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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房屋预售备案合同,和正式合同预售商品房合同备案的作用及法律效力XX-08-2711:01搜房网综合整理摘要买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房预售合同？商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金
2、或部分房款并按期接受商品房的书面协议。买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案的作用在于：1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。2、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门
3、会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。4、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。商品房预售合同登记备案的性质及效力目前，我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质
4、与效力并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权(债权)，登记的内容是将来请求发生物权变动。房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权，经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人，该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗预
5、告登记的买受人。预告登记使合同债权应当具有物权性质，是一种典型的债权物权化。商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。曾有个别地方性法规与规章规定，预售合同未经登记备案的，该预售合同无效。这种规定与合同法关于合同效力的有关规定相抵触，同时也不利于保护买受人的合法权益，故预售合同是否经过登记备案并不影响预售合同的有效成立。商品房预售合同登记备案的意义http:/XX年11月20日14:45新浪武汉房产商品房的预购人向售房单位预购商品房签订了预售合同后要在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案。备案的意义在于：第一、房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是否合法，当然这个合法性的
6、审核仅针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的。如：预售许可内容、预售房的限制情况，排除重复登记的状况等，起到了保护预购人的作用。第二、当预购人与售房单位发生合同纠纷时。如：对合同的真实性有异议时，往往以登记机构存档的合同文本为准，起到了登记备案鉴证的作用。第三、当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经登记备案的预购人可以对抗第三人，可避免被查封拍卖的事，起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。第四、预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记，否则办公证、办抵押登记等都不能受理。湖北维力律师事务所罗胜律师购房合同备案有什么意义商品房预售，需要在房管部门登记。参考资料：更多请查看法邦网法律
7、咨询实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。参考资料：百度百科评论|赞同1XX-01-2216:50lucklyhcy|五级在在房管部门登记备案以后你名下就有产权登记了，这套房子才算真正属于你了。评论|赞同1XX-01-2610:10楼事网|网友某些开发商推迟办理商品房买卖合同备案手续，将房子再次出售，一房多卖，最终损害购房者的利益。只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后，房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。而合同何时生效，当事人是可以约定的。如果合同约定自备案之日
8、起生效，不办理登记备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。备案手续可以由出卖人、购房人双方共同办理，也可以委托出卖人单方办理。通常这一手续是由开发商负责办理，购房人只需要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期，消费者应及时向房管部门查询。另外，购房合同份数是当事人双方约定范畴，消费者可要求多签一份合同留在自己手里，其他合同拿去备案，这样万一出现问题，可依手中的合同维护自己的权利。评论|赞同3XX-01-3114:22小白兔937|三级登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现
9、象的发生。对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前西安市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。商品房预售合同备案的法律规定一
10、、商品房预售合同备案登记的法律规定1、城市房地产管理法第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。2、城市房地产开发经营管理条例第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。3、城市商品房预售管理办法第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。第13条还规定：“开发企业未按本办法办
11、理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要在于通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，确保预购人的优先购买权，从而保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。二、商品房预售合同备案登记的争议处理商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的上海市乃
12、至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，上海市高院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，XX年6月1日正式施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。签订商品房预售合同或者商品房现售合同的区别1、合同签订的阶段不同商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合
13、同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。2、出卖方所具有的条件不同商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房所有权证；二书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“一表”是指竣工验收备案表。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供
14、的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。3、合同的内容不同商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：认购物业的名称；房价，包括户型、面积、单位价格、总价等；付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。4、合同的法定形式不同法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订
15、的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。5、法律后果不同认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜(来自:写论文网:房屋预售备案合同,和正式合同)进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立认购书，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该认购书对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国物权法规定了商品房预售合同登记。根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则
