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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划县房地产市场调研报告市场开发部XX河南省安阳市汤阴县房地产市场调研报告资产运营事业部市场开发部XX-11-28目录第一部分汤阴县城市发展概况.2一、城市发展与人口概况.2二、区位与交通优势解析.2第二部分汤阴县房地产整体发展情况及趋势分析.4一、汤阴县房地产市场现状分析.5二、汤阴县房地产未来发展趋势分析.6第三部分区域个案分析.6一、主要楼盘分析.6二、重点项目的重点调查内容对比.16三、调研结论.19第四部分项目分析.19前言：调研时间：XX年11月12日-11月14日调研方式：
2、实地调研调研范围：汤阴县城区第一部分汤阴县城市发展概况一、城市发展与人口概况汤阴县位于河南省北部，京广线东侧，属安阳市管辖，面积平方公里，总人口46万人。辖10个乡镇，280个行政村。按照安汤一体化的总体思路，安阳向北扩建新区。安汤新城总体规划的范围为北起南林高速公路，南至汤阴县城北环，西起京广铁路，东至京港澳高速公路，主要涉及宝莲寺镇和汤阴县城北部的区域，总用地平方公里，其中，规划城市建设用地平方公里，宝莲寺部分平方公里，汤阴部分平方公里，预计新城人口40万。按照规划，安汤新城将形成“一带、一轴、五大特色功能区”。该规划期限为XX年至2030年，规划期末，将形成“一主一副一新城”的城市等级格
3、局和“两廊一带三区多中心”的地域空间结构，最终建成经济发展、生态环境优美的宜居功能复合新城。二、区位与交通优势解析汤阴自古就是南北通衢要道，地理位置优越、交通便利，汤阴地处安濮鹤经济板块的核心地带，是连南贯北、协同发展的重要节点，是安阳市重要的南部城市组团，区域辐射范围广阔，具有得天独厚的区位优势和战略地位。区位优势突出汤阴东临油城濮阳，西接煤城鹤壁，南依鹤壁新城，北靠古都安阳，是中原经济区建设安濮鹤经济板块重要战略支点城市和核心城市。城际快速通道中华路的北通南延，实现了汤阴与安阳、鹤壁两地城市发展轴的有效对接，形成了安鹤区域经济协调联动发展的大格局。汤阴交通物流枢纽的集聚辐射功能也日益显现，
4、物资流、资金流、信息流、技术流、人才流等要素资源聚集输送更加便利，物流成本最低。区域辐射带动范围广阔。汤阴北距首都北京520公里，邯郸机场83公里；南距省会郑州150公里，新郑国际机场165公里；距离安阳、鹤壁两市城区仅有19公里。以150公里市场为半径，可辐射到4省11市，人口6038万人；以500公里市场为半径，可辐射北京、天津、石家庄、济南、郑州、太原等省辖以上城市29个，人口达亿。交通便利快捷一是“双十字架”铁路网汇集。京广铁路、京港高速铁路和晋豫鲁铁路通道在汤阴形成了双十字交叉。晋豫鲁铁路通道与京广铁路在汤阴交汇，成为与京广铁路的唯一接点。正在汤阴建设的万吨级铁路中枢站安阳南站，建设
5、有陆地港和保税区，货物可就地报关经日照港直接出口。二是“三纵三横”公路网交织。107国道、京港澳高速、中华路纵贯南北，302省道、019县道、021县道横贯东西，公路交通便利发达。三是豫东北机场即将动工建设。正在筹备的安阳豫东北机场已被正式列入国家民航“十二五”发展规划。该机场属于新郑国际机场的备用机场，重点服务安阳、鹤壁、濮阳三市，随着机场建设并投入使用，将使汤阴县交通优势进一步显现。物流优势明显铁路港、航空港、公路港“三位一体”的现代物流体系正逐步形成。全力推进正在建设的万吨级铁路中枢站安阳南站与山东日照港的合作，积极推进豫东北机场建设，依托机场建立航空物流港，力争成为郑州机场的重要支线机
6、场。依托晋豫鲁铁路专用线货运站场，建设规划面积3平方公里的豫北大型仓储物流基地，为产业园区内企业生产经营活动提供优质高效全方位物流运输服务。其中，广东林安集团总投资30亿元的商贸物流园项目、河南公路港务局集团总投资15亿元的安阳路港国际综合物流园项目即将落户。河南安运交通运输有限公司仓储物流基地项目、河南万庄农资集团总投资26亿元的万庄国际物流园项目已经开工建设。独特的地理区位和便捷的水陆空立体交通网络，使各种优势资源在汤阴汇聚，汤阴已经成为了中原地区乃至全国重要的产业梯度转移承接区和产品扩散地。第二部分汤阴县房地产整体发展情况及趋势分析关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中
7、心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：一、基
8、本情况近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积万，完成销售面积万，空置面积万，空置率为%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积万，销售万。XX年榆林市区商品房均价1646元/，XX年涨至2300元/，XX年更是涨至高层4000元/、多层3000元/，XX年1-10月份，高层3900-4100元/、多层3000-3200元/。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且
9、略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年-XX年全市累计完成经济适用房万，其中XX年完成22万；XX年完成万,同比下降%；XX年完成45万，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万，小高层均价2300元/，多层均价约1800元/，在房产市场占有较大份额。廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万、850套
10、。二、我市房地产市场的主要表现及原因分析1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置
11、面积按主体竣工口径计算约万，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积万，交易额亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了%、%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地
12、产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的%，增幅分别高于全国、全省个和个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成
