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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划征收评估报告*征收评估方案我公司自成立以来参与多次类似房地产评估项目，在工作中能与各参与方相互理解、紧密配合，圆满的完成各种评估任务，在多年的类似评估工作中，我公司积累了丰富的经验，并且从中总结出了一整套行之有效的工作方法，锻炼出了一批经验丰富的专业技术人员。一、拟本项目评估工作流程前期准备、外业、内业、编制报告、报告送达、答疑。前期准备阶段：选择经验丰富的估价人员对征收现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被征收人抽查访问，倾听意见。前期准备工作的重要内容：1、了解项目具体情况
2、了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。2、与相关部门前期配合，搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料。3、组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用的法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。4、安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作和进展计划。5、确定评估原则参加有关各方参与的协调会，确定评估原则，如待征收区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只
3、有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场征收工作的顺利进行。因此，应把对征收工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。6、制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和征收评估依据。统一估价人员的思路和现场勘查标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。7、与各合作方配合前期工作中，评估公司与合作方应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工
4、作打下基础。外业工作：外业工作的核心在于查清被征收房屋的状况。征收方、测绘、评估三方人员分若干组同时进场，分别统计勘察。征收方要与户主沟通协调，与测绘、评估人员一同进入现场入户拍照、测量。测绘队主要测绘房屋的面积，绘制院落图。评估公司主要拍摄记录房屋内外的状况，由征收方领勘人员、被征收房屋户主在现场勘察表及测绘图表上确认签字。外业工作的主要内容：1、示意图绘制、附属物登记，相关面积量测。2、文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被征收人对房产处置声明等；3、周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；4、被征收人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄
5、结构；5、房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维护保养情况、其他特殊情况；6、自行装修部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；7、设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、其他特殊情况；8、附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况。根据我们的经验，在入户调查过程中，征收部门和评估公司一同进行对征收工作非常有利，保证现场数据资料一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证征收部门、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个征收工作能达到事半功倍的效果。内业测算：各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被征收房屋的各项数据进行整理、
6、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场在此对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与征收部门沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。撰写报告：1、撰写报告初稿：根据测算结果，撰写初步评估报告。2、三级审核：逐级对初步评估报告进行审核，同时对估价结果进行平衡调整。3、出具正式征收评估报告：在“三级审核”的基础上针对不同被征收人出具正式的征收评估报告。报告送达：1、公示初步结果报告2、提交分户报告及整体估价报告答疑阶段：本阶段主要与征收部门配合，在征收现场结合前期
7、宣传工作对被征收人提供咨询服务，本公司在此阶段安排业务能力强的评估人员和技术负责人组成答疑小组到征收现场，耐心细致的向被征收人就评估法规、评估方法、估价报告结果等方面做好解释、咨询工作。本公司在征得委托方同意不影响工作的情况下将适时适当的对人员配备进行调整。本公司将积极配合委托方和征收部门的工作，实施全过程跟踪服务，直至征收工作全部结束，各方当事人满意为止。二、保证评估质量和评估工期的措施为保证评估质量符合国家、省、市有关规定，保证评估工作按期完成。特制定以下措施：根据方案的工作流程，组织实力强大的项目团队。拟派以总经理为项目负责人，由资深征收评估经验的人员组成工作小组。针对项目的情况详细分析
