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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划县房地产市场发展管理调研报告近年来，随着城市化进程的推进，城镇住房制度改革的不断深入，我县住宅建设步伐加快，住宅消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。我们按照县委统一部署，对我县房地产市场现状进行了认真分析，客观地判断今后几年的发展走势，并提出了可持续发展的对策。一、我县房地产市场基本概况房地产企业及开发概况截止今年5月底，我县共有房地产开发企业27家，按开发资质等级分：二级资质企业1家，三级资质企业6
2、家，四级资质企业10家，项目公司10家；按注册资本来源分：县外企业6家，县内企业21家；按企业分布划分：武康地区23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地区开发量划分：武康万平方米，乾元万平方米，新市万平方米，洛舍万平方米。上述情况反映了我县房地产企业开发量及分布，主要集中在县城武康。纵观我县房地产业的发展，主要经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，随着莫干新村的开工建设，标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步；1999年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我县的房地产业被进一步激活；XX年，随着舞阳花园、阳光花园等小区的建设，标志着县城武康
3、的房地产开发，已从以前的组团式向小区开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我县的房地产开发品位。特别是从XX年开始，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期，施工面积从XX年万平方米，增加到XX年的万平方米、XX年的万平方米；新开工面积从XX年的万平方米，上升到XX年的万平方米，XX年的万平方米，住宅商品房均价从XX年的1200元/平方米上升到XX年的1500元/平方米、XX年的2080元/平方米。(详见附件二)房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。XX年全县房地产开发投资亿元，房地产开发
4、投资占固定资产投资的比重为%。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，XX年实现房地产及建筑业增加值亿元，占gDP的%,并直接带动建材、化工等多个行业的发展。XX年度我县房地产及建筑业创造税收收入9166万元，占全县财政总收入的%，占地方财政收入的%。今年1-5月份，完成房地产投资亿元，占固定资产投资%。为地方财政实现税收8312万元，占全县财政总收入的%，占地方财政收入的%。2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，通过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经营城市。自1999年至XX年共出让用于房地产开发土地2595亩，获得了8亿元的土地出让金，为加快推进城市化进程提供了
5、有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，先后建成了千秋广场、春晖公园、会展中心等一批城市基础设施工程，以及120万平方米的城市道路，拉大了城市框架，为中等城市建设打下了坚实的基础。3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如舞阳花园、升华阳光花园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出
6、了贡献。与此同时，房地产业的发展也进一步提高了居民的生活质量，我县城镇居民人均住房面积已经由XX年的平方米上升到XX年底的33平方米。对房地产业现状的基本判断近年来，我县房地产业正处于住宅建设总量增长、住房质量提升时期，房价出现持续上涨，特别是今年春节以来，房价上涨较快，但总体上还是处于良性发展阶段。1、从周边比较来看，通过对余杭、富阳、临安等城市的考察，我县房价仍属偏低水平。周边城市XX年公寓房开发及销售情况表单位：平方米城市XX年新开工面积销售面积均价余杭万万3200元富阳万万2950元临安53万30万2600元德清万万2080元湖州133万70万3500元安吉58万45万1900元45下
7、一页2、从成本分析来看，根据我们对县内房地产企业的抽样调查显示，由于开发成本的迅速上涨，直接导致了房价的快速上涨。以美都房产为例：房地产企业开发成本构成表单位：元/平方米年份成本构成XX年XX年XX年XX年成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率土地成本建筑安装费规费及营业税办公及财务费用合计02020说明：以上成本未包括广告宣传费用及合同索赔等风险费用。3、从需求分析来看，随着城市化进程的加快，促进了人口集聚和住房的潜在需求。根据中等城市发展目标，县城武康城市范围将进一步扩大，目前正向30万人口，30平方公里的中等城市努力，由于城市化进程的推进，县城规划区从1998年的平方公
8、里万人口，发展到XX年的14平方公里12万人口，这种人口的集聚势必带动住房消费。随着县城基础设施的完善和乡镇区域调整，对县城以外乡镇的吸引力也日趋加强，尤其是今年供电紧张，乡镇购房者特别踊跃，已成为我县购房群体中的重要组成部分。随着交通条件的逐步改善，外地开发商也普遍看好我县，特别是从去年以来拍卖土地绝大部分被外地公司取得，外地房地产商开始进入我县，说明我县房地产的利润空间还很大。随着杭宁高速公路与上塘高架的接通，吸引了大批杭州购房者，特别是锦绣豪园、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘，有30%左右为杭州购房者，外地购房户的涌入刺激了我县房地产发展。4、从经济综合分析来看，我县经济水平的快速发
9、展为房地产市场快速发展带来新的机遇。近年来，我县城镇居民生活水平不断提高，gDP总额从1998年的亿元增加到XX年的亿元，XX年全县人均gDP达到20294元。按照发达国家经验，人均gDP超过1000美元，楼市便进入了快速成长时期。XX年我县城镇居民人均可支配收入达到11698元；农民人均纯收入从1998年的3863元上升到XX年的5716元。至今年5月底，全县储蓄余额亿元，人均储蓄存款达到11953元，XX-XX年增幅分别为%、%、%。因此，目前房价相对我县经济总量、gDP增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言，正处在良性发展期。尽管我县房地产市场是健康有序的，但也存在着一些不容忽视的问题。1、
10、商品房供应存在结构性的矛盾。一方面，近几年由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发，商品住宅存在着结构性的矛盾，中小面积的普通住宅供应不足。据对我县几家房地产企业调研分析，由于我县房地产供销两旺，许多开发商为销售方便和降低成本，开发的住宅套型、面积越来越大，100平方米以上的占90%以上，使低收入住房困难户无力购买商品房；另一方面，我县从XX年刚开始实施了3万平方米的经济适用房建设，到XX年年底交付使用，目前尚不能满足低收入住房困难户的需求。城区营业房总量偏多。由于我县城区目前道路密度大，房地产开发中，临街、临路均有商铺，据统计，到目前为止，城区已拥有营业房面积万平方米。在目前城区人口不多，商业容量不大的情况下，相对总量已经偏多。2、房地产企业整体水平不高，管理不规范。目前我县的房地产企业整体水平不高，管理不够规范。开发规模还是不大，文化、教育等配套设施不完善；部分开发企业还存在违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不规范及售后服务滞后等现象；物业管理刚刚起步，特别是老的居住小区，由于规模小、硬件设施差等原因，物业管理推行难度大。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。
