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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划柳州购房计划表柳州市房地产市场统计分析报告柳州市房地产市场统计分析报告分为柳州市房地产运行环境分析、柳州市房地产项目投资施工情况、柳州市房地产销售情况三大部分内容。报告对全国和柳州市房地产市场的经济、政策、社会环境、柳州市房地产项目数量、施工进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量等内容进行了统计分析。/retype/zoom/dfd219dac9215?pn=2&x=0&y=0&raww=893&rawh=1062&o=jpg_6_0_&type=pic&aimh=&md5su
2、m=41be4db0aa11d105a355d6121ced9cc9&sign=9e0a14980f&zoom=&png=8219-25217&jpg=0-target=_blank点此查看第一章总则一、规划背景柳州市位于广西壮族自治区中部、南宁市与桂林市之间，湘桂、黔桂和枝柳铁路交汇处，地理位臵十分重要，是贯通南北的交通枢纽型城市，也是广西乃至西南地区重要的工业基地。柳州市下辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区等四个行政区，柳江县、柳城县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县等六个县，土地面积18,686平方公里，总人口万，其中市区人口万，全市人口密度186人/平方公里。XX年，柳州市
3、实现国内生产总值亿元，人均国内生产1总值原口径为12,300元/人，人均约1,490美元/人，比上年增长，新口径为8,245元/人，人均约1000美元/人。目前，柳州市商贸业正处于一个新的快速发展阶段。柳州市汽车、钢铁、有色金属等工业呈高速增长态势，给商贸业发展提供了有力的支撑。柳州市规划建设河东新区，以及开发建设阳和工业新区，城市形态和人口布局正在出现重大变化。鹿寨县、融安县、融水苗族自治县和三江侗族自治县等四县划归柳州市管辖后，城乡经济一体化将呈1注：XX年12月，鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县等四县，划归柳州市管辖。现新格局。一批大型商贸基础设施正在规划和加快建设，需要明
4、确市场和功能定位。为了积极推进柳州市商贸业持续快速和规范有序地发展，综合协调和优化配臵社会经济相关要素，受柳州市人民政府委托编制本商贸业发展规划。二、规划目的1，形成商贸业发展的统一认识。通过规划，系统分析柳州市商贸业现状和未来发展所面临的问题，研究发展中的诸多矛盾和关系处理，加强政府主管部门、行业、企业和社会公众之间的沟通，形成对商贸业未来发展的共识和思路。2，明确商贸业发展目标。通过规划，提出柳州市商贸业近期、中期和远期的发展目标，为今后较长时期内商贸业发展提供宏观指导，实现商贸业历史性跨越。3，勾画商贸业未来发展总体蓝图。通过规划，推进商贸业的合理布局，完善商贸业功能体系，促进商贸业与其
5、它产业之间的协调联动发展关系，加快商贸业的现代化步伐。4，提出商贸业持续发展的政策和措施。通过规划，提出商贸业近期和中远期发展，产业内和产业之间的相关政策，以及发展战略保障体系，有效推进商贸业健康、有序和快速发展。三、规划范围规划地域：指本规划所包含的地域范围，是柳州市城市总体规划中界定的柳州市行政区域，面积18,686平方公里。规划重点区域：柳州市城市规划区，即目前柳州市市区、柳北区、鱼峰区、柳南区及城中区辖区及相邻县的部分区域。规划期限：XX年2020年。规划时序分为三个阶段：XX年XX年，功能开发和布局调整阶段。XX年XX年，形态完善和能级提升阶段。XX年2020年，形成综合优势和商贸特
6、色阶段。图1-1，规划重点区域范围四、规划内容界定随着经济和科技的快速发展，传统产业的交叉和新兴业态的涌现，拓展了商贸业的内涵和外延，也带来统计和分类上的困难。根据国家国民经济行业分类标准，参照世界上一些国家商贸业的统计范围，结合柳州市实际，本规划中商贸业的内容界定如下：商贸业是指以各类销售、经营、贸易、投资等商业活动为核心的经济群体，主要行业包括零售业、餐饮业、批发贸易业、生活服务业、商务服务业、文体娱乐业、仓储物流业等门类。五、规划依据1，城市规划法2，国家经贸委关于城市商业网点规划工作的指导意见3，建设部城市规划编制办法和广西壮族自治区城市总体规划编制深度暂行办法4，广西壮族自治区人民政
7、府办公厅转发经贸委关于加快广西现代流通业发展意见的通知5，柳州市城市总体规划纲要6，柳州市委市政府关于加快商贸业发展的意见7，柳州市人民政府关于推进流通现代化的意见8，柳州市国民经济和社会发展“十五”计划纲要9，柳州市土地利用总体规划第一章市场分析5一、宏观环境因素分析5柳州经济现状及发展趋向分析5二、柳州房地产市场分析7柳州市房地产现状及趋向分析7柳州房地产市场供求分析9房地产市场价格分析10房地产市场空置简析12各区房地产市场特点及趋势12三、项目提案的原则及思路16四、商用物业发展的要点分析17商用物业的类型17商用物业的特征18五、广州商用物业的发展轨迹21六、柳州市商业环境分析23商
