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1、伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目可行性研究报告（代项目建议书）伊犁新联投资顾问有限责任公司二一七年八月（本资格证书盖章有效）伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告编制单位负责人：王博技 术 负 责 人：杨凤筱伊犁新联投资顾问有限责任公司（盖章）委托单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院编制单位：伊犁新联投资顾问有限责任公司审 核：杨凤筱（注册咨询工程师 高级工程师）编制人员： 陈重生：工程师 高新华：注册造价师陈 栋：工程师 利洪灿：工程师 方 晶：助理工程师目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位介绍21.3 编制依据31.4 编制原则41.5 可行性研究范围51.6 主要经济
2、技术指标5第二章 项目建设背景及必要性分析72.1 项目提出的背景72.2 项目建设的必要性132.3 项目建设的可行性172.4 分析结论19第三章 项目市场需求分析203.1市场调查203.2市场预测213.3市场分析结论22第四章 项目建设条件244.1项目地理位置244.2项目投资环境254.3投资环境小结26第五章 总体建设方案275.1平面设计方案275.2建筑设计方案325.3结构方案355.4装修方案375.5给水工程375.6排水工程395.7采暖工程405.8电气工程405.9 空调及通风系统425.10 燃气工程42第六章 项目实施规划436.1项目准备期436.2项目建
3、设期436.3项目进度计划44第七章 环境保护与消防措施467.1设计依据及原则467.2项目建设地区的环境现状477.3 项目建设和运营对环境的影响487.4 环境保护措施方案517.5绿化方案567.6消防措施56第八章 节约能源方案608.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范608.2建设项目能源消耗种类608.3项目所在地能源供应状况分析608.4节能措施和节能效果分析618.5节能效果分析648.6结论65第九章 劳动安全卫生669.1 劳动安全669.2 劳动卫生67第十章 项目组织管理7010.1 项目建设管理的原则7010.2 组织机构设置7010.3 项目管理方案70第十
4、一章 项目招标实施方案7811.1项目概况7811.2招标范围7811.3招标组织形式7911.4招标方式7911.5招标原则8011.6评标委员会组成8011.7招标程序8111.8评标程序8111.9发放中标通知书8211.10招投标书面报告备案8211.11合同备案82第十二章 投资估算与资金筹措8312.1投资估算的编制范围8312.2投资估算的编制依据8312.3建设投资估算8412.4各分项工程投资汇总9212.5资金筹措9212.6资金使用和管理92第十三章 财务及经济评价9313.1项目收入来源9313.2经营费用的测定9413.3项目经济效益分析9613.4 项目财务分析10
5、2第十四章 风险分析及规避10314.1项目风险因素10314.2风险规避对策104第十五章 结论与建议10715.1结论10715.2建议107附表1091.伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表1092.伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析1153.伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表1214.伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表124 4伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书）第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 伊犁哈萨克自治州康养中心1.1.2 项目建设性质新建1.1.3 项目建设单位建设单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院法人代表：
6、吴虎寿1.1.4 项目建设地址建设项目位于伊宁市经济合作区上海路53号1.1.5 项目主管部门伊犁哈萨克自治州民政局1.1.6 项目建设内容与规模总建筑面积75460平方米。主要功能划分如下：表1-1 主要建筑物、构筑物一览表序号名称占地面积（m2）建筑面积（m2）备注1康养中心1832146568层，高37.7m,框架2多功能康养综合楼1761140888层，高37.7m,框架3康复医院2576122688层，高29.7m，框架4营养配餐中心115234563层，高11.7m，框架5康复楼（康复医院附楼）120124022层，高9m，框架6综合服务中心97038804层，高15.3m，框架7
7、地下停车场及配套工程24710合计9492754601.1.7 项目投资规模本项目总投资3.23亿元1.1.8 项目资金来源本项目总投资3.23亿元，资金来源为：采用PPP项目模式引进社会资金16000万元；申请专项建设引导基金1500万元；社会福利院自筹资金2500万元，申请银行贷款1.23亿元。1.1.9 项目建设期限项目建设期拟定为2018年4月至2020年9月，项目建设期为30个月。1.2 建设单位介绍伊犁哈萨克自治州社会福利院成立于1957年，隶属于伊犁哈萨克自治州民政局，为财政全额拨款的副县级事业单位，是一所集社会福利和儿童福利为一体的综合性福利院。根本宗旨是“提供收养服务，弘扬救