8、，制定并具体实施评估方案。组织评估人员的宗旨是：配备有丰富经验的估价师，保证评估按时、保质完成；适当配备初级评估人员，辅助评估工作的开展及完成部分基本工作。项目部设技术总负责人一名，负责项目的技术指导和协调工作。在外业调查阶段，确定一名资深估价师担任负责人，保证外业调查登记情况全面、准确、可靠。在内业计算和复核阶段，房屋征收评估委托合同第号委托人(以下简称甲方)：受托人：根据国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法及等相关规定，经方式确定公司为项目的房屋征收价格评估机构。现甲、乙双方经平等协商，就房屋征收评估事项达成如下协议：一、评估项目基本情况1.征收项目名称：2.征收决定文
9、号：3.征收部门：4.征收实施单位：二、评估的基本要求1.评估对象及范围1)范围内涉及的被征收房屋、装修及附属物等的补偿价值评估。2)对本项目用于产权调换房屋的价值评估。2.评估目的1)被征收房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。2）用于产权调换房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。3.评估时点被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为本项目房屋征收决定公告之日，即年月日。4.评估力量乙方确定注册房地产估价师任信龙为本项目的评估负责人，同时应
10、指派与该评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。5.评估报告交付时间、方式1）乙方应当自签订本合同后，甲方提供房屋征收范围内房屋情况之日起对被征收房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起15日内向甲方出具被征收房屋分户的初步评估结果，并协助甲方对初步评估结果在征收范围内向被征收人进行公示，公示期间，乙方应安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，乙方应当进行修正。分户初步评估结果公示期满后，乙方应向甲方提供被征收房屋的一式七份分户评估报告。被征收房屋全部完成后，乙方应向甲方提供被征收房屋一式四份的整体评估报告。2）乙方应当自甲方提供用
11、于产权调换房屋情况之日起对用于产权调换的房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起10日内向甲方出具用于产权调换房屋的一式七份分户评估报告，用于产权调换房屋评估工作全部完成后，乙方应向甲方提供用于产权调换房屋一式四份的整体评估报告。三、评估费用标准及支付方式1.评估费用标准经双方商定，被征收房屋和用于产权调换房屋的评估费按每份评估报告金额计收，。2.支付方式1）甲方依据乙方出具的评估报告，在乙方完成评估总工作量的50%后，甲方进行评估费的支付，支付额度为所完成工作量的50%。在本项目房屋征收评估工作完成并出具被征收房屋整体评估报告和全部分户评估报告后10日内甲方向财政申请余款，并应按该
12、项目实际评估价值将评估费的余额一次性向乙方结清。2）用于产权调换房屋的评估费待乙方完成应评估产权调换房屋的评估，并出具有效的整体评估报告和全部分户评估报告后10日内，由甲方按实际评估价值将评估费一次性向乙方结清。四、双方权利与义务1.甲乙双方签订本合同后，甲方应向乙方提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况及未经登记建筑的认定、处理结果情况。并对资料的真实性、合法性负责。2.在评估开展时，甲方应配合乙方做好实地查勘并共同做好被征收人的动员、解释工作。3.甲方应按照约定条件及时向乙方足额支付评估费用。4.乙方应本着独立、客观、公正的原则，依照国家规范的标准、程序和方法，对委托评估的房地产进
13、行查勘和估算，并出具真实、符合规范的房地产评估报告书。5.乙方负责评估结果解释和异议复核等工作，配合甲方将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。按甲方的进度要求提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。6.因甲方未能及时提供征收范围内房屋情况和其他非乙方原因无法入户查勘房屋，影响出具估价评估报告的，甲乙双方应及时协商处理方式及措施。7.在乙方出具被征收房屋和产权调换房屋的整体评估报告和全部分户评估报告后，甲方应给乙方出具该项目评估结束的具结文件。8.乙方不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。9.乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开
14、或泄露给他人。本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。五、违约责任甲、乙双方按中华人民共和国经济合同法的规定承担相应违约责任。六、争议处理发生争议，应先协商解决；如协商不成，可依法向当地人民法院提起诉讼。七、本合同自双方签字盖章之日生效，本合同一式份，甲方持份，乙方持份。委托人：受托人：负责人或授权代理人(签字)：XX年3月6日XX法定代表或授权代理人：年3月6日房地产拆迁估价报告估价项目名称：委托人：估价机构：估价作业日期：估价报告编号：辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物的全新重置价值评估咨询报告辽宁省凤城市通远堡龙之海置业有限公司辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司估字第481号目录一、致委托方函.1二、辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表.2三、估价师声明.
