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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划北京写字楼调研报告北京写字楼市场调研报告第一部分北京写字楼市场背景一、经济、政策背景(一)宏观经济复苏，企业发展向好，促进需求增长：商业地产是实体经济的晴雨表，受国内国际经济的基本面影响，基本无法借助政策调控拉动需求，主要依赖于实体经济的发展而发展。XX年，全球经济持续回暖，中国仍然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增长%,实际利用外资同比增长%,年底前全年实际利用外资总规模有首次突破1000亿美元。其中，北京实际利用外资约50亿美元。北京市统计局的最
2、新经济运行数据显示，XX年一季度，北京市实现地区生产总值3509亿元，比上年同期增长%，增长平稳。随着中国经济走出08年金融危机阴影平稳上行，国内需求持续增长，GDP稳步增长，城市化进程继续推进，实体经济发展态势良好，内外资企业需求旺盛，在京不断发展壮大，改善办公环境、展示企业实力和形象的需求增长，对北京写字楼市场需求不断增加。(二)通货膨胀，不动产投资升温：受国际量化宽松的货币政策影响，导致资金流动性加大，通货膨胀加剧。XX年，北京CPI低开高走，四季度明显加大。10月份突破3%，11月份超过4%，12月份继续走高，达到%。XX全年居民消费价格指数CPI比上年上涨%，涨幅高于XX年个百分点。
3、XX年一季度，北京CPI比上年同期上涨%，继续走高。对抗通胀压力，商务办公类物业因其作为固定资产保值增值、回报稳定、发展稳健，投资收益性良好，受到投资青睐。(三)险资彻底开闸，助力商务办公类物业发展：XX年9月，保监会对险资投资商业物业彻底开闸,投资上限为公司资产总额的10%。近7000亿元的规模投资，一定程度上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求。XX年年末，在北京CBD核心商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6地块标王远洋地产的第一大股东，分羹中服地块。险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利
4、好，不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。市场预计近两千亿险资进入商业不动产领域，能够促进高品质、持有型的商务办公类物业发展。(四)住宅调控，部分资金转舵商业地产，“商住倒挂”形势改观：正常而言相近地段的商业地产项目应比住宅价格高出30%-50%左右，而近年来市场一直存在“商住倒挂”现象，商务办公类物业的价格比同区域住宅偏低，商业地产自身的巨大价值尚没有被充分挖掘。XX年-XX年国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投资、投机行为，催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域，加之宏观经济向好，
5、商务办公类物业呈现补涨态势，价值逐渐挖掘，助力商务办公类物业市场的发展。二、产业、规划背景(一)“十二五”规划打造世界城市利好，产业结构优化升级，写字楼成为投资热点XX年月日，国家发布了国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，产业优化升级成为重要目标。发展高端、高效、高辐射的产业，运用现代经营理念、管理模式和信息技术，改造提升传统服务业和生活服务业。XX年第一季度，北京第一产业增加值亿元，增长%。第二产业增加值784亿元，增长8%，第三产业增加值亿元，增长%，第三产业在GDP中占比达77%，达到发达国家水平，发达国家这一比重为。第二产业转
6、变经济发展方式，调整使资源型工业发展得到有效控制，工业结构继续改善，第三产业增长迅速，经济效益显著，产业结构优化升级趋势明显，现代服务业的发展为商务办公提供更多需求。由于“十二五”规划将北京打造为世界城市的利好消息刺激，北京城市建设步伐不断加快。鉴于将北京建成世界城市的发展目标，第三产业所占的比重还要进一步加大。第三产业发展的基础就是办公楼和商业设施，只有商业地产在宏观经济的发展步伐下发展起来，北京才能真正实现世界城市的目标。写字楼在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中将发挥先