北京商业地产分析

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1、,B.A.Consulting,偉業 商業,中国商业地产分析 蔡宇翔,2004年中国商业地产发展概况,2004年中国商业地产发展概况,投资火热，商业地产市场持续升温,北京、上海、深圳等重点城市以及广州、杭州等一线城市仍旧称为投资热点,二三级城市商业地产发展迅速，市场潜力初现,shopping mall继续出现并发展，但其问题也逐步集中出现,国家宏观政策以及新的商业市场变化对商业地产市场影响巨大,央行加息 置业投资银行首付成数提高，商贷收紧 国家城市商业网点规划条例即将公布 国家即将放开商业经营限制，外资百货进入大规模中国主要城市（北京）,商业地产盲目投资初现，主要城市商业地产市场开始整合。,专

2、业商业代理以及经营管理发展迅速，逐渐被市场接受与认可。同时商业代理市场 仍处在摸索与整合期。,中国城市房价对比,中国城市房价排行,经统计2004年全国各城市房价排名,中国城市房价排行,2004年全国各城市家庭人均可支配收入,总体2005年国内商业地产发展趋势,2005年国内商业地产发展趋势,根据上述的总结与分析，我们认为2005年国内商业地产市场有以下几个发展趋势： 1. 国内主要城市商业投资将继续走高，但商业地产投资类型将有所变化 与调整 城市商业网点规划条例等法规即将出台，社区商业将成为新亮点,2005年国内商业地产发展趋势,2005年初，国务院将颁布城市商业网点规划条例以及听证制度的草案

3、，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。根据条例规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。 从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此200

4、5年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。,2005年国内商业地产发展趋势,2. 随着商业地产市场的泡沫初现，宏观调控将逐渐显现，从而导致商 业地产开发门槛与开发集中度将大幅提高,2005年国内商业地产发展趋势,随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及城市商业网点规划条例即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将

5、有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。 投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。,2005年国内商业地产发展趋势,3. 随着国民GDP的不断增加，消费需求上扬明显，从而导致商家对商 铺的需求将大幅增加,2005年国内商业地产发展趋势,随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适

6、合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模，占领市场的基础。据了解，家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开12家店铺，在其他一些大城市各新开6到8家新店，同时计划，明年新开100家迪亚店，2005年新增10至15家冠军生鲜超市。2005年，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。,2005年国内商业地产发展趋势,4. 商业地产专业代理成为主流，商业物业经营管理模式逐渐成熟，运 营模式将回归理性，以租为主将成主流,2005年国内商业地产发展趋势,从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城

7、市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。 另外，前几年风头极为迅猛的产权商铺经营模式由于其自身产权与经营权分离、产权分割出售造成经营管理不善等等弊端，已经越来越明显的体现出了后期的问题与经营管理的先天缺陷，从而使得投资者以及开发商开始思考商业物业的经营管理模式，正是由于商业地产市场的复杂性，因而专业的商业顾问公司将越来越被市场所认可。 随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来

8、越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。,2004年商业消费及需求市场特点分析,餐饮市场增势强劲。 消费增长点明显扩散，市场呈现多点带动局面。 消费收入变化：价格总指数略有上升，基础产品价格涨势趋缓。 城乡居民收入稳步提高。 三大需求群体齐头并进。 服务性消费支出增长加快。,2004年度商业地产市场年度供应量及市场状况盘点,2004年商业消费力市场总体状况,2004年北京市经济在2003年发展良好的基础上，继续保持较快增长，主要经济指标运行态势较为平稳。消费品市场总体运行良好，1-3季度，全市累计实现社会消费品零售额1609.1亿元，同比增长16.1%，扣

9、除价格因素，实际增长16.9%。2003年全年社会消费品零售额为1800亿元，按照此发展势头，今年可望突破2000亿元。,商业供给量状况分析,在商业地产市场供给量以及供给状况方面，2004年主要呈现以下几个特征：,2004年是北京商业地产发展迅速的一年，商业地产供应量激增。,根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0.9平方米。,预计到年新增的供应量就将达到万平米 。,特色的商铺街也被不断推向市场 。,2004年度重点商业项目总盘点,根据上述供给特点分析，据伟业商业策划部不完全统计，截止2004年11月，北京主要商业项目以及体量见下表：,年度商业项目分类盘点,2004年

10、度前三季度新增商业项目概况：,年度商业项目分类盘点,2004年度前三季度新增商业项目概况：,年度商业项目分类盘点,2004年度前三季度新增商业项目概况：,截止今年11月份，北京共新增商业项目总量为282万平方米，预计比去年 同期增幅40-50%。如此的快速增长，犹如一把双刃箭，在为2004年北京房地产带来一片生机的同时，也为北京的商业地产带来泡沫效应。 截止2004年第三节度，北京共新增商业项目60个，其中与住宅配套的商业 项目成为今年商业地产的主角，占到总供应量的60%，而纯商业项目新增步伐减缓，与写字楼配套的商业项目的发展则处于蓄势待发之态。,2004年度前三季度北京商业项目销售概况,20

