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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划绵阳调查报告前言为了向公司高层投资决策提供参考数据，同时为下一步的项目前期策划工作准备基础资料，投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于XX年9月1722日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。第一部分目标地块环境分析第一节目标地块(财贸校地块)环境分析一、地块位置及边界：地块位于绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约40
2、0米的涪江；东临建设中的青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米的安昌河在此与涪江汇合；距地块东北面公里，有芙蓉溪与涪江汇合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面；南临一条规划中的道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米的市政道路，此路西边为财贸校保留不搬迁的学生宿舍、员工食堂及部分教师宿舍。二、面积指标：该地块面积为亩，其中代征地有亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。三、地块形状：地块外型类似于一个不规则的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。四、地表附着物：整个地块地面距周边的道
3、路高差约3米，即低于有3米，但此次绵阳发生洪涝灾害时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质较结实。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼；西南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场；其余地面均长着一些杂草。五、现有街道状况目标地块周边现没有成型的商业街道，根据现场考察来看，此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。六、地块权属及相关情况成都中盛实业发展公司在今年八月参加该地块招标，通过其特殊的关系渠道及总规划，获得了该地块的土地使用权。中标总地价为￥2900万元，万元/亩。其中8月31日前支付了总
4、地款的30%，按规定本月底前需支付总地款的40%，所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。第二节周边环境区位分析一、自然环境、自然景观：目标地块位于三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮观的自然景观；在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片漂亮的绿化景观，。、环境污染状况由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区所有污染企业均已拆迁，城市污水处理较好，地块所处位置自然景观
5、优秀，所以该地块环境污染状况良好。二、人文景观1、紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。2、在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三桥造形奇特、色彩艳丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。三、社会环境、人居环境该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。各机关工作人员在这里工作、生活、休闲娱乐，生活设施配套齐备，具备了居家的方便性、舒适性。、社会治安环境绵
6、阳市整体社会治安情况较好，目标地块位于城市中心，又临近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对僻静，紧邻地块西南侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的现象，同时地块东侧的青年广场修建中，人员较杂，加之河边的绿树成荫，灯光较暗，存在一定的治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是一些兜风车辆时有经过。、商务状况由于绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市发达，加之目标地块所处区域为该市的商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住房入住率达80%以上，是当地入住率最高的宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。第三节社区生活配
7、套一、市政配套1、道路与交通目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路，目前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块，随着青年广场的竣工，此路也将连通。目前当地人均车辆数较多，街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和自行车，公用轿车数量较多，副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国第二，。经过地块周边的公交车线路有5条，其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的滨河南路。2、管网设施由于目标地块地处原财贸校的位置上，故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善，相对而言，宽带网建设相对滞后，周边小区
