土地增值税等行为税

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1、行为税,印花税,土地增值税,城市维护税及教育费,车辆购置税,定义:是指以某些特定行为目的为征税对象的一类税. 广义: 狭义: 除流转税、所得税、财产税之外的 特定目的征税的税类,印花税,一.概述 1.概念对经济活动和经济交往中书立，领受的凭证征收的一种税 . 2.产生 1624荷兰 英国的哥尔柏说印花税是“拔最多毛，听最少的鹅叫”的税种.,二 纳税人和征税范围 1.印花税的纳税人是指在中国境内书立、领受税法所列举凭证的单位和个人。具体包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。 根据书立、领受应税凭证的不同，纳

2、税人可分为： 立合同人、立据人(双方) 立帐簿人 一方 领受人 一方 使用人(在国外书立,在国内使用),2.征税范围 1)合同或者具有合同性质的凭证 2)产权转移书据； 3)营业帐簿； 4)权利许可证照； 5）经财政部确定征税的其他凭证。,三.税率和计算 1.税率 (1)比例税率 1) 适用1税率的为财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同； 2)适用0.5税率的是加工承揽合同，建设工程勘察设计合同，货物运输合同，产权转移书据，营业帐簿税目中已记载资金的帐簿； 3)适用0.3税率的为购销合同、建筑安装承包合同、技术合同； 4)适用0.05税率的为借款合同；,（2）定额税率 权利许可证照和营业帐

3、簿中的其他帐簿，适用定额税率，均为按件贴花，税额为5元。因为没有金额记载,2。计税依据 (1)一般规定 1)购销合同的计税依据为购销金额： 2)加工承揽合同的计税依据为加工或承揽收入； 、受托方提供原材料的加工定做合同，合同中分别记载加工费和原材料金额，分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额合计为应贴印花税，合同中未分别记载的，应就全部金额依加工承揽合同计税。、委托方提供主要材料或原料，受托方提供辅料的加工合同，无论加工费和辅料金额是否分别记载，均以辅料与加工费合计数，依加工承揽合同计税贴花。 3)、建设工程勘察设计合同的计税依据为收取的费用； 4)、建筑安装工程承包合同的计税依据

4、为承包金额；,5)、财产租赁合同的计税依据为租赁金额； 对只有租金标准而无租赁期限的，应从开始租赁之日起，根据租金标准计算税额，每期（月份、季度或年度）贴花一次，直到租赁期结束为止。 6)、货物运输合同的计税依据为运输费用。 不包括货物金额、装卸、保险费,7)、仓储保管合同的计税依据为仓储保管费； 8)、借款合同的计税依据为借款金额； 9)、财产保险合同的计税依据为保险费收入金额； 10)、技术合同的计税依据为合同所载价款、报酬、使用费的金额依据计税； 为鼓励技术研究开发，对技术开发合同，只就合同所载的报酬金额计税，研究开发费不作计税依据，但对合同约定按研究开发经费一定比例作为报酬的，应按一定

5、比例的报酬金额计税贴花。,11)、产权转移书据的计税依据为所载金额； 对双方相互交换房产或其他不动产并结算差价而书立的合同等凭证，各方都应以双方的房产或其他不动产的价值之和并加上结算差价，按照产权转移书据的税率计算贴花。 12)、营业帐簿中记载资金的帐簿，按实收资本和资本公积之和的万分之五贴花，其他帐簿按件贴花5元； 13)、股权转让书据的计税依据为实际成交价格,财政部决定从2008年9月19日起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持1。 对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据，由立据双方当事人分别按1的税率缴纳股票交易印花税，改为由出让方按1的税率缴纳

6、股票交易印花税，授让方不再征收。,(2)特殊规定 1)以金额、收入、费用作为计税依据的,应全额计税 2)同一凭证涉及两个或两个以上经济事项的,应分别记载分别纳税,不分的从高计算. 3)未标明金额的,按国家牌价 按市场价格 4)外币 本币 5)4舍5入 6)暂时无法确定计税金额的,定额，结算时按实际金额. 7)合同无论是否兑现均应纳税,4.某企业2007年涉及到印花税的业务如下： （1）公司2007年设立时注册资本1000万元，资本公积200万元。公司当年启用设置账簿20本，其中包括实收资本、资本公积账簿各1本。 （2）当年领受营业执照正副本、税务登记证正副本、卫生许可证、组织机构代码证。当年1

7、2月营业执照被火灾烧毁，年末尚未重新办理。 （3）签订两年期房屋租赁合同一份，约定每使用满一月支付租金2万元。 （4）签订以物易物交易合同一份，用自产产品换取房屋，合同注明的交易价值为200万元。 （5）与铁路部门签订运输合同，载明运输费用及保管费共计20万 （6）与某保险机构签订一份一年期保险合同，投保的资产价值为2000万，注明保费200万。 （7）与建设方甲企业签订一份建筑承包合同，合同金额6000万元(含建设方提供的材料价款3500万元)。施工期间，又将其中价值800万元的安装工程转包给乙企业，并签订转包合同。,要求：根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数 （1）

