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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划租赁合同的优先租赁权房屋租赁中优先承租权的6个问题在实务中，优先承租权权是令不少法律人头疼的大难题。李双庆法官的这篇文章，详细分类汇总了关于优先承租权的各项规则，结合相关案例细致阐述优先承租权的取得、行使、丧失和保护，并强调了需要注意的特殊难点，相当实用，必成为助力相关法律实务的利器。案例1XX年5月23日，原告A公司与被告B公司签订房屋租赁协议，约定甲方同意将某号房屋租与乙方，租期自XX年5月25日至XX年5月24日。租赁协议期满，如甲方继续出租房屋，在同等条件下乙方有优先承租权。
2、XX年6月10日，原告诉至法院，请求判令被告将涉案房屋腾空交还并支付原告XX年5月25日至实际腾退房屋之日的占有使用费。被告主张合同约定了优先承租权，故被告对房屋进行了大额的装修，合同到期后愿意续租房屋，不同意原告诉请。庭审中原告提交了房屋产权人北京C公司出具的证明一份，证明涉案房屋为北京C公司所有，XX年1月1日将涉案房屋出租与原告，租期至XX年12月31日止。现租赁期即将届满，原告无法继续出租给被告使用。一审法院认为：房屋租赁协议已于XX年5月24日履行期满，就续租事宜双方未达成一致，被告理应在期满后按照约定将房屋腾退并交还原告，并负担腾退之前的房屋占用费；关于被告提出的享有优先承租权、租
3、赁期对房屋进行装修等不同意腾退房屋的抗辩事由没有法律依据，不予采纳。判决被告将涉案房屋腾空交还、支付原告房屋占用费。一审判决后，被告上诉。二审法院认为：被告主张其有优先承租权，应继续承租涉案房屋。优先承租权系双方约定之权利，而非法律规定之权利。依据双方协议约定，被告享有优先承租权的条件是原告继续出租涉案房屋且需在同等条件下。现被告并无证据证明该两项条件成立，故其关于优先承租权的主张，法院不予支持。最终判决驳回上诉维持原判。案例2XX年12月29日，原告耿某与被告北京D公司签订商铺租赁合同，约定耿某承租公司所有的某商城某号商铺，租期自XX年12月29日至XX年6月27日。双方约定，耿某在同等条件
4、下，自XX年5月28日起享有所承租商铺20年的优先承租权；本合同租期届满前，公司向耿某出具交款单，耿某签收交款单后，按照交款单规定的条件向被告交纳下年度租金及相应费用后，本合同延续，如耿某未按上述约定与公司续租的，视为自愿放弃此铺位的优先租赁权，本合同租期届满后自然终止。该合同到期后，耿某按照公司的通知交纳租金至XX年6月27日。XX年2月，公司再次向耿某出具交费通知，通知耿某于XX年3月13日至15日交纳XX年度的租金及综合管理费，逾期未交且已超过10天的，将视同放弃铺位处理。XX年5月6日，耿某诉至法院，要求公司按照合同约定将涉案商铺继续租赁给其经营。公司辩称曾于XX年2月通知耿某交费，但
5、耿某未在约定时间交费。之后，公司根据实际情况确定了楼层改造方案。耿某于XX年4月底又找到公司要求交费，但因楼层整改方案导致公司不能再与耿某续签原合同。故不同意耿某的诉讼请求。耿某认可是在XX年4月去交纳租金，公司未收取。法院认为：商铺租赁合同于XX年6月27日到期，现原告要求被告与其续签租赁合同并非继续履行原合同的行为，而是另行订立合同，合同签订与否应当由双方当事人自行协商，故对耿某主张公司与其续签租赁合同的诉讼请求不予支持。优先承租权并非法定权利，而系双方租赁合同约定之内容，根据合同相对性原则，若耿某认为公司侵犯了其优先承租权，可以依据合同要求被告承担相应的违约责任。最终，法院判决驳回原告诉
6、讼请求。一审判决后，原、被告均未上诉。一、优先承租权的法律性质优先承租权的法律性质，有约定权利说和法定权利说两种观点。约定权利说认为，优先承租权是合同双方在合同中约定的承租人在原租赁合同到期时，享有在同等条件下请求出租人与其优先订立新租赁合同的权利。约定权利说认为我国法律及司法解释对优先承租权并未规定，民事当事人主体平等，缔约意愿自由，只有当事人在合同中约定了承租人享有优先承租权时，根据意思自治原则，承租人才有权主张，出租人也才负有同等条件下与承租人优先订立新租赁合同的义务，优先承租权实质上是一种当事人自愿约定的优先缔约请求权。法定权利说认为，优先承租权是承租人在租赁合同到期后，出租人愿意继续
7、出租，承租人对原租赁物在同等条件下拥有法定的优先续租权利。法定权利说一般以合同法第230条规定的优先购买权为依据，做类推解释。认为承租人既然在出租人出卖房屋时，同等条件下具有优先购买权，那么由于承租人对涉案房屋长期居住或经营生产，一方面存在较为稳定生活和生产经营状态，另一方面从事商事经营者一般还在房屋上进行了工商、税务登记，或者房屋进行了装修、宣传投入，为保证社会生产、生活的稳定性，建设社会资源的不必要浪费。在出租人继续对外租赁房屋时，同等条件下应当认定承租人享有优先承租权，因此优先承租权应当是一项法定权利。约定权利说的观点能够保证出租人与第三方的契约自由，使得出租人能够选择更具清偿能力的新承
8、租人合作缔约避免承租人滥用权利损害他人利益，这种观点有其合理性所在。再加上目前我国的民事法律及相关的司法解释等对优先承租权没有作出明确约定，当前司法实践中采取的还是比较保守的观点，认可约定权利说。承租人主张优先承租权的，应当在双方的租赁合同中有明确的约定，否则承租人的优先承租权不予支持。但是如果出租人在原租赁合同期满后继续出租房屋，认可同等条件下承租人的优先承租权，一方面可以保护承租人的利益，另一方面也并未侵害出租人的利益，更为符合社会现实需求和合同法的立法精神和目的。在一些地方性法规中，对优先承租权已经开始一些有益的探索，如XX年修正的深圳经济特区房屋租赁条例第41条规定：“租赁期限届满，承