8、助精神”。多年来，一直从事着周边地区的孤寡老人、三无老人、孤儿、弃婴提供生活照料、医疗康复、精神慰藉、特殊教育、临终关怀等工作。社会福利院实有在编干部职工57人，聘用人员45名，离退休人员27名；根据业务需要设有办公室、老人部、孤儿部、老年公寓、后勤部、社工部、护理康复部、膳食部等八个部门。目前共拥有床位600张，其中：养老床位400张，孤儿床位100张，医疗床位100张。全院占地面积97407平方米（合146亩），总建筑面积117146平方米，依据已编制的社会福利院修建性详细规划，依据整体服务功能要求，“十三五”期间进行社会福利园区建设，将总面积为11.71万平米的社会福利园区分为社会福利服
9、务中心区、儿童福利中心、“三无”老人生活中心、康养中心、营养配餐中心、康复医院等6大功能区。本项目包括：康养中心、多功能康养综合楼、康复医院、营养配餐中心、综合服务及培训指导中心、物业后勤服务中心、地下停车场等内容。1.3 编制依据1.中华人民共和国老年人权益保护法；2.关于加快实现社会福利社会化的意见国发办200019号；3.中华人民共和国城市规划法2007年10月28日；4.中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要；5.社会福利机构管理暂行办法民政部令1999第19号；6.新疆维吾尔自治区关于加快发展养老服务业的实施意见新政发201419号；7.新疆维吾尔自治区关于加快推进居家养
10、老服务工作的实施意见新政办发2015138号；8.新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；9.伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一步加强我州老年人体育工作的意见；10.伊犁哈萨克自治州国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；11.伊犁哈萨克自治州社会福利院“十三五”规划12.伊宁市城市总体规划纲要（20102030）；13.建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）；14.国家及地方的其他现行规范、规程、标准和相关政策法规等；15.国家公布的相关设备及施工标准。1.4 编制原则1.充分利用伊犁州社会福利院现有的基础设施条件，合理调整，以减少重复投资。2.坚持先进性、适用性、合理
11、性、经济性的原则，采用国内先进的产品及相关技术，确保工程项目建设的质量。以获得良好的经济和社会效益。3.认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。4.节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。5.注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。6.注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关节能、劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。7.康养中心建设项目，各项设施的设计和建造，应充分体现适老、宜老性，方便入“住”老人的出入，方便快捷的、无障碍的获得本项目提供的各项服务及相应的医疗、护理、康复、学习、娱乐、交友等便利。1.5 可行性研究
12、范围本项目可行性研究报告对项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的建设原则；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6 主要经济技术指标1.规划总平面主要技术指标，详见下表：表1-2 规划总平面主要技术指标表序号名称单位数量备注1本项目占地面积m294922本项目建筑面积m275460 3容积率1.24建筑密度%27.85绿地面积m239756 6绿地率%40.87道路硬化面积m23
13、0546.66 8地下建筑面积（地下车库）m2247109停车位个822 其中地上停车位个204 地下停车位个618 非机动车停车位个50 2.床位数：规划设计康养床位1000张，按4：4：2比例分配，能自理老人床位占40%，为400张床位,分布在多功能康养综合楼2-8层；半失能老人床位占40%，为400张床位，分布在康养中心2-8层；失智失能老人床位占20%，为200张床位，分布在康复医院3-8层;康复楼（康复医院附楼）分布失智失能老人床位68张。3.主要业态收费标准：能自理老人1500元/床月，半失能老人2500元/床月，失智失能老人4000元/床月。伊犁哈萨克自治州康养中心项目地理位置优越，东侧为仁和宁远郡小区、警盾小区，南侧为东方环宇小区，西侧为伊宁市开发区主要街道上海路，北侧为河北路；周边半径3公里范围内，为伊宁市新建城区，是伊宁市人口密度，人均经济收入最高的区域；距伊犁河景观带约3.5公里。本项目隶属于伊犁州福利院，项目建成后将成为伊犁州医养结合示范指导中心，满足老年群体对养老服务的需求，推动伊犁州养老事业的发展。第二章 项目建设背景及必要性分析2.1 项目提出的背景2.1.1 中国是唯一一个老龄人口过亿的国家据国家统计局网站显示：截止到2013年底，我国60岁及以上老年人口达到1.78亿，占总人口的13.26%，其中65岁及以上老年人口为1.
