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1、上海功夫堂. 2008年7月.,赤壁项目2008年8月营销推广执行报告,目 录 第一章 项目现状分析 第二章 下半年营销总纲领 第三章 8月营销推广执行计划 第四章 工作进度时间计划,第一章 项目现状分析 市场背景简述 金三角商业广场营销推广现状 时代广场营销推广现状,市场背景简述 目前赤壁房地产市场整体供应量继续上涨，下半年住宅市场将会大幅增加，预计会达到20万方的供应量，其中“郡都”、“博园”两个新增大盘都将会在下半年进入市场，本案下半年也将有大约2.3万方住宅供应量，除了单身公寓产品类型不同，不会造成大的竞争压力外，其余多层部分将会面临激烈竞争。 相比较住宅市场，商铺的供应量则相对平稳，
2、除了本案时代广场超过1.5万方的供应量外，其它两个商铺在建项目“永邦欧洲城”住宅底商、“世纪大厦”四层商业广场下半年的供应量预计都不会超过5千方，本案相比较这两个项目，拥有绝对性的地段优势，不会对本案构成大的威胁。,金三角商业广场营销推广现状 金三角商业广场目前在售部分为6#AB多层住宅36层，供应量约4千方，总共35套房源（包括部分畸形房源和部分开发还迁房），销售均价1875元； 截止7月19日，完成VIP售卡9个，签约6个，另外3个VIP客户因为房源冲突，没有顺利完成签约；因为蓄水量不大， 6#AB多层住宅并没有按原计划以开盘方式进行销售； 通过7月17日的短信、横幅、游字推广宣传，吸引了
3、一部分客户前来问询，目前售楼中心每天大约有510个住宅客户前来问询；预计到7月底，可完成810个签约客户； 剩下房源力争在时代广场单身公寓销售期间以价格优惠方式完成去化。,时代广场营销推广现状 时代广场由于工程延后，1#单身公寓的开盘销售时间往后移到9月20日。新的售楼中心和单身公寓样板间预计到8月底、9月初才能交付使用； 目前时代广场营销重点在1#12层商铺的拍卖活动，活动时间定在8月23日。 1#12层商铺总销售面积1.6千方，一层共11套商铺，每套大约70，二层整体平均分割成2套商铺，每套大约450。采用一层和二层分开销售，争取一层利益最大化。（目前正在和甲方讨论是否将一层拿出2套商铺与
4、二层作为一复二形式销售）。 宣传推广目前针对时代广场整体主形象和单身公寓形象为主，8月初将会对时代广场商铺集中炒作，以争取1#商铺的快速去化，从而使2#商铺可以马上跟进销售。8月单身公寓将会进入推广造势期，通过杂志、楼书、单张、电视广告等宣传活动，同时借助商铺拍卖活动和单身公寓案名征集、产品推介会的炒作，积累足够的蓄水量，为9月开盘做准备。,宣传推广现状,推广方式：金三角商业广场围墙,宣传推广现状,推广方式：时代广场围墙,宣传推广现状,推广方式：户外高炮,宣传推广现状,推广方式：第一期杂志,宣传推广现状,推广方式：第一期杂志,第二章 下半年营销总纲领 下半年营销总目标 下半年营销节点部署 下半
5、年整合推广策略大纲,下半年总销售面积明细 时代广场： 1#：13512 商铺（一、二层）：2000 ； 住宅（单身公寓，221套）：11512 ； 2#：5519 商铺（一复二）：2180 ； 住宅（多层，32套）：3339 ； 3#：3124 商铺（一复二）：1280 ； 住宅（多层，18套）：1844 ； 4#：5955 商铺（一、二、三层），一层：1848 ； 5#：3889 商铺（一、二、三层），一层：1161 ； 6#：9900 商铺（一复二）：4180 ； 住宅（多层，48套）：5720 ； 地下层：7389 ,1#：13512 1层、2层为商铺 3层15层为单身公寓,2#：551
