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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划郑州城中村安居房转让合同房产买卖常见合同纠纷回迁安置房买卖合同效力北京市一法律师事务所韩洪律师【案情简介】XX年，徐甲居住的某市城中村改造，徐甲取得一套位于A小区某单元201两居室的回迁房指标后，和李女士签订了一份回迁房转让协议，协议的主要内容是：李女士以51万元的价格购买徐甲的201两居室，51万元自协议签订之日起一个月内付清，开商交付201两居室后，徐甲把房屋直接交付给李女士居住，待201两居室房产证办到徐甲名下满五年后，再由徐甲协助过户登记到李女士名下。协议签订后，李女士依约向
2、徐甲支付了51万元，XX年10月份涉案201两居室建成交付，李女士全家搬进201两居室居住，XX年2月份，徐甲取得了涉案201两居室的产权证，产权证上写明的房屋性质为按经济适用住房管理。李女士从XX年5月份开始，多次要求徐甲协助办理201两居室的过户登记手续，但徐甲均以各种理由推托，李女士无奈，起诉到法院，要求徐甲协助办理涉案201两居室的过户登记手续，徐甲辩称涉案201两居室回迁房转让协议无效，主要理由之一是：涉案的201两居室的性质是按经济适用住房管理，其转让就必须符合经济适用房政策，李女士名下有多套房产，不符合购买经济适用房的条件，故双方签订的协议违反了经济适用住房管理规定，扰乱了社会经
3、济秩序，损害了社会公共利益，应属无效。【争议焦点】按经济适用房管理的回迁安置房买卖协议是否有效。【相关法律问题分析】一、无论涉案房屋是否属于经济适用房，本案回迁安置房买协议均应认定为有效目前，有关法规和政策并没有禁止回迁安置房的转让，至于经济适用房，在法律和国务院的行政法规层面没有规定，有关经济适用房的申报、购买和交易条件等规定主要有：国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、建设部、发展改革委、监察部等关于印发的通知及住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知等,上述意见和通知皆为规范性文件，不属于法律和行政法规。此外，各地还有很多有关经济适用房的地方性规定。最高人民法院关
4、于适用若干问题的解释(一)第4条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，即使涉案房屋属于经济适用房，不符合经济适用房转让的条件，或者说李女士不符合购买经济适用房的条件，徐甲和李女士签订的转让协议也不应当因为违背有关经济适用房的规范性文件和地方性规定而被认定为无效。再者，按照有关文件规定，经济适用房满五年后是可以上市交易的，即使涉案房屋属于经济适用房，徐甲和李女士签订的转让协议明确约定，待201两居室房产证办到徐甲名下满五年后，再由徐甲协助过户登记到李女士名下。这表明，在本案诉讼时涉案20
5、1两屋室已具备了上市交易条件。因此，徐甲和李女士的转让协议并不存在中华人民共和国合同法第52条规定的合同无效的任何法定情形。二、按经济适用房管理的房屋并非经济适用房，不属于法律、行政法规强制性禁止交易的房屋从房地产交易政策方面讲，相关主管部门并不限制按经济适用房管理的房屋必须满五年后才可以上市交易，也就是说，按经济适用房管理的房屋，不是严格意义的经济适用房，不用满五年就可以交易，只是过户时得补交土地出让金。这表明，按经济适用房管理的房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。在司法实务中，多数地方司法文件亦认为，买卖已购按经济适用住房管理房屋的协议应当有效。例如：北京市高级人民法院
6、关于印发的通知第7条规定：出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。三、涉案房屋过户登记应当符合地方房地产调控政策的要求近年来，经济比较发达的城市，尤其是一线城市房价涨得比较快，很多热点城市陆续采取了限购、限贷、限价等房地产调控政策。本案中，虽然徐甲和李女士签订的回迁安置房转让协议应当被依法认定为有效，但是，如果李女士属于地方政府房地产调控政策规定的限购家庭，就可能存在房屋无法办理过户登记的风险。房屋买卖合同当事人基本信息：卖方：姓名：_身份证号码：_身份证地址：_现住址：_联系电话：_工作单位：_买方：姓名：_身份证号码：_身份证地址：_现住址：_联系电
7、话：_工作单位：_根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：第一条【转让标的】卖方所转让房地产(下称该房产)坐落于：_路_号，_小区_号楼_单元_室；为_结构。房地产证号为：_。房屋土地使用权证号为_。房地产用途为：_。登记建筑面积为：_平方米。反对。自本合同签订之日起卖方不得再对该房产进行任何物权处分及附加任何物权、债权负担，不得再与买方以外的任何第三人签订该房产的买卖合同、赠与合同、抵押合同等。该房产所有权、使用权等一切权利归买方所有，卖方对违反国家及陕西省关于房屋
