展为5000平方米左右，局部区域可放大至10000平方米左右。各个区域既要个性鲜明，档次递升，又要整体协调统一，突显纯正的商务办公氛围。2.总体规划设计要求符合国家和上海市有关政策、法规和相关的技术规范和标准。应按国际一流的商务花园标准进行规划，做到高起点、高标准，强调可持续发展、绿色、环保和节能，力争50年不落后。规划方案应布局合理，功能分区明确，与周围环境协调，体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念。方案涉及到安全消防、环保、园林绿化、环保
12、、人防、抗震、电力、交通等问题，应符合各专项规划要求。容积率：工业建设用地，绿化用地容积率建筑高度：限高42米绿地率：建议45道路密度：建议12%20%停车场：建议每一万平方米建筑面积不少于100车位(以地下停车为主)项目内容(包括但不限于):1)总部办公区：各种面积的独幢总部楼，其中约600亩绿化用地内，建议设计顶级商务总部。2)商务服务区：包括但不限于会议展览、综合服务、工业区管委会楼宇、酒店、商务服务等其他功能。3)商业配套区：包含大型餐饮、员工食堂、便利零售、购物中心、娱乐及其他可能的配套设施。4)居住休闲区：具备酒店式公寓、文化休闲、健身、社区服务等功能。5)城市广场区：具有标志引导
13、功能并能提升项目整体文化品位、可考虑摆放艺术创作设计作品展示。在周边各城市道路设出入口，考虑人行、公交、私车和停车场的合理布局关系，交通组织合理有序。地域内道路顺畅，区域地域的可识别性，进出停车区便捷，进出区域不堵车。景观设计应创造一个环境优雅、品质高尚的生态型区域。利用绿化减少交通干道对园区的影响，做好防尘降噪，结合平面布局、建筑风格、水面等环境设施，营造良好的生态景观效果。竖向设计应满足各功能建筑的使用要求，创造出错落有致的体型和空间组合，体现经济、实用、美观的宗旨。分期开发的前两期，应注重投资成本的合理性，兼顾经济性和区域素质品位。3.单体建筑设计要求强调单体建筑的纯商务风格，考虑各总部
14、楼有相对统一的企业展示区域，有利于展示企业形象。应考虑建筑群体的视觉关系，应有主控全局的整体风格特征。整体建筑风格一致，不同区域和组团要有个性特色，但同时保留相对一致的建筑血脉传承。可结合地方传统材料和现代材料创造高品位的外观效果，选材上体现美观、大方、典雅的原则。注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率。原则上单体有电梯，建议有空中花园。兼顾顶层高级管理人员的工作和生活需要。4.环保和智能化设计要求本区应体现生态和文化设计主题，要求进行全方位的环保设计。充分体现节能、低污染的宗旨。在经济合理的前提下，设备设施及材料的选用可适当超前，并符合环保节能要求。应考虑信息化、智能化设计要求。区内信息网络、保安、消防、办公、管理等智能化系统应符合高标准商务办公需要。5.设计深度和提交成果要求设计深度要求本阶段应提供一个完整的规划概念方案，内容包括：1)总体规划设计说明2)规划总平面图3)区位分析图4)道路系统分析图5)绿化景观系统分析图6)空间分析图7)三维体块分析图8)规划鸟瞰图9)典型景观小品示意图10)典型建筑单体效果图11)建筑规划模型一个提交成果最终提交成果内容包括：1)A3文本8套，要求彩色图片、制作精细、装帧精美2)A1效果图展板一套
