《房地产相关税收知识培训》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产相关税收知识培训（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产相关 税收知识介绍 (一),,概述,一、我国房地产业现状：随着国民经济的持续快速增长，人民生活水平的显著提高，城镇化进程的逐步加快，居民住房消费观念的较大转变，我国房地产业得到快速发展，房地产交易非常活跃，房地产业逐渐成为我国国民经济的支柱产业。 二、房地产行业的环节：土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房地产保有等环节。,,概述,三、房地产各环节涉及的税收：涉及营业税及附加税、企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等十多个税种。 （一）土地使用权出让环节：如果是土地一级市场，则买卖双方应缴纳契税和印花税，占用耕地进行开发建设的，应缴纳耕地占用税；如果是土地二级市场，则买卖
2、双方应缴纳营业税及附加税、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税和契税。,,（二）房地产开发环节：应缴纳营业税及附加税、印花税。 （三）房地产转让环节：应缴纳营业税及附加税、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税和契税。 （四）房地产保有环节：应缴纳房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。,第一部分：契 税,,目 录,一、契税的起源与发展,二、现行契税条例解析,三、实际征管中的几个具体政策问题,四、房地产税收一体化管理,五、房地产新政,,一、契税的起源与发展,契税是一个古老的税种，起源于东晋的“估税” 。 新中国成立后，政务院于1950年颁布契税暂行条例。 1954年将征税对象调整为只对
3、个人征收。 1970年财政部将契税征收范围调整为只对个人房产转移征收。 1990年全国契税征管工作全面恢复。 1997年7月7日国务院224号令颁布了新修订的中华人民共和国契税暂行条例，成为现行契税征收的法律依据。,,二、现行契税条例解析,（一）条例出台的背景 : 契税老条例是1950年原政务院颁布实施的，改革开放以来，国家经济形势和各项政策发生了巨大变化，原条例的一些条款规定已与实际情况不相适应，主要表现在： （1）原条例规定对土地所有权转移征税，与宪法规定不得买卖土地的条款相抵触。 （2）原条例没有减免税的规定，但在计划经济体制下，又先后出台了大量的减免政策，造成了征收范围过窄，引起税负不
4、公。 （3）契税征收机关不统一，征收管理办法不规范，造成税收大量流失。因此，1997年7月国务院224号令颁布了新的契税暂行条例，并从当年的10月1日起实施。,,二、现行契税条例解析,（二）条例涉及的有关政策 : 1、纳税人：在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。 2、契税征税对象及条件: -契税征税对象： 土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋权属转移是指房屋买卖、赠与、交换。,,二、现行契税条例解析,-契税征税对象应具备以下三个条件： （1）转移的客体，一是土地使用权；二是房屋所
5、有权。 （2）权属必须发生转移。即土地、房屋权属由一方转移到另一方，土地、房屋权属人因权属转移相应变更。 （3）必须有经济利益关系。除土地使用权、房屋所有权赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。,,二、现行契税条例解析,3、征税范围 -土地使用权转移：出让，转让（包括出售、赠与和交换）。目前土地一级市场只有出让属契税征税范围，划拨、租赁未纳入。 -房屋所有权转移：买卖，赠与，交换。房屋租赁、抵押不属契税的征税范围。 -其他：作价投资入股，抵债，获奖。 新条例取消了典当契税。 4、税率 新条例只规定了契税幅度税率为3%-5%，具体适用税率由各省级人民政
6、府在幅度范围内确定。我省成都、泸州、凉山三市州的税率为3%，其余市州为4%。,,二、现行契税条例解析,5、计税依据 契税以土地、房屋权属转移当事人签定的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体为： - 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。 -国有土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 -以土地、房屋权属作价投资入股、抵债、获奖：由征收机关参照市场价格核定。 -交换：就差额征税，由多得一方缴纳契税。 -人民法院强制执行债务人抵债房地产的契税计税依据，一律以法院最终判决价为准，无论其判决价是否低于市场价或市场指导价或
7、评估价。,,二、现行契税条例解析,6、减免税范围 -国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征。其中，事业单位承受的土地、房屋享受免税必须满足两个条件：一是必须用于上述5类用途；二是必须实行事业单位财务制度。 -城镇职工第一次购买公有住房：包括单位集资建房享受房改政策，在标准面积以内的，免征。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税（实际上免征的是划拨转出让的契税，财税2004134号）。 -对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房