11、04年度前三季度北京商业项目销售概况,截止2004年第三季度北京商业房地产市场共销售商业面积63万平方米，比去年同期增长63.2%，销售总额约为人民币68亿元，销售均价约为12228元/平方米，均比去年有了大幅提高，增长速度较为迅猛。,2004年前三季度北京各区县销售比较,2004年前三季度北京各区县销售比较,销售均价例前五位的依次分别为东城区、西城区、朝阳区及海淀区。其中东城区与西城区作为北京城市的中心区域，是重要的政治文化的中心区域，其地理位置得天独厚，因而虽然新增商业项目较少，但销售价格始终居高不下；而作为拥有CBD商圈的朝阳区作为北京市商业发展的核心区域，商业发展迅猛，交通条件优越，大

12、型新增商业项目众多，是商业地产发展的重点区域；海淀区作为高新电子产业的集中区域，产业链带动区域内商业发展的效果显著，同时随着区域内金源SHOPPING MALL的开业，海淀区内未来商业发展将另人拭目以待。,2005北京商业地产市场展望,2005年北京商业地产市场展望,根据我司上述对2004年北京商业市场以及商业地产市场供应量、发展特点的统计与分析，我们可以看出，2004年的北京商业地产市场是一个投资放量集中化，发展密集化、产业结构单一化的商业地产大规模发展年。而在2005年，随着商业地产运作的逐渐规范、商业投资的愈加理性，再加之奥运概念的进一步深入，使得商业地产将会与2004年相比呈现新的趋势

13、，总的来讲有以下几点：,2005年北京商业地产市场展望,商业地产市场投资的多元化：,2004年，商业地产市场投资呈现了前所未有的集中化现象，主要体现在shoppingmall的大量兴起以及重点商圈旺铺的大量上市，从而大致了商业地产市场物业产品供应量的单一化，从而出现商业地产总量稀缺，而某种商用物业类型过剩的状况，在2005年，随着商业地产专业服务机构的深度介入，开发商将越来越明确商业地产开发利润的市场容纳方向，从而进一步调整开发投资策略，调整单一的投资开发模式以及物业类型，从而使得商业地产市场呈现多元化的趋势。,2005年北京商业地产市场展望,社区商业地产的兴起，地位将越来越重要,在商业地产投

14、资的多元化的基础上，各种商业物业类型将有不同程度的发展，但2005年发展较为迅速的相信应该属于新形态的社区商业。 随着北京各个区域的几个较有代表性的大型社区商业的上市，（例如西部的远洋山水12万商业、东部国美家园7万平米商业、北部北辰绿色家园15万平米商业等）满足传统社区商业居住配套要求，同时具有一定体量与特点、具有区域商业辐射作用的新型社区商业逐渐成为商业市场的新宠。这也是与北京现阶段商业物业供应结构的不均衡以及消费市场的需求密不可分的。,2005年北京商业地产市场展望,奥运商业板块将正式启动，奥运经济将对商业地产发展带来越来越明显的作用,2005年是奥运经济在社会经济各个领域开始其重要影响

15、的一年，而在商业地产行业也更是如此，随着奥林匹克公园137万平米商业地块的启动，将极大的提升北京北部地区的商业品质以及商业结构。 另外，奥运经济产业链带来的巨大商业消费需求也将极大的提升北京商业地产市场的投资结构与经营状况。,2005年北京商业地产市场展望,外资知名零售商、百货的介入将极大的刺激与改变商业地产市场格局,2005年将是国家放开外资百货进驻北京市场的第一年，巨大的商机使得大量的外资知名商业机构纷纷进入北京市场，从而对北京商业地产发展起着至关重要的推重作用，也某种程度上使得房地产开发商在开发商业物业时采用与知名品牌商家合作的所谓订单式商业地产开发模式的状况逐渐增多，这样既有利于商业的

16、合理分布，也减少了了商业物业建成后期的招商与经营风险。,2005年北京商业地产市场展望,新兴商圈发展迅速，将逐渐改变传统商圈的市场比重,2004年，北京市商业发展格局已经渐显出了变化的趋势，那就是商业的分离性以及城市商业多中心的格局。2005年，随着北京市“两轴两带多中心“的城市发展总体规划，商业格局也势必发生较大的变化，主要体现在以朝外、奥林匹克公园、CBD及周边、中关村区域以及燕莎-三元桥区域等为代表的新兴商圈商业地产发展将会极为迅速，而原有的西单、王府井等商业聚集区由于基本没有可利用土地以及商业供应量的过饱和，在全市商业发展总量的比例将有所减少。 值得提出的是，由于奥运板块以及CBD等主题概念的支持与延续，北京商业地产发展东、北重；西、南轻的总体格局不但会在2005年延续，还将继续加强，商业地域发展不均衡将加剧。,2005年北京商业地产市场展望,Shoppingmall将仍旧是未来商业地产发展的重点，但将在本年度重新洗牌,Shopping mall概念是