6、9 1复2商铺 3层6层为多层住宅,3#：3124 1复2商铺 3层5层为多层住宅,5#：3889 1层3层为商铺,4#：5955 1层3层为商铺,6#：9900 1复2商铺 3层6层为多层住宅,地下层：7389 商铺,下半年营销总目标 至2008年12月2009年1月。 金三角商业广场 完成住宅可售面积80%的销售量。 时代广场 完成商铺可售面积70%的销售量， 完成住宅可售面积50%的销售量。,下半年营销总纲领 下半年营销主要以时代广场的商铺销售为核心，争取时代广场商铺 整体一层的利益最大化。 其中时代广场1#为一层二层分开销售；2#、3#、6#为一层+二层复式 销售；4#、5#为一层二层
7、三层分开销售；地下一层为整体分割销售或 者招商（大型超市）销售一半，分割销售另一半。 1#商铺以拍卖形式销售，1#单身公寓、4#商铺、2#3#住宅、6#商铺以开盘形式集中引爆，2#商铺、3#商铺、5#商铺、地下一层商铺以销售跟进形式快速去化，促进时代广场商铺的整体突破。 以经营型客户群体为销售主体，以投资型客户群体为托盘跟进。,下半年营销节点部署,2008年8月,9月,10月,11月,12月,2009年1月,8.23 1#商铺（拍卖）,9.20 1#单身公寓（开盘）,10.18 4#商铺（开盘）,11.29 2#3#住宅（开盘）,12.13 6#商铺（开盘）,8.249.19 2#商铺快速去化
8、,10.1911.2 3#商铺跟进去化,11.311.17 5#商铺跟进去化,12.27春节前 地下商铺快速去化,9.2110.5 6AB#住宅快速去化,确定,确定,拟定,拟定,拟定,注明： 如2#商铺销售进展迅速，3#商铺时间节点前移，马上跟进销售； 同样，3#销售进展迅速，5#商铺时间节点前移，销售跟进； 如5#商铺进展迅速，6#商铺也可根据具体销售状况，销售跟进； 如销售过程中任何一个节点销售停滞，马上停止跟进，重新集中蓄水，开盘引爆。 具体时间节点，根据销售形势，有针对性调整。,下半年营销开盘方式 1#商铺（8月23日），集中拍卖。标志整个时代广场销售正式启动，扩大影响力，2#商铺销售
9、同时跟进，借助火爆形势拉动2#商铺的快速去化。 1#单身公寓（9月20日），集中开盘。通过前期蓄水，了解客户意向，确定推出房源，以排队选房的方式集中去化；同时争取以促销方式解决金三角6#AB住宅的剩余房源。 4#商铺（10月18日），集中开盘。以排队选房的方式去化4#商铺，同时3#、5#商铺销售跟进，借助4#开盘、一层商铺抢购火爆的形势最大量实现去化。 2#、3#住宅（11月29日），集中开盘。根据蓄水状况，确定推出房源数量，以排队选房的方式最大量实现去化。 6#商铺（12月13日），集中开盘。以抽签排号选房的方式去化6#商铺，6#商铺销售完结后，推出地下商铺，跟进销售，快速去化。,下半年整合
10、推广策略大纲 推广体系,广告策略,事件营销策略,媒体策略,主动行销策略,主动出击，利用时代广场现有知名度和市场影响力，迅速造势。,电话联系 手机短信 上街派单,充分利用事件营销来借势和造势，聚集人气，以求短期内树立品牌形象，并最终促成产品销售目的。,公关活动 开盘活动 促销活动,利用赤壁高效媒体资源进行传播，针对不同销售节点重点突破。,户外广告牌 电视 报纸,广告物料 销售物料 杂志专栏 销售中心现场,整合各种广告资源，全面出击充分利用销售中心绝佳的地理位置做文章，以统一的广告调性塑造高端项目形象。,下半年整合推广策略大纲 推广主题 商铺： 形象期：至尊领地， 财富之都；时代广场黄金旺铺，品牌
11、商家第一选择。 预热期：投资旺铺原始股，坐拥滚滚财源；抢占财富头等仓，丰获百年基业。时代广场黄金旺铺，让钱活起来；让钱滚起来；让钱火起来。 造势期：如果你去过武汉广场，你会发现时代广场和那里没什么不同；如果要说赤壁最适合做生意的地方，那一定在西湖路和莼川大道的交叉口；如果有可能，做生意是否愿意靠NIKE、ADIDAS更近一点？,下半年整合推广策略大纲 推广主题 单身公寓： 形象期：繁华轴心之上，城市地标之作；城市中心，精品尚级小户型。 预热期：时代广场精品尚级小户型即将全城公开，圆赤壁人一个居住梦想；城市中心，自由自在；城市中心，为所欲为；城市中心，自作主张。 造势期：赤壁90%的生意人住在城
