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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划生活中的合同律师以案支招村委擅自租赁小组土地该租赁合同是否有效案件类型民事办理方式诉讼承办人贵州泳清律师事务所肖丽蓉【案情简介】XX年2月15日，某村六个小组组长前来咨询，称他们的集体土地被村里的干部马某私自承包出去，严重损害了老百姓的合法权益。且该干部已因收受贿赂，以权谋私被免务并给以处分。老百姓为维护自己的合法权益，多次上访，但得到的答复是要求其走法律程序。经了解分析，XX年1月3日，时任某村村民委员会主任的马某在未召开村民会议、村民代表会议，也未通过村民组干部、村委会干部共同讨
2、论研究决定的情况下，私自以村委员会名义将某茶场650亩的集体茶场出租给田某，并在没有任何小组组长及村干部在场的情况下签订了土地租赁合同。合同中承包面积不明确，四至界限不清楚，仅仅约定茶场不低于650亩的全部土地租赁给被告田举国，租赁费为10元/年亩，租赁期限为50年。该茶场初建于上世纪七十年代初，原由村里面六个生产队投工投劳建成，权属六个村民组所有的集体茶林。根据中华人民共和国村民委员会组织法第二十四条第一第二项：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。”及中华人民共和国土地管理法第十五条
3、第二款：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡人民政府批准。”可知：本集体经济组织以外的单位或者个人，承包或租赁村集体财产必须经村民会议或者村民代表会议讨论决定方可办理，并需报乡人民政府批准。而田某租赁的茶场仅仅是村民委员会主任马某个人签订，没有通过村民会议或者村民代表会议讨论，甚至于连当时的村干部及各组组干部都不知情，更不可能报乡人民政府批准。完全是马某个人行为，严重违反了上述法律规定的民主议定原则。又根据中华人民共和国合同法第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
4、而马某与田某签订的合同期限为五十年，明显远远超过法律规定的最长租赁年限，可见此份合同根本没有通过村组的讨论决定，是马某与田某私自签订的，不然不会连法律最基本的租赁年限都不管。且茶场自建成以来，面积约650亩，每亩茶叶年产量约10公斤，每公斤均价40元，每亩每年都有400元的收入，但合同中约定的租赁价格每亩每年仅10元，每个月每亩茶场的租赁费不到一元。虽然当时的物价相对低，但每亩茶场每月不到一元的租赁费明显不合常理，严重损害了村组织的合法权益。马某作为当时的村民委员会主任，不仅不为村组织谋取利益，反而跟他人恶意串通，损害村组织的集体利益。根据中华人民共和国合同法第五十二条：“有下列情形之一的，合
5、同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”可知马某在没有通过村民会议或者村民代表会议讨论及村干部及各组组干部都不知情的情况下，私自将村里的集体茶场以极低的价格出租给田举国，不仅违反了法律、行政法规的强制性规定，且属于恶意串通，严重损害集体利益，依照合同法第五十二条的规定，应当为无效合同。另外，小屯茶场初建于上世纪七十年代初，实为村里六个村民组集体所有，非村委员会集体所有，该村委会无权处理茶场的权益，故虽有该村委会在合同上加盖公章，并有当时的村主任马某签名，但该村委会并不能构成土地租赁合同的主体关系，无权签订该土地租赁合同，该土地租赁合同为无效合同。XX年
6、9月8日，田某与某公司签订承包合同书将茶场650亩的集体茶场转租给某公司。茶场权属六个村民组所有，田某无权将小屯茶场转租给他人。根据中华人民共和国合同法第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可知将租赁物转租必须要是合法的承租人，且必须征得出租人的同意方可转租。田某既不是合法的承租人，也未征得六个村民组的同意，其与某公司签订承包合同书也是无效的合同。该案经人民法院开庭审理，法院认定：本案中所涉茶场权属六原告经营管理，村委会确实未召开村民会议、村民代表会议，而是由马某与田某商谈后便签订该合同，六原告人完全不知晓此事，亦未报
7、镇人民政府批准。故该合同的签订，违反了民主议定原则，侵害了集体村民的合法利益。但以该案不属于人民法院审理范围为由，要求原告找相关政府进行处理。原告在起诉之前已经多次找政府部门请求解决。政府部门以不属于政府部门管理为由，要其到法院起诉。现在法院又要求其找政府部门解决。因此，在六小组将近200人的合法权益已确定遭受侵害的情况下，却无处可维权。XX年8月，六原告以一审法院适用法律错误，认定事实不全面为由提起上诉。但二审法院依然维持原判。现两百多名老百姓依然在继续上访，寻求途径维护自己的合法权益。【案件点评】本案名为出租土地，实为承包土地。马某在未召开村民会议、村民代表会议，也未通过村民组干部、村委会
8、干部共同讨论研究决定的情况下，私自以村委员会名义将六小组共有的茶场650亩出租给田某，并在没有任何小组组长及村干部在场的情况下签订了土地租赁合同，此合同的签订未征得茶场所有人六组的同意，且违反有关法律的强制性规定，并属于恶意串通，严重损害集体利益，根据合同法的相关规定属无效合同。民事案件聘请律师合同本协议由以下双方：四川博笃律师事务所日订立。一、专项条款法律服务范围律师事务所接受委托人的委托指定承办律师，为委托人提供的法律服务为：诉讼案件非诉讼案件并协助委托人处理与该事宜或项目相关的法律事务。代理权限为委托人授权律师事务所的权限：律师律服务事项的承办律师。律师费定额律师费双方经协商后确定，委托
