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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房产评估报告异议书申请事项：申请对xx房地师估估字第xx号-xx居住房屋拆迁估价分户报告单进行鉴定。事实与理由：申请人是xx路xx弄xx号的户主和同住人，依法参加xx年xx月xx日由裁决机关xx市xx区住房保障和房屋管理局主持进行的与xx市城市建设投资开发总公司、xx市某某区土地发展中心的调查与调解会议。现因申请人对xx房地师估估字第xx号-xx居住房屋拆迁估价分户报告单有异议且该评估结果未经房屋拆迁估价专家委员会进行鉴定。故根据x市城市房屋拆迁行政裁决若干规定第十条“在审理过程中，
2、当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的，裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定”的规定，向裁决机关xx市xx区住房保障和房屋管理局明确提出对评估结果的异议并申请鉴定。房地产估价师考试房地产评估报告常见错误类型75例报告书结构方面的错误报告书漏项。报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言写报告。估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。如果考题中出现“估价师声明”，要特
3、别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。估价对象分析时描述不全缺少房地产权益状况描述；土地实物描述不全面；建筑物实物描述不全面；区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向；租赁情况交待不清。市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。选用的估价方法不妥未说明每种估价方法的定义、步骤如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。保险评估不能将土地价值记入。划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除
4、出让金。拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保物权。如果是房地产投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定未说明估价结果确定的理由拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响；法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。各种评估方法中的错误：比较法：1、可比实例选择
5、不当；可比实例数量要3个以上。2、可比实例的币种未说明；或未化成同一币种。3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。5、日期修正计算错误；6、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。7、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；8、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；9、修正幅度过大，单项修正超过20%；10、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下
6、车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。11、不同性质的房地产，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同；收益法：1、一般尽量通过租赁收入计算。如果通过营业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。2、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。3、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入；4、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内和租赁期外两种情况，按不同的租金标准分别计算；5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误；按使用面积计租的，要按使用
7、面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。8、计算有效毛收入时未考虑空置率；如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金12%计算；11、计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等；计算费用时多项；12、某些计费基数未说明基数数值的来源；13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。15、资本化率的选取未
8、说明求取方法和来源；16、报酬率选取不当；17、收益年限的确定未说明来源收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。；18、计算公式错误，或计算过程错误；19、最终综合确定估价结果时没说明理由。20、评估结论没有大写；21、将价格类型说错；22、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。假设开发法一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造的旧房三种情况下的评估。房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；一般通过市
9、场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。2、开发期的确定要说明理由。如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。3、投资利润和投资利息只有在静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除续建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。4、不能遗漏应扣除项；5、利息计算时，销售税费不能计息；6、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。8、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。成本法：旧房：房地产价格=重新购建价格折旧新建房地产：房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资
10、利息+销售税费+开发利润1、费用构成不完整，漏项；2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本；3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本开发成本管理费用）；4、成本法计算贷款利息时计息期有错；5、计算公式有错；6、要根据市场供求分析来最终确定评估值；7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数；直接成本利润率对应的基数投资利润率对应的基数成本利润率对应的基数销售利润率对应的基数8、折旧年限确定错误。9、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经
11、济寿命计；建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧房产评估结果异议及鉴定申请书申请人一：cc、男、汉族、vv年vv月vv日生，住xx路vv弄vv号；申请人二：cc、男、汉族、bb年bb月bb日生，住xx路bb弄bb号。申请事项：申请对xx房地师估估字第xx号-xx居住房屋拆迁估价分户报告单进行鉴定。事实与理由：申请人是xx路xx弄xx号的户主和同住人，依法参加xx年xx月xx日由裁决机关xx市xx区住房保障和房屋管理局主持进行的与xx市城市建设投资开发总公司、xx市某某区土地发展中心的调查与调解会议。现因申请人对xx房地师估估字第xx号-xx居住房屋拆迁估价分户报告单有异议且该评估结果未经房屋拆迁估价专家委员会进行鉴定。故根据x市城市房屋拆迁行政裁决若干规定第十条“在审理过程中，当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的，裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定”的规定，向裁决机关xx市xx区住房保障和房屋管理局明确提出对评估结果的异议并申请鉴定。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