12、市中心，你住哪里？赤壁70%的年轻人住在城市中心，你住哪里？首付3万元，做城市中心的房东，你感兴趣吗？3万元就能买房结婚了，你愿意吗？,下半年整合推广策略大纲 推广主题 多层住宅： 形象期：中央豪宅，荣耀生活。 预热期：永远的城市中央，最后的荣耀生活；中央荣耀生活，成熟绽放； 造势期：整个赤壁，只有48个家庭可以住进城市中心；未来70年，赤壁可能只有48套房子成为中央豪宅； 48套中央豪宅，一个家族的荣耀传承。,第三章 8月营销推广执行计划 8月营销推广目标 8月营销推广节点部署,8月营销推广目标 1#商铺 8月营销核心为时代广场1#商铺一层、二层的销售，总销售面积1.6千方，一层共11套商铺
13、，每套大约70，二层整体平均分割成2套商铺，每套大约450。采用一层和二层分开销售，争取一层利益最大化； 8月23日，将针对1#商铺举行拍卖活动，力争在此节点完全去化1#商铺，并由此拉动2#商铺的销售，带动整个时代广场商铺销售的进程。 推广媒体整合部署 营销中心现场、楼体巨幅、横幅、短信、电视游字、单张、夹报。,8月营销推广目标 1#单身公寓 8月进入单身公寓销售实质蓄水期，推广造势期，新的售楼中心和单身公寓样板间在8月底或者9月初将交付使用； 8月中旬推出VIP卡销售，深度蓄水，推广将从8月初开始通过所有媒体的集中造势宣传，达到推广高潮，为9月开盘积累客户量； 在单身公寓销售期间，力争通过价
14、格优势，带动金三角6#AB住宅的去化。 推广媒体整合部署 营销中心现场、楼书、楼体巨幅、横幅、短信、电视游字、杂志。,8月营销推广节点部署,8月,9月,23日,15日,3日,单身公寓楼书出街、商铺电视广告,推广：,销售：,单身公寓VIP售卡,1#商铺拍卖,8月杂志,5日,21、22日,商铺短信、游字,单身公寓巨幅、横幅,11日,商铺巨幅、横幅,25日,17日,单身公寓、商铺报纸夹报,其它推广辅助：9日、10日上街派单；21日、22日上街派单。 户外、围墙、单张整体跟进。,单身公寓案名揭晓 产品推介会,31日,1#商铺拍卖活动方案,活动主题：时代广场1#商铺拍卖。 活动时间：8月23日早上8点3
15、0分13点。 活动目的：以拍卖形式争取1#商铺利益最大化，同时全城告知时代广场正式开始销售，拉动整个项目的销售进程。 活动地点：金桥中心宾馆、天佑大酒店（待定） 活动准备： 1、 8月1日起正式公告，联系公证处，确定拍卖场地，拍卖相关资料、表格、合同的准备； 2、宣传资料派发，联系客户，确定竞拍人名单，要求竞拍人提供相关资料和证明文件； 3、审核竞拍人相关资料和证明文件合格后，发放竞拍牌，并收取保证金1万元。 *保证金在拍卖结束后，退还给竞拍人，或者抵扣购房款。,1#商铺拍卖活动流程,8月1日起：,活动公告、联系公证处、确定场地；,8月15日起：,确定竞拍人、收取保证金；,8月20日起：,竞拍
16、现场布置、相关资料合同准备；,8月23日8点30分：,拍卖活动正式开始；,8月23日8点30分13点：,拍卖活动进行；,8月23日13点：,拍卖活动结束，酒店安排自助餐；,8月23日14点起：,成功竞拍人于售楼中心交纳购房款、办理按揭手续、签订购房合同；,8月25日起：,售楼中心办理退还竞拍保证金。,第四章 工作进度时间计划 8月营销工作时间排期 8月推广工作时间排期,8月营销工作时间排期 8月1日8月10日：针对1#商铺客户的深度排摸，确定一层商铺拍卖的准确价格，按照分割的面积，制定价格策略和一铺一价表； 8月11日8月14日：确定1#商铺拍卖活动程序，相关表格和合同准备，拍卖活动物料准备、礼品