9、人委托律师事务所办理的案件以计按标的额计算律师费双方经协商后确定，委托人委托律师事务所办理的案件以按标的额比例分段累计收取律师费，收费的标准为：10万元以上至100万元部分收费比例100万元以上至1000万元部分收费比例收费不足3000元的，可按3000元收取。按时计算律师费双方经协商后确定，委托人委托律师事务所办理的案件以计时方式收取律师费，计时收费的标准为：合伙人/合作人每小时时收费的最小单位为小时。其他费用其他费用是指与办理委托事项密切关联的各项支出，该等其他费用应由委托人另行承担。双方就其他费用的收费标准约定如下：费用支付根据以上第条所确定的律师费，由委托人于本协案时据实结算。本合同生
10、效时委托人一次性支付其他费联系信息有关律师事务所和委托人的联系信息如下：律师事务所：委托人：其他约定除有上述特别条款约定和以下一般条款约定外，律师事务所和委托人就如下内容达成一致：二、一般条款律师事务所和律师的义务律师事务所和承办律师为委托人提供法律服务，承担以下义务：承办律师应当遵守律师执业道德和执业纪律；承办律师应当勤勉尽责，维护委托人的最大利益；承办律师应当及时向委托人报告有关案件的进展情况；承办律师不得超越委托人授权行事；承办律师不得要求委托人支付本协议约定的律师费和其他费用以外的其他任何款项；律师事务所或承办律师变更联系信息的，应当及时通知委托人；律师事务所和承办律师应当保守委托人的
11、商业秘密和/或个人隐私。法律服务人员的安排在聘请律师合同履行过程中，律师事务所可根据法律服务的需要，另行指派本所其他律师、律师助理、秘书处理与本律师谈成功代理一起买卖合同纠纷案件的诉讼心得【案由】买卖合同纠纷【办案律师】山东健华律师事务所梁清华律师【结案形式】判决结案【案情介绍】XX年6月份，经人介绍，原告李*将从第三人处抵账得来的单冻机出卖给被告荣成市*水产品加工有限公司，双方协商价格为元。后被告到原告处进行查验货物于XX年6月22日将单冻机拉回荣成市，后被告付款30000元。同年8月9日，被告为原告出具欠条一张，载明：“今欠李*元*水产王强”。同年8月20日，被告向原告支付了10000元，
12、被告同年9月将单冻机安装。后原告要求被告支付剩余的元货款，但被告拒不支付。于是，原告起诉至荣成市人民法院，要求法院判决被告支付剩余货款。该案件经荣成市人民法院一审判决，以原告提供单冻机质量存在问题为由，对原告主张的货款应予以适当减少为由，判决被告向原告支付货款80000元；且一审法院认为，安装该单冻机的义务应由原告承担，因而被告在安装单冻机过程中自行购买零部件支付的价款也应由原告承担。最终一审法院判决被告仅需向原告支付49340元。该案件经一审法院判决后，原告对判决结果不服。向威海市中级人民法院进行上诉。原告在二审过程中委托山东威海的梁清华律师代理该案件的二审程序。梁清华律师接手该案件后，仔细
13、研究了一审判决书并在第一时间与中院取得联系，要求对一审案卷进行阅卷。通过前期案卷资料的查看，梁清华律师认为，一审法院在审理该案件时可能存在程序违法的情形，根据法律规定，二审法院应当裁定撤销原判决。并且律师提出，买受人荣成市*水产在购买设备的时候，已经认可该设备系二手设备，且零部件散落，表明买受人对其购买的设备状况是知晓的，因此，买受人无权就设备系二手设备并需要购买零部件继续拧修复的费用项出卖人即本案的上诉人进行主张。律师在二审开庭前将上述观点整理成书面代理意见递交威海市中级人民法院，并与法官进行了前期沟通。另，在研究整个案件的过程中，律师认为本案有一个关键证人，其证言可能对本案的最终结果有至关
14、重要的作用。但是该证人却因犯有刑事案件已被判刑，现羁押于潍坊监狱。律师向法院阐明了该证人证言对该案件的意义，请求法院能前去调查取证。虽然该请求未能得到中院的支持，但律师并不气馁，又从一审案卷中包括所有的证人证言和其他证据中查找蛛丝马迹，形成整整3页A4纸的书面意见，向中院提交。经二审法院的审理，二审法院作出撤销一审法院判决，发挥荣成市人民法院重审的裁定。律师收到该裁定后，意识到，真正的战役才刚刚开始。如何在重审阶段掌握主动权，并最终打赢该场战役，律师需要比之前更加细致入微的工作。为了能更进一步对案件的事实和法律依据有更全面的了解，律师利用晚上安静的时间对案件进行全面的研究。功夫不负有心人，在查
15、看案卷资料的过程中，律师对被告提交的一份证据的真实性有疑问。发现这一疑点后，律师在第二天就直接去工商局进行调查，果然，被告提交的该份证据上面加盖公章的该单位是不存在的。这样就从根本上否定了被告的该抗辩理由。另外，在重审阶段，律师结合二审时向法院提出的相关意见进行阐述，最终，该案件在荣成市法院发回重审的时候获得全面的胜诉。法院判决被告应向原告全额支付货款元，被告的抗辩理由完全没有得到法院的支持。【律师心得】现在看来，该案件可谓旷日持久。我从二审开始代理，历经威海市中级人民法院的二审，荣成市人民法院的重审阶段。鉴于案件一审阶段并不是我代理的，所以起初处理起来确实比较棘，很多情况都要从头了解。但尽管如此，律师并不气馁，而是一步一个脚印的前行着，最终取得了令自己也另当事人满意的结果。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