8、居民通常使用电信拨号方式上网。目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比较健全，地块南边80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用，没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。根据我们实地考察，污水提升泵站满负荷工作时嘈声不大，不会对将来的小区造成影响。3、市政单位目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为方便。4、文化教育在目标地块的西边130米处有南街幼儿园、警钟街小学，150米处有绵阳一中，该校近三年来初三毕业考试居全市第一，地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学“南山中学”；
9、在南街幼儿园周边有绵阳广播电视局，绵阳晚报、日报社、市教委、涪城区党校及新华书店。5、体育设施紧邻目标地块东侧有一大型休闲娱乐的“青年广场”；地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全，档次最高的“南河体育运动中心”，今年的“全国农运会”及即将举行的“全国少数民族运动会”都在此举行。6、银行、邮政、电信系统由于目标地块与传统的繁华商业地带较近，其周边的各商业、银行网点众多，附近中行、工商银行、建设银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内。二、生活配套设施1、商业服务网点目标地块距离较政府职能部门较近，但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右，所以目标地块周边300米范围内的商
10、业氛围就没有中心地带浓，不过范围内的日常生活品购买还是较方便，在建设路有“双汇连锁超市”，“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成，从地块到市中心繁华地带距离将大大缩短。2、休闲娱乐设施当地休闲娱乐较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上，一环路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少部分茶坊、美容室，但其经营状况不理想。整体看来，这个区域内休闲娱乐设施不是很集中。3、医疗卫生设施在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院，绵阳市中心医院距地块只有600米左右，该医院是绵阳市医疗
11、设施最先进，市民最信得过的医院。4、农贸市场在距目标地块西侧300米处有一建设路市场，为较大型的农贸市场。5、住宿、餐饮设施较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华饭店、满香园、蒋记豆花庄及建设路上的军区招待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。在这里需要特别注意的是，上述设施从文字上感觉与目标地块有一定的距离，但实际生活中，它们却处在人们日常生活中能够接受的活动范围之内。第四节目标地块分析一、目标地块价值分析综前所述，财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块，其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、服务配套等都较完善，根据周边规划建设的不
12、断完善，住宅开发的价值较大。二、成本分析在目标地块距地面高差约3米的情况下，建地下车库，将会导致建安成本大大增加，同时目标地块周边的商气不足，商业铺面的开发风险较大，相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使项目投资风险进一步加大。不过经实际考察后，项目的实际建安成本没有我们最初预算的那样高，多层建安约500元/M2。因绵阳的开发商较多，整个绵阳市地价被炒得很高，据国土局的叶先生讲市区商品地产地价大约为：备注：根据目标地块的周边情况及当地市民购房的习惯，该地块只适于进行多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民接受。绵阳的变化我是一个绵阳人，不住在绵阳城区，但是以前经常去。但是自前年
13、开始上大学，自己就很少有机会在市区转转，只有在寒暑假才能有时间和亲人朋友一起到处看看。也许正是这种长的时间间隔，才让我看到了绵阳最近几年翻天覆地的变化。要说绵阳最实在的变化，那就是一眼就能看到的：街道。以前在绵阳玩的时候，街道上不能说是非常脏，但也绝对说不上干净，而且在街上基本很难看到环卫工人。但是近几年不一样了，街上非常干净，连根烟头都看不到，一眼望去每条街道都有环卫工人在那执勤。我采访了一位环卫工人，他说，现在他们分工很明确，每个人每周负责一条街道。上班分早中晚三班，随时保证街道的干净。在现在这样一个干净整洁的现代化都市，相信会有更多人回到绵阳，安家绵阳。现在的绵阳，街道上的人和车比以前大
14、幅增加了，但是却远没有以前那么拥挤。以前的绵阳，堵车情况十分严重，但是现在，这些问题都随着近年来一系列的工程进展得到解决：1、市规划局委托了西南交通大学针对科委立交、安昌桥头、金柱园交叉口、东方红桥头、涪江三桥头、跃进路口六个交通较为复杂的节点进行了研究，并制定了相应的对策。特别是去年刚落成的绵阳一号桥，可谓绵阳一道独特的风景线。绵阳市城南新区一号桥于XX年1月8日正式开工，桥梁全长1687米,主桥桥长400米,双向六车道，工程投资为亿人民币。它位于三江水面中央，采用人车分流的设计，将人行桥布于上方，车行道落于下方，运用S型设计，这个座桥梁犹如一条优美俊逸的彩带飞跨于涪江之上。开创了绵阳全市，
15、乃至全省全国的新时代桥梁特征。一号桥的意义不仅仅只在于它的观赏意义。一号桥东西方向跨越涪江，西端连接红塔街，东端链接规划路。改项目的建成，成为了绵阳会客厅的一条便捷交通走廊。2、加强了输理，优化、整合城区现有道路，增加路网密度。3、疏解城市中心区人口，调整城市土地使用功能，优化城市布局。4、大力发展城市公共交通，优化公交线网。说到绵阳的交通，我不得不跟大家提一提绵阳的现行公交。从以前破旧的公交车，到18米长的“巨无霸”100路公交；从单一路线到覆盖全城的公交网，以及最近又新开的15条路线；从单一的站牌到现在的多功能公交站牌。我们可以从中看出绵阳公交近几年翻天覆地的变化。绵阳的交通，正在向着服务大众的正确方向稳步前进。其中还有一个不得不提的就是绵阳的自动租赁自行车。我最早见到这种自行车是在车水马龙的成都，那时候看见还感觉很新奇，但是当我今年回家在绵阳看到它的时候，我更多的是惊讶和自豪。有了这种随时可以租赁的自行车，市民的日常出行变得更加方便。而且设立自行车租赁点，对城市发展来说是一种需要，也是