8、计算账薄应缴纳的印花税； （2）计算当年权利许可证照应缴纳的印花税； （3）计算租赁合同应缴纳的印花税； （4）计算以物易物应缴纳的印花税； （5）计算运输合同应缴纳的印花税； （6）计算保险合同应缴纳的印花税； （7）计算建筑安装公司应缴纳的印花税。,4. 答案 （1）账薄应纳印花税（2011）5+（1000+200）0.5100006090（元）。 （2）税务登记证、卫生许可证、组织机构代码证及副本不贴花。 营业执照正本烧毁，副本当正本使用，应贴花。 权利许可证照（1+1）5=10（元） （3）租赁合同应纳印花税2240.1%10000=480（元）。 （4）以物易物交易，双方均按购货和销

9、货处理，应当计算两次印花税，对于产品应当按照“购销合同”计算印花税，所以税率是0.3；对于房屋，应当是按照“产权转移书据”计算印花税，所以税率是0.5。 应纳印花税2000.3100002000.5100001600（元）。 （5）货物运输合同中运费和保管费划分不清，按仓储合同贴花。 铁路运输合同应纳印花税=2000001=200（元） （6）财产保险合同的计税依据为支付的保险费，不包括所保财产的金额。 保险合同应纳的印花税2001 10000 =2000（元）。 （7）施工企业将承包工程分包或转包所签合同，应根据分包合同或转包合同计载金额计算应纳税额，该建筑公司此项业务应纳印花税（60008

10、00） 10000 0.3 20400（元）,土地增值税,第一节 概述 开征的意义 1.开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。 2.开征土地增值税，增加财政收入。土地增值税清算.doc,第二节 征税范围、纳税人 和税率 一、征税范围 1.转让国有土地使用权 2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3。对转让行为征税 1）出让不征税 2）出租不征税 4。对转让房地产并取得增值收入征税 1）继承、赠与不征税，单位的赠与要征 2）取得收入并有增值的才征税,二、纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税

11、的纳税人。 不论内外、不论单位还是个人、不论专营还是兼营。 三、税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。 P221,土地增值税税率表,第三节 转让房地产增值额的确定 一、收入的确定 转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,二、扣除金额的计算* (一)取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及

12、配套设施的成本,(三)开发土地和新建房及配套设施的费用，即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 A。利息能单列的 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。,其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除。 房地产开发费限额利息（12）5% A3=A31+A32=min(实际发生利息，计算利息)+（A1+A2）*5% B。利息不能单列的 凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土

13、地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。 房地产开发费限额（12）10% 限额与实际取小,(四)旧房及建筑物的评估价格 重置价成新度 转让旧房的扣除项目有（）（四）（五） (五)与房地产转让有关的税金：营业税及其附加、 印花税（房地产开发企业计入管理费用） 营业税及附加一般是：转让收入 5% （110%） (六)财政部规定的其他扣除项目，即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。（12） 20% 房地产开发公司销售新房扣除项目为（）（二）（三）、（五）、（六）共计五项,重置成本*成新度折扣率 重置成本：对旧房及建

14、筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造四同新房及建筑物所需花费的成本（四同：面积/层次/结构/标准相同） 成新度折扣率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣,营业税按营业税税目“销售不动产”计算缴纳的营业税，税率5% 城建税按应缴营业税额计算缴纳的城建税，税率为（7%，5%，1%） 教育费附加按应缴营业税额计算缴纳的教育费附加，费率为3% 印花税按产权转移书据所载金额的万分之五计算,第四节 应纳税额的计算 1.计算土地增值额 土地增值额=转让房地产的总收入扣除项目金额 2.计算土地增值额与扣除项目比例 土地增值额与扣除项目比例=(转让房地产的总收入扣除项目金额) 扣除项目金额 3。计算选择适

15、用税率，计算 A。应纳税额=每级距的土地增值额适用税率 B。应纳土地增值税土地增值额 适用率扣除项目金额合计速算扣除率,适用税率,纳税人建造普通标准住宅出售，20%的，免征土地增值税；20%的，按规定就其全部增值额征税。 #普通标准住宅的界定： 2005531前由省级人民政府规定；2005.6.1起，普通标准住宅应同时满足以下条件： A、住宅小区建筑容积率1.0 B、单套建筑面积120平方米（允许上浮标准的20%） C、实际成交价格同级别土地上住房平均交易价格1.2（允许上浮标准的20%） *高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅。,例1 房地产转让收入180万元，允许扣除项目金额50万元。

16、 土地增值额18050130 土地增值率130/50=2.6260% 应纳土地增值税5050%30%50（100%50%）40%50 （200%100%）50%（13050200%）60%60.5万元 或者13060%500.35,某房地产开发公司出售一栋商品房，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费共275万元。该公司为此楼支付的地价款和按国家统一规定交纳的的有关税费500万元；房地产开发成本1500万元；因该公司同时建造多处房产，不能按该楼计算分摊银行贷款利息支出；该公司所在地政府规定的费用扣除比例为10%。计算该公司出售房地产应缴纳的土地增值税。,1.扣除项目金额 1)取得土地使用权的金额500万元 2)房地产开发成本1500万元 3)房地产开发费用 限额 (500+1500)10%=200 4)房地产税金275万元