8、交易政策引起的后果承担法律责任。如因卖方不如实陈述告之引起的其他相关纠纷，由卖方向买方承担违约责任，并对第三方负担处理义务，与买方无关。买方声明：买方购买本合同第一条所述卖方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。第三条【房地产租约现状】该房产所附租约现状为：该房产没有租约。第四条【附着于该房产之上的户口】该房产所附着的户口，卖方保证于合同签订之日起20日内迁出，逾期则以该房产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金。第五条【转让价款】该房产转让总价款为人民币：_拾_万_仟_佰_拾_元_角_分(小写：_元)。该转让价款不含税费。第六条【交易定金】该房产交易定
9、金为人民币：_佰_拾_元_角_分(小写：_元)。买方同意于本合同签订时，向卖方支付。第七条【交房保证金】为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币：_万_仟_佰_拾_元_角_分(小写：_元)作为交房保证金交买方。若在XX年5月10日前，卖方完成向房地产开发商、物业公司、村委会等有关部门申请办理该房产及相关附属设施和相关权益的更名手续；由买方全额支付给卖方。第八条【付款方式】买卖双方同意以一次性付款方式付款，在_年_月_日，买方一次性支付购房款为人民币：_拾_万_仟元(小写：_元)给卖方。以上款项，由买方直接通过转帐方式支付
10、到卖方提供的本人银行帐号，每次收到款项后卖方应当开具收据给买方。卖方：账户名：，开户行：收款银行卡账号：买方：账户名：，开户行：安置房买卖公证提要安置房的购买对象具有特定性，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到地方政府政策法规的约束，和一般的商品房交易有很大的不同。本文为您介绍了安置房买卖公证的知识.安置房买卖公证安置房的购买对象具有特定性，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到地方政府政策法规的约束，和一般的商品房交易有很大的不同。本文为您介绍了安置房买卖公证的知识。问题一：要向对方购买安置房，但是对方的房产证要等五年后才能过户，现在要买要一次性付清所有款，预留两三万说五年
11、后过户房产证才付完，现在牵涉到和对方签了合同是否具有法律效应?然后去做公证是否具有法律效应?五年后是否安全?怎样才能避免五年后有意外纠纷?请问这样的房子购买安全吗?都需要注意什么?都可能出现什么情况纠纷?解答：首先，你应该去当地的产权部门确定此房屋是否要等五年才能过户。目前只有经济适用房才有满五年上市的规定。其次，你提到合同是不是法律效应，合同一旦签订就具有法律效力，但是如果做公证的话，如果以后对簿公堂，举证可能会比较容易。五年后的事情太难说了，我觉得最应该注意的事情，一，房主会有什么变故;二，他会不会一房二卖，因为他如果卖给第三方，并和他去房产部门办理过户手续的话，那么他们之间的协议是有效的
12、;那么你和卖方之间只能通过民事纠纷处理了，法院也会保护第三方。建议最好不要买这种房子，夜长梦多。问题二：您好!分给城中村改造后村民的房子，现在有村民想卖掉，请问我可以买吗?回复：根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限
13、的限制，可以自由上市交易。拆迁安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房(商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易，无房产证卖方将无权对房屋进行处置，同样也不能享受房屋带来的利益，对于买房来说，也不能有效的避免一房两卖的项目。安置房的购买与二手房买卖流程是相同的。为您提供二手房过户流程，其大致流程如下：1)甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写JF-91-01制式的房地产买卖契约，在契约第三页签署双方姓名、地址、联系电话，并加盖私章。在最后一页附件一内填写时间及房屋相应信息(可参照房产证)、签署双方姓名、加盖私章。2)申请人填写西安市私有房屋权属登记申请书，填写申请人姓名、身份证号、通讯地址、签名、盖章。按房产证内容填写房屋权属情况。3)填写JF-91-04制式的房地产买卖申请审批书，填写双方信息，房地产情况，签署双方姓名、加盖私章。备注一栏在交易时当着房产交易人员的面，买卖双方签字、按手印。4)权利人或申请人持房屋所有权证、身份证到北马道香米园93号，西安市房地产产权产籍管理