9、租人可按本条例第二十三条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。”上海市房屋租赁条例第44条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定第23条规定：“房屋共有人或者原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权。”可见，优先承租权虽然在我国法律及司法解释中没有规定，但由于法定权利说的观点在维护交易秩序稳定和促进市场经济发展方面更具优势，在尊重法律和维护司法裁判统一的前提下，约定权利说的观点是需要在一定时期内坚持的。但是，如何在立法和司法实践中继续完善优先承租权保护，还有待于进一步研究和探讨。二、优先承租权的行
10、使条件在坚持优先承租权是约定权利的基础上，承租人主张优先承租权，应当具备以下条件：第一，出租人有继续出租的条件。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋的使用收益权转让与承租人，承租人支付租金的合同。实践中，出租人出租的房屋可能是自己拥有所有权的房屋，也有可能是受托管理的房屋，也有可能是承租案外人的房屋。承租人主张优先承租权，首先应保证出租人有继续出租的可能。如果出租人的房屋已经出售、管理房屋的权限被收回、承租房屋的租赁期限到期，也就是当出租人丧失房屋的使用、收益权时，出租人已不可能将权利让渡于承租人，承租人自然无法要求继续签订租赁合同。因此，只有出租人对涉案的房屋享有使用、收益等出租权时，承租人才可以
11、主张优先承租权。第二，出租人有继续出租的意愿。出租人作为出租房屋的权利人，有权继续出租房屋，也有权自行使用房屋。在出租人与承租人的租赁关系期满终止后，出租人明确表示将房屋收回不再出租的，承租人不得以原合同存在约定优先承租权加以阻却。第三，承租人要有明确的继续承租的意思表示。租赁期限届满前，承租人应该将希望续租的意思向出租人明确表示。第四，承租人满足合同约定行使优先承租权的条件。在当前约定优先承租权的合同中，一般规定了承租人行使优先承租权的条件，如不存在违约行为、提前特定时间通知、按照特定价格签约等，承租人主张优先承租权应按照合同约定条件行使。房屋租赁合同优先购买权的法律实务房屋租赁合同中的优先
12、购买权，又称“先买权”，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。这是租赁合同管理实务中非常重要的一项内容，在我国市场经济发展日新月异的今天，租赁关系大量存在，而因租赁产生的优先购买权纠纷也是屡见不鲜，我们公司存在大量的房屋租赁业务，深入学习和研究优先购买权的相关内容具有重要意义。一、目前关于优先购买权的主要法律规定及解析1、1999年颁布的合同法以立法的形式确立了租赁合同优先购买权，合同法第230条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条规定为首次从立
13、法层面确认了租赁合同优先购买权问题，突出了优先购买权的重要性，权利行使的条件是租赁期间房屋出租人出卖租赁房屋，出租人应该履行的义务是在房屋出卖之前的合理期间通知承租人。该条规定出租人提前通知义务的时间为合理期限，但未明确具体的时间，也未规定该权利行使所产生的后果，在实践中因可操作性差产生了很多争议。2、XX年，最高人民法院颁布了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释更加明确并细化了租赁合同优先购买权的行使。房屋租赁合同司法解释的第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
14、但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”；第二十二条、二十三条分别对出租人与抵押权协议作价、委托拍卖情形下的优先购买权作了规定；第二十四条规定了优先购买权的例外情况及出租人通知的具体时间。该司法解释首先确认了优先购买权的债权性质即规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；其次丰富了除出售之外其他房屋转让方式下优先购买权具体操作；第三规定了优先购买权行使的除外情况及明确履行提前通知义务的合理期限为15天。二、行使优先购买权的构成要件承租人要行使优先购买权，是需要具有一定前提条件的。这些条件包括：、出租人和承租人存在合法
15、有效的租赁合同关系，这是承租人优先购买权行使的基础。这里包含两层意思，一是租赁合同合法有效，二是租赁合同尚处有效期内。故以下情况下承租人不存在优先购买权：1、房屋租赁合同不成立或无效。此时该合同当事人之间并未产生租赁法律关系，因此承租人的优先购买权并不存在。房屋租赁合同无效的情形主要包括未经竣工验收的房租出租的；违章建筑的房屋出租的；被确定拆迁的房屋出租的等情形。2、房屋租赁合同因期限届满而终止或房屋租赁合同已被解除。出租人与承租人的租赁法律关系终止，承租人对该房屋不再享有任何权利，出租人作为房屋所有权人对房屋进行处分，任何人不得干涉。出租人有出售租赁房屋的意思或行为承租人优先购买权的产生以出租人有出售意向为条件，若出租人没有出售意向，出租人则保持对房屋的所有权不变，承租人作为租赁合同的一方，只能行使合同约定的相应权利。出租人有出租的意思表示的应当提前通知承租人，一般是提前15天。但房屋出售只是转移房屋所有权的一种方式，实践中还有其他多种方式，比如赠与、产权调换、抵债、拍卖等。当然有些转让方式承租人不能享有优先购买权。出租人以租赁房屋抵债的，应先通知承租人，承租人有权将应抵
