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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房管局还没评估阴阳合同房产交易中阴阳合同效力认定典型案例选高杉LEGAL【高杉按语】房产买卖合同当事人为实现避税目的，就同一房产签订不同价款的多份合同的情形较为常见。一旦就实际应履行何种价款发生争议，并不当然以价格低者或价格高者为准，也不当然以向行政管理部门备案登记的合同为准。从案例筛选的情况来看，法院往往综合全案情况与证据，必要时通过价格鉴定等方式，来确定双方达成一致的真实交易价格。对当事人可能存在的避税等违法行为，应由税务部门等有权机关依据行政法规进行查处，法院在民事诉讼中对此直
2、接处理的情形较为少见。另外，此类纠纷的司法实践中，法院依据合同法第五十二条第二项或第五项的规定而认定双方签订的多份合同均为无效的情况也较为少见。就此类纠纷，本文特筛选出若干典型案件的裁判要旨如下，供大家参考。【裁判要旨】内蒙古自治区高级人民法院内民提一字第17号赤峰立仁房地产开发有限责任公司与多某某房屋买卖合同纠纷再审案：商品房买卖过程中形成了两份价格迥异的合同，买卖双方各自主张按照对自己有利的合同履行。再审从两份合同的形式要件、合同的实际履行情况及市场价格等方面，综合审查认定“2150”合同是双方关于商品房买卖的真实意思表示，而“1100”合同是双方为规避纳税义务所形成，且因立仁公司协助多某
3、某规避纳税义务，对发生本案民事纠纷亦存有过错，故对其利息主张，法院不予支持。河南省新乡市中级人民法院(XX)新中民五终字第188号新乡市朋来置业有限公司与李忠林等房屋买卖合同纠纷上诉案：本院认为，朋来公司与李忠林在XX年1月19日签订了购房协议。此后，朋来公司与陈芳兰就同一房屋分别于XX年1月25日、XX年3月18日另外签订了购房协议及房地产买卖契约。案涉房屋于XX年3月28日办理了房屋所有人为陈芳兰的房权证。朋来公司在原审提供的XX年6月27日由陈芳兰、李忠林出具的证明显示，双方协商将案涉房屋的价格约定为1500元/平方米，只供办理房权证使用。购房协议仍以XX年1月19日所签为准。据此说明，
4、朋来公司与李忠林签订第一份购房协议到案涉房屋产权证办到陈芳兰名下，朋来公司没有对合同主体变更及房权证办理等事宜提出异议，仅对案涉房屋的价款声明以第一份协议为准。故本院确认案涉第一份协议及第二、三份协议均是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，系有效合同，但其中第二、三份合同关于购房款数额的约定，并非双方真实意思表示。且从朋来公司所提交的书面证明内容来看，其双方实际系按XX年1月19日协议所约定的价款履行的，此后协议中约定的价款标准并未适用，另朋来公司称陈芳兰、李忠林尚未足额支付房款，但陈芳兰、李忠林是否已足额支付了购房款属合同的履行问题，并不影响合同效力的确认，且朋来公司在本案诉
5、讼中也未请求判令李忠林或陈芳兰支付欠款，故本院在本案中不予审查。朋来公司与陈芳兰、李忠林约定以价位低的合同进行房屋产权登记，存在避税的嫌疑，但偷税漏税的行为不影响民事行为的效力。对此，双方当事人若确存在上述违法行为，应由行政机关进行查证并处理。上海市第一中级人民法院(XX)沪一中民二(民)终字第1948号严某某与黄某某房屋买卖合同纠纷上诉案：本院认为，上诉人严某某与被上诉人黄某某为买卖室房屋签订的合同及补充协议，其中为了避税合同约定房屋转让价款为120万元，而补充协议约定房屋成交总价为183万元。合同中双方为了避税而约定的房款损害了国家利益，应属无效，但合同部分无效，不影响其他部分的效力，补充
6、协议约定的房屋成交总价183万元是双方的真实意思，房屋买卖合同及补充协议可以继续履行。上诉人认为双方签订的合同及补充协议均无效，缺乏法律依据。上诉人的上诉请求，本院不予支持。广东省广州市中级人民法院(XX)穗中法民五终字第3840号曾翔与赖智明房屋买卖合同纠纷上诉案：本院认为，案涉房屋的买卖，上诉人与被上诉人前后签订了房屋买卖协议与房地产买卖合同，本案的争议焦点是哪份合同是双方当事人的真实意思表示。依照现有证据显示，房地产买卖合同的签订时间是XX年8月23日，上诉人与被上诉人在该日共同去房管部门办理过户手续，在同日，上诉人签收了广州市东沙农村信用合作社出具的二手市场购房贷款意向书，该信用社同意
7、发放200万元贷款并在办理相关手续后发放至上诉人账户。再依据众所周知的事实，金融风暴在XX年底至XX年初才正式爆发，上诉人称由于金融风暴的原因导致房价从229万元急剧下降到177万元，显然没有合理的原因。结合现在二手房交易的现状，本院采信被上诉人的陈述，即房地产买卖合同系为避税而签订的，并非双方的真实意思表示，双方实际履行的是房屋买卖协议。房屋买卖协议对于剩余房款的支付时间定在房管部门办理过户手续并办理房屋抵押登记后，而上诉人现无充分证据证实在XX年8月23日后有与被上诉人协商如何继续履行合同，而是在本案房屋买卖协议尚未解除的情况下，于XX年11月23日将案涉房屋出售给案外人，显然已经构成违约
8、。被上诉人要求上诉人按照房屋买卖协议的约定承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持。广西壮族自治区桂林市中级人民法院(XX)桂市民终字第1175号陈超等与安旻昊等房屋买卖合同纠纷上诉案：关于本案房屋买卖合同价格问题。依据中华人民共和国合同法第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中上诉人与被上诉人为进行房屋买卖先后签订了三次合同，后合同对前合同的主体、价格、付款时间等进行了一系列的变更。这些变更系当事人行使和处分民事权益的具体体现，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，人民法院应予认可。即，经协商一致变更的合同，以最后变更的一次为准，本院确认双方于XX年3月16日