8、源的，免征契税。,,二、现行契税条例解析,-对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 -因不可抗力因素灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。 -土地、房屋被县级以上人民政府征、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋权属的，免征。 -承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。 -外国驻华使领馆、联合国驻华机构及其外交人员承受土地、房屋，经外交部确认，可以免征契税。 -社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。,,二、现行契税条例解析,7、纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限 契税暂行
9、条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签定土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。契税暂行条例第九条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。,,二、现行契税条例解析,实际工作中，纳税人在签定合同后，不到办理产权变更登记的时候根本不可能主动到征收机关申报纳税，事实上，我们征收机关根据契税暂行条例第十一条“纳税人应当持契税完税凭证或其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定，将源泉控管契税也是放在办证之
10、前。因此，根据契税征管的实际，我们把契税的纳税环节规定为签定合同后到办理产权变更登记之前，以体现公平性，否则对被稽查的纳税人显失公平。但同时也存在不足，为长期不办理产权或以倒买倒卖房地产为目的的纳税人找到借口。,,二、现行契税条例解析,A于1999年7月1日签订合同购买普通住房一套价格为50万元，于2000年9月1日办理房产证,未缴纳契税。2004年6月1日A转让该住房，征收机关发现其未缴纳上手契税。应如何征税，如何计算滞纳金？,案例,,（一）是否适用征管法的问题：,三、实际征管中的几个具体政策问题,（二）拆迁补偿契税问题：,1998省政府第109号令四川省契税税实施办法和国税发2001110
11、文明确，契税的征收管理依照征管法执行。,1、政策依据：川地税发200333号文、财税200545号文、川地税发2005113号文、川地税函2006256号文。 2、政府拆迁和非政府拆迁：实际工作中，拆迁到底是因政府行为引起还是因开发商行为引起，不易区分，财税200545号文规定：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免契税，超过拆迁补偿款的，就超过部分征收契税,实际上已扩大到非政府拆迁。,,3、拆迁抵扣契税税基的问题，不分住宅、商业性质，不论其补偿面积是否高于原产权面积，或补偿价格高于同地段同类房地产价格，或用补偿费多次购房的，均以房屋拆迁补偿协议中载明的各项补偿
12、费、补助费为标准。 4、被拆迁人与购房人原则上应该一致，夫妻之间可替换，但不能变到子女名下。（上述政策只是对被拆迁人而言，有的房地产开发企业认为，在旧城改造中，房屋建成后部分房屋要归还被拆迁人，并未实现收入，在计算其应纳税额时应将还房部分扣除，或者应扣除其拆迁还房发生的费用。按照契税政策规定，不能扣除拆迁还房发生的费用或抵扣还房部分，也不能仅按土地出让金征收契税，应按纳税人取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、城市配套费等计征契税。） 5、房改房拆迁后重新购买房屋，不能再享受房改免税政策，只能比照拆迁有关契税政策。,,（三）关于继承和赠与的契政策把握问题
13、： 对继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。对非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属赠与行为，应征收契税。判定继承的标准要与司法解释相衔接。 （四）关于退房是否退税的问题： 购房人退房分两种情况，一是未办理权属登记的；二是办理了权属登记的。对第一种情况，予以退还；对于第二种情况，已纳契税不予退还。但如经法定程序判定该交易合同及权属转移无效，已纳契税可以退税。,,（五）家庭财产分割是否征税： 应根据具体情况确定，对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征契税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产
14、，应按赠与征收契税。（如：父母将财产全部给儿女，生前为赠与，死后按继承） 夫妻离婚时房产归一方所有，是否征收契税，关键看该房产是否属于夫妻共有房产。如果是共有房产，不征契税，反之，则要征。合伙企业解散，涉及分家析产，如土地房屋为共有，不征契税。 （六）将个人房地产投入自己投资的个人独资企业，或将个人创办的独资私营企业的房产更名到自己名下，是否征收契税： 不征；将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司，则要征收契税，是因为：有限责任公司作为独立的企业法人，独立拥有企业法人财产权，土地房屋权属由自然人转移到法人实体，房地产权属发生转移。,,（七）关于金融行业的契税问题: -以资抵贷的契税问题：根
15、据川地税函2001187号文规定：金融企业按法院判决收回抵贷房地产，在未办理产权变更登记之前，可暂不征收契税；一旦办理产权变更登记手续，应当按照规定征收契税。2007年，省局在规范性文件清理中，已公告关于金融企业“以资抵贷”有关税收政策的通知（川地税函2001187号）文件，于2007年7月19日停止执行。本着实事求是、税政统一、妥善解决历史遗留问题的原则，经请示国家税务总局同意，省局川地税函2008219号规定，对纳税义务时间确已发生在2007年7月19日前， 2007年7月19日后才办理房屋、土地权属的过户手续，仍然按川地税函2001187号文执行。,,-金融资产管理公司的契税问题：一是接收不良债
