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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划转租合同是谁跟谁签转租合同中次承租人如何规避风险案情回放：XX年10月5日，黄某与航洋公司签订场地租赁合同，租期三年年，合同期限自XX年10月5日至XX年10月5日，双方未对转租条款作出约定。XX年5月1日，黄某将该场地转租给第三方徐某，并签订了租赁合同，租期到XX年10月5日止。XX年1月，航洋公司以黄某擅自转租合同为由欲解除与其的租赁合同，并要求徐某搬出租赁场地，故产生纠纷。法律剖析：一、出租人要求单方解除合同的理据：承租人要转租合同必须经出租人的同意，否则出租人可以单方解除合同
2、，要求承租人承担违约责任并要求次承租人返还租赁物。根据合同法第224条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”及第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，承租人转租协议必须经出租人的同意，否则，承租人擅自转租的行为属于无权处分，该协议处于效力待定中，只有事先经过出租人同意或事后得到出租人追认该转租协议才有效。就出租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不得对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。二、关于次承租人提出抗辩的
3、理据。1、转租合同不具有合同法中合同无效的条款，也不违反合同法中的禁止性规定，应当属于有效合同。我国合同法第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”转租合同由平等民事主体签订，系双方意思真是意思表示，也不属于合同无效的情形及不违反法律、行政法规的禁止性规定，而我国合同法将合同无效的情形明确的限制在上述的几项条款之中，可以是严格限制合同无效的构成的，故转租合同除非违反法律、行政法规的强制性规定，否则是合法有效的。2、承租人未经出
4、租人同意转租的，根据合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而不能把租赁合同认定为无效，也不能认定转租合同无效。合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由该条法律规定可以看出，承租人转租租赁物时需经出租人同意，但如未经出租人同意而转租，出租人只能行使单方解除权，而不能当然的把租赁合同归于无效。此时形成的是两个法律关系，即承租人与出租人之间的合同、承租人与次承租人之间的租赁合同。在转租情况下，次承租人如构成违
5、约，根据合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而承租人若构成对出租人的违约，当然也有出租人向承租人主张，而不能向次承租人主张。故出租人不能主张租赁合同、转租合同无效，当然也没有合同归于无效的返还财产、赔偿损失等后果了。3、出租人未提出异议也是转租合同有效的法定依据。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”可以看出，出租人若在法定除斥期间6个月内对转租合同未提出异议的，不能请求解除租赁合同或要求法院认定转
6、租合同无效。即使退一万步来讲，出租人在6个月内对转租合同提出异议了，也只能是要求承租人承担违约责任，并不能以此对抗第三方。三、未经出租人同意，次承租人如何规避掉合同风险？即使上述当事人的理据如何合法合理，转租合同的效力在现实中还是存有争议的，若出租人已经在合同中明确不能转租或未约定转租条款，该如何规避掉这其中的风险呢？笔者认为签订企业经营承包协议或铺面经营权转让协议较为稳妥。承包经营与租赁关系有着明显区别。承包经营是指在不改变企业性质的条件下，实行所有权与经营权相分离，发包人将企业有期限和有条件的交给承包人经营，承包人向发包人交付成果并依照合同规定实行自主经营的模式。经营权转让行为由于与技术任
7、务与利润相挂钩，是债券行为，受合同法的调整。同时，由于承保经营权是在他人之物上设定的定限物权，因其权能的不完整，只有占有、使用、收益的权能，而不具有处分经营财产的权利，因此，受物权法中第117条“用益物权人对他人所有的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。”的调整，承包经营权的内容是对是对承包客体占有、使用、收益的权利。承保经营权由于是在他人之物上建立起来的权利，由于不涉及处分他人的不动产，因此无需经所有权人的同意。同时，承包经营权是以一定生产经营任务为目标，对象是经营成果，承租人将经营权交给次承租人，双方的目标都在经营的成果上，与出租人的目标并不违背。综上考虑，在出租人禁止转租的情况
8、下，次承租人与承租人签订经营权转让协议较为稳妥。律师：滕彩云XX年10月29日房屋转租合同房东(出租方)：_转租方(甲方)：_受转租方(乙方)：_根据中华人民共和国合同法规定，出租房、甲、乙三方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就出租方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益、由乙方向出租方支付租金等事宜、订立本合同。一、转租房屋的情况1-1出租方依法承租的房屋座落于_，现由出租方将上述承租房屋_(全部/部分)转租给乙方。该房屋的建筑面积_平方米。1-2该房屋的现有装修、附属设施和设备状况如下：_出租房、甲方、乙方同意作为出租方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向出租方交还该
9、房屋时的验收依据。二、租赁用途2-1出租方已向乙方出示该房屋_(租赁合同登记备案证明/租用公房赁证)(编号_)。该房屋的用途为_，乙方承诺按_(租赁合同登记备案证明/租用公房凭证)所载明的用途使用该房屋。2-2乙方保证，在转租期间未事先书面通知出租方，未按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。三、转租期限及交付日期3-1甲方与出租方之前签订的合同在本合同签订生效后无效,甲方应于_年_月_日前向乙方交付该房屋。3-2房屋转租期为_个月。自_年_月_日起至_年_月_日止。甲方保证该转租期限未超出_(租赁合同/前一个转租合同)的租期。3-3转租期满，出租方有权收回该房屋，乙方应如期返还。
10、在租赁合同约定期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前_个月向出租方提出续租书面要求，经出租方同意后重新签订合同。四、租金、支付方式和期限4-1甲、乙双方约定，该房屋月租金为(_币)_元。(大写：_千_百_拾_元_角整)。乙方应于每月_日前向出租方交付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的_%支付违约金。4-2乙方支付租金的方式：_五、其它费用5-1在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理等费用由_(出租方/乙方)承担。管理费_元/月，转租前电表_度，水表_度，天燃气费_升。5-2乙方还需支付甲方从_年_月_日到_年_月_日的剩余房租款。剩余
11、月租(_币)_元。(大写：_千_百_拾_元_角整),剩余机顶盒费_元,剩余天燃气费_元。六、房屋使用要求和维修责任6-1在转租期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知出租方;由出租方按租赁合同的约定，在接到乙方通知后的_日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修费用由出租方负责承担。6-2乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，出租人可代为维修，费用由乙方承担。6-3转租期间，出租方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。出租人要对该房屋进行检查、养护的，应提前_日
12、通知乙方。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，则概由乙方负责。6-4在转租期间，出租方需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，出租方负有告知乙方的义务。具体事宜可由出租方、乙双方在条款中另行商定。6-5乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先得到出租方的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。七、房屋返还时的状态7-1除出租方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的_日内应返还该房屋，未经出租方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(_币)_元/天向出租方支付该房屋占用使用费。7-2乙方按本合同约定返还该房屋时，应经出租方验收认可，
13、并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。八、转租、转让和交换8-1在转租期间，乙方再转租房屋须事先书面通知出租方，并征得出租人的书面同意。8-2乙方向出租方承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用。九、合同解除9-1在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，出租方应按月租金的_倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，出租方还应负责赔偿。但下列情况除外：(一)该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的;(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。(三)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的;(四)出租方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。出租方签字:_甲方签字：_乙方签字：_联系电话：_联系电话：_联系电话：_年_月_日_年_月_日_年_月_日签订店铺转让合同注意事项店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，一般会遇到：接手后房东不让转让问题，房东恶意涨租，转租人未经房
