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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划南京保障性住房材料地板供应商南京市保障性住房工程建设指导意见南京市保障房建设指挥部办公室二一年六月目录1总则22规划与配套33建筑与景观设计64住宅装修与设备设施135材料与施工要求206验收与交付241总则为加强对我市保障性住房的建设管理，提高工程质量和房屋品质，依照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用住房管理办法、建设部等九部委廉租住房保障办法、关于加强经济适用住房管理有关问题的通知、南京市人民政府关于南京市经济适用房管理实施细则(宁政发XX116号)等文件要
2、求，结合我市实际情况，制定本意见。保障性住房是指政府按限定标准、限定价格(或租金)、为本市中低收入住房困难家庭提供的各种保障性住房及相应的配套设施，包括廉租房、经济适用房、公共租赁房等类型。全市所有统筹的保障房建设项目的质量监督管理，均由市建筑安装工程质量监督站负责。保障房的规划、设计和建设，应满足住宅适用性、经济性、安全性、耐久性的居住标准要求。应与居民的住房状况、家庭结构和人口等因素及条件相结合，与南京市的经济发展水平相适应；与区域周边环境以及居民生活习俗相协调。成片配套建设的商业用房，不应对居民日常生活造成干扰。保障房的规划、设计和建设，应充分考虑项目周边的交通现状与发展，结合城市交通尤
3、其是城市轨道交通的发展，统筹组团建设的交通组织；应充分考虑和利用项目周边各类市政配套设施，按区域新城的理念进行规划、设计和建设。保障房的规划、设计和建设，应遵循绿色建筑和可持续发展的原则，按照建设节地、节能、节水、节材和低碳环保型住宅的要求，顺应国内外保障性住宅产业化发展趋势，积极推广应用建筑工业化技术；选用先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备；采用通过质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。保障房项目各参建单位的选择，应按照招投标管理办法和有关规定要求，以保证质量、安全为原则，建立保障房开发、施工、监理等候选单位名录，推行合理价中标，并实行跟踪审计。建设过程中，禁止
4、非法发包、分包和转包。本标准仅适用于由市保障房指挥部组织建设的新建项目。各参建单位除执行国家和省市相关规范标准、法规和文件外，应执行本指导意见。2规划与配套一般规定坚持城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则。日照、建筑限高、退让、住宅建筑净密度、绿地率、容积率等规划指标，应符合南京城市总体控制规划和规划部门的具体要求。规划设计应充分利用规划用地内部有保留价值的地形地貌、植被、河流、道路、建筑物与构筑物等居住环境与景观，综合考虑日照、采光、通风、隔声、防灾、配建设施及管理要求，坚持以人为本，创造宜居的生活环境。住宅建筑布局和住宅主要朝向，应充分考虑我市日照、气候等自然特点，选
5、择合适间距和最佳朝向。必要时宜进行小区的风环境、声环境和日照环境的计算机模拟，确保居住环境适宜。规划设计应结合规划用地周围条件，根据居民人口结构和生活习惯，合理布局市政公用配套设施和公共服务设施。公共配套设施应功能完善、规模适当、形式丰富、经济实用。并与保障性住房同步建设和同步交付使用。公建配套的具体设臵应考虑使用人的生活、休闲的传统习惯，满足不同的需求。小区道路的设臵，应以安全便利、交通流畅、方便快捷为原则。合理组织交通流线和车辆停放，减少噪音。机动车道路应满足消防、防灾、救护等通行要求。大型保障房居住区宜按区域新城的理念合理规划，并配建一定量的中低价商品房、普通商品房，满足不同居民群体的生
6、活需求。社区公共服务设施保障房住宅小区，应配建“邻里中心”、“活动广场”等公共活动场所，注重营造人文环境，提供邻里之间和谐相处的条件。建筑总面积50万平方米以上的小区，应至少配臵1个面积不低于5000平方米的市民广场。人口规模超过5万人左右的大型保障房生活区，宜配臵1个面积不低于10000平米的市民广场，并尽可能满足露天电影放映的需要。要结合室外活动广场，为居民锻炼和儿童玩耍设臵足够的室外健身器械与儿童活动器材，方便步行与室外活动，创造安静、舒适、方便、动静相宜的居住环境。市民广场的规划设计，宜考虑与公共绿地和社区中心相结合，便于活动组织。应采取措施和加强管理，避免车辆随意停放甚至驶入广场。住
7、宅首层及户外公共场所，宜按住户需求和规范要求的上限进行无障碍设计，尽可能满足老年人、残疾人的需求和无障碍通行需要。在满足规划要点要求基础上，与生活密切相关的公共配套服务设施，如邮局网点、银行网点、警务室、社区医疗中心、超市、娱乐、餐饮、农贸市场等公共服务设施用房，应按照集中与分散相结合的原则布局合理、方便使用；尽可能沿街布臵且数量和面积应满足需求。大型保障房小区内宜配建公共浴室、理发室等传统商业设施，其面积一并计入2%的配建商业用房指标。除满足规划要点要求以外，各组团内宜适当配建警务用房、物业管理、安防监控等附属用房及社区办公用房，便于社区管理。安全监控用房可与物业管理用房合并。市政公用配套基