8、业布局总体分布23主要商业物业竞争格局分析24XX年-XX年柳州市商用物业销售市场的简析25现阶段商用物业销售市场的总结28商用物业市场的发展趋势分析29商用物业市场存在的现实问题30七、柳州商业经营及市民消费行为分析33柳州商业经营及主要商业项目销售额分析33居民收入水平和消费结构分析35柳州市民消费心理分析38主要商业地段经营者分析43八、针对性的区域商情调查46调查目的46五星商圈主要街区功能分析46龙城路街区功能分析46解放路街区功能分析47文惠路街区功能分析49五星商圈主要商场经营分析50近期同区规划的影响54九、客户群体分析56目标客户群体56目标客户群的需求分析57第二章项目分析
9、58一、地理位置58二、项目规模59三、项目现状59四、项目的资源整合60与城市规划前景的整合60与商业发展最高经营业态的整合61与商业经营功能的整合62与步行街文化的整合62与旅游资源的整合63与电子商务资源的整合63与事件营销策略的整合63五、项目SWOT分析65总表65项目优势分析66项目劣势分析69项目机会分析71项目威胁分析74第三章竞争对手分析76一、概述76区位因素77产品因素78经营因素79三、主要的竞争对手分析80五星商业街80蓝色港湾82谷埠街国际商城83新时代商业港84温州商贸城85润和时代广场87第四章项目定位88一、项目市场定位88市场定位理念88市场定位：88二、项
10、目形象定位89形象主题定位：89支持点：89项目名称建议89三、项目功能定位90商场1-4层的区位划分90商场的商品定位及功能定位91商品定位92功能定位92四、商场目标客户定位93租赁使用商场的目标群分析93商场的目标消费群分析93商场的目标投资经营者分析95第五章整体规划建议97一、项目总体规划思路97MALL的概念97建立具有中国特色的MALL98二、建筑风格建议99大厦建筑设计建议99具体建议99三、环境设计建议101花的海洋101动态园林休闲区102音乐无限102艺术之都102四、设施配套建议103商用项目的主要配套103规划配套设施的原则建议103具体配套建议104五、商铺间隔建议
11、105大、小商铺间隔的对比分析105相关建议106商铺间隔具体建议：107商户组合建议108六、物业管理/商业管理建议109物业管理提前介入的工作109商业管理提前介入的工作110七、商场其他规划建议111人流引导111交通组织111物流输送112辅助服务设施113八、住宅部分规划建议114指导原则114具体建议118第六章总体营销推广方案119一、总体推广战略思路119二、营销策略121总体营销思路121总体策划思路分析122三、主题宣传推广策略126成立商业管理公司，同时制定招商政策126“利润分成”计划127“购铺易”计划128四、事件营销策略129五、销售现场的包装策略130销售环境的
12、整体包装设计130销售中心的设计和布置131展示未来经营空间133六、项目定价策略135定价考虑因素135商场销售价格建议136住宅部分价格建议136七、招商策略137策略一：提前介入制定招商政策137策略二：有意识选择商户139策略三：经营商品类别与商场定为一致141八、营销推广实施建议142销售条件及销售时机142分阶段销售总体战略143销售实施计划144销售控制计划148销售促进计划的主要操作细则150宣传推广策略152媒体组合宣传重点154销售人员培训157结语159第一章市场分析一、宏观环境因素分析柳州经济现状及发展趋向分析改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本
13、结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。数据如图1所示，柳州XX年国内生产总值比XX年增长%，XX年国内生产总值为亿元，比去年同期增长%。超出XX年国内生产总值亿元，经济增长开始提速。而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。数据XX年，柳州市第一产业增加值22亿元，比去年同期增长%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增长%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增长12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。XX年柳州投资情况表数额同比增长固定资产总投资亿元%基本建设投资亿元%房地产开发投资亿元%数据而从社会固定资产投资来看，如上表所示：XX年柳州固定资产投资高速增长。随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在柳州、发展在柳州、安居在柳