9、签订的第三份合同合法有效。该合同约定的房屋价款为23万元，故双方应以此价款进行履行。上诉人主张书写为23万元系为了避税，实际成交价格应为30万元，无相应证据支持，本院不予采信。况且，上诉人在一审起诉状和二审上诉状中均认可23万元的成交价格，依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十四条之规定，上诉人承认的对己方不利的事实人民法院应予确认。故，本院确认合同成交价格为23万元。上诉人认为房屋成交价格为30万元的主张不能成立。【关联法规】合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害
10、社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。【参考书目】王泽鉴：民法总则马俊驹、余延满：民法原论田朗亮：买卖合同纠纷裁判规则与案例适用切勿签订阴阳房产合同核心内容：为了逃避应该缴纳的税收，在二手房交易过程中，签订“阴阳合同”已经成为一种并不罕见的避税手段。买卖双方通过约定较低价格的合同办理转让手续，而私下则按照较高的价格来实际交易房屋。在本文中，法律快车的小编将为您介绍阴阳合同的法律规定，希望能对您有所帮助。在阴阳合同买卖中，表面上看，买卖双方从中获得了利益，但北京市第二中级人民法院的调研却显示，在二手房价格快速上涨的形势下，卖方受到房价上涨的利益驱动，往往会将“阴阳合同”作为解除房屋买卖关
11、系的理由，而买房人无疑将面临着更大的交易风险。XX年5月，高某与乔某通过中介公司签订了房屋买卖合同，约定高某以73万元的价格将自己的一套房屋出售给乔某。但其中细化规定，73万元的总价中，房屋的成交价格仅为34万元，另外的39万元则是附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。按照这一房屋交易的价格计算，乔某只须支付契税3400元。可是，当乔某依约支付了定金和部分房款，并与高某办理了房屋交接手续后，高某却因为纳税的问题与乔某产生了争议，并拒绝再继续办理房屋的过户手续。为此，乔某将高某告上了法院，要求高某协助办理房屋过户手续、赔偿各项损失，同时支付逾期履行的合同违约金。诉讼过程中，当事人双方签订的“阴
12、阳合同”成了高某主要的抗辩理由。高某提出，乔某只按照34万元交纳税费，违反了国家规定，导致双方无法进行过户，反诉请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，并判令乔某返还房屋、支付违约金。此案属于典型的“阴阳合同”案件。房屋的真实交易价格本来是73万元，就应该以此为计税的依据。可乔某和高某却想通过提高装饰装修补偿款的方式降低房屋成交价格，从而减少税金，违反了正当的纳税义务。在这种情况下，高某要求乔某全额纳税本来是正当的，可是高某在签订合同的过程中，对于规避纳税义务的约定是明知的，也应该承担一定责任，不能以此为由主张解除合同。据此，两审法院均判决，乔某与高某之间的合同应继续履行，高某协助乔某办理房屋
13、过户手续，乔某给付高某购房余款，并依据真实成交的73万元计算有关税款。XX年5月27日，国家税务总局、财政局、原建设部颁布的关于加强房地产税收管理的通知，规定个人将购买不足两年的住房对外销售的，应全额征收营业税；次年6月5日，国务院办公厅又转发了原建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，将上述年限调整为5年。新税收政策的出台，会导致一些房屋交易的营业税增加，交易双方对税负分担不能达成一致，进而引发纠纷；或是因未能按约定办好大产证致使购房者逾期办理过户手续、多支付一倍办证契税而引发的税费负担纠纷；还有就是为了避税而产生的“阴阳合同”案件。北京市二中院民一庭有关负责人说，实践中，所谓
14、的“阴阳合同”、“阴阳条款”非常容易引发争议。可能出现卖房人以虚假价格条款约定违法拒绝履行合同并要求解除合同的情况；有的卖房人还直接主张合同无效；也有的买房人会要求以办理税费、过户手续的“阳合同”上记载的交易价格履行合同。二中院法官对记者说，在二手房交易价格猛涨的大背景下，其实很多人以“阴阳合同”为由主张解除或无效，其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下，如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益，就认定整个合同无效，显然有违诚实信用原则。而且根据合同法第五十六条的规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，二中院在处理这类案件的
15、过程中，往往是按照买卖合同双方当事人的真实意思来认定房地产的真实成交价格。很显然，逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的，除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。“不因价格条款的虚假来认定买卖合同无效并不代表法院对?阴阳合同?采取认可或默许的态度，通常法院会对当事人规避交易税费的行为予以谴责，在必要的时候会一并建议相关行政部门予以处理。”法官说。签订“阴阳合同”从表面上看，买房人少缴纳了税费，降低了自己的购房成本，但是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间的差额较大，相应税费被拉高的问题。本次购买成本转嫁到了下一次出售，实际上得不偿失。此外，“阴阳合同”还会导致买房人贷款方面的障碍。XX年9月3日，北京市银监局下发了关于规范存量房贷款业务有关问题的通知，要求银行按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的，各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。这就意味着，签订“阴阳合同”的买房人将会大大增加贷款成本。浅析房屋买卖的阴阳合同效力摘要房屋阴阳买卖合同在现实中大概占到二手房买卖的90%左右，是普遍存在的。在房价发生升降变化时，阴阳合同造成增降的幅度大于合同