8、础设施保障房小区的供电、电信、路灯等管线应地下埋设。燃气、电力、市政管网的设计与施工，应结合雨污分流、道路建设密切配合，一步到位，避免因各种管道敷设造成道路二次施工。小区内有线电视、通讯、网络、安防监控等智能化工程的管线宜采用综合管沟管井敷设。保障房小区应结合城市总体规划，充分考虑和利用临近的城市轨道交通站点、公交站点、交通换乘枢纽等现有条件，合理设臵交通流线。公交场站设计和站点设臵应满足区内居民的就业与出行需求。公厕、垃圾中转站的选址要考虑方便整个小区，其建设数量、占地面积及建筑面积应满足需求，其中每座垃圾中转站的服务半径不宜超过公里；公厕宜按每座占地面积30-60平米、服务半径500-80
9、0米考虑。在沿街商铺、集中商业、会所、加油站、公共绿地、体育公园、集贸市场及公交车站场等公共配套设施内，或在人流量较大的区域，宜设臵足够数量的附属南京市保障性住房市场研究XX年随着国家宏观调控，经济和货币政策的影响，房地产行业门槛提高，开发风险激增，中小型房地产企业的生存空间逐步减小，房地产企业均在思索房市将走向何方。而面向广大中低收入家庭的政策保障性住房的建设力度加强，住房结构发生重大调整，为这些中小型企业提供了另一个广阔的发展空间。一、保障性住房开发宏观政策背景XX年，被称为“房地产保障性政策年”，陆续出台了经济适用住房管理办法、国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见、廉租住房保障办法
10、、廉租住房保障资金管理办法等一系列法律法规，从申购对象、建筑面积、产权属性、资金来源、市场流转等方面做出了具体的规定，并希望以此来保证城市低收入基本居住条件，建立与完善中国的住房保障体系，合力搭建起保障民生住房的基石。XX年6月6日中国人民银行决定上调存款准备金率1个百分点。上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到%的历史高位。07年到08年15次上调存款准备金率，对于抑制房地产行业投资过快增长，防止流动性资金过剩起到了非常大的抑制作用，使房地产市场面临着更大的考验。政府在加强金融监管、规范信贷法规的同时，着重确保了保障性自住型住房的信贷需求。房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续六次加
11、息等中央一系列的调控政策下，特别是被业界称为“24号文”的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能。政府住宅调控思路在07年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。二、南京市保障性住房的相关配套法规南京市保障性住房的相关配套政策法规包括XX年9月南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则、XX年XX年度经济适用住房指导价格的意见、XX年6月市政府批转市建委关于中低价商品房建设与销售管理实施意见的通知、XX年2月4日央行公布经济适用住
12、房开发贷款管理办法等，从对上述政策的分析，南京市在保障性住房政策上有以下特点：1、廉租房实行租赁补贴、租金减免、实物配租三种保障方式，南京市低收入、最低收入家庭的住房保障工作进入了制度化和规范化的轨道。2、经济适用住房指导价格不再实行区域限价，而是实行全市总限价，控制在每平米2500至2700元以内。3、产权调换房将限在90平米以下中小型房型，经适房申购条件补偿款“门槛”逐步放宽。4、南京主城外出让面积5万平米以上的经营性居住用地中，原则上应配建10%左右的中低价商品房。5、保障标准进一步放宽，保障方式将以货币补贴为主。三、南京市保障性住房发展综述南京市保障性住房总体状况分析目前,南京市保障性
13、住房尚处于起步阶段，总体市场供应不能满足拆迁安置，或城市中低收入家庭住宅困难户的申购需求，呈供不应求状态。市场供应主要以中低价商品房和经济适用房为主，而廉租房和产权调换房则处于起步或是试点阶段，其中廉租房到目前为止全市仅有100多户，而产权调换则还处于尝试中，还未有上市项目，因此我们对南京市保障性住房的市场研究主要通过经济适用房和中低价商品房的市场现状和发展趋势来做研判。从经济适用房的供销状况看,自XX年以来,我市共规划经济适用房35个项目(含三郊区),用地总面积亩,规划建筑面积万，可建住宅套。其中江南八区规划29个项目用地总面积亩，规划建筑面积万,可建住宅套。截止XX年8月，江南八区经济适用
14、房竣工总面积达、56281套，在建、待建万、58397套。累计申购经济适用房家庭84596户，在竣工的经济适用房中已安置65286户。从分布和所在区域来看，目前全市保障性用房项目主要集中在主城区外围附近，距离城市中心相对较远，集中在栖霞、雨花台、下关、建邺等区。由于这些区域中部分区域属于城市于乡村的结合部，土地比较容易集中规划，因此多数保障性住房项目规模较大，其中经济适用房项目尤明显，有些项目总体规划甚至在1000亩以上。而中低价商品房项目规模则相对较小，一般集中在10-30万之间。从此类住房的市场价格情况看，由于实行的是市场限价和打包结算由政府统一回购买的政策，一直处于比较稳定状态。南京市经济适用房和中低价商品房的价格并没有因普通商品住宅的上涨而受太大的影响，其中经济适用房的申购价格在1500-2500元/左右，中低价商品房的则在3500元/左右。从项目产品的规划到相关配套设施建设情况来看，每个项目都配有满足居民基本生活需要的配套设施建设，一般包括，社区中心、幼儿园、农贸中心等。相比之下，中低价商品房对配套设施的要求更高一些，主要体现在部分商业设施和汽车停车位的建设上。另外从多数项目的产品规划看，整体呈逐渐改进的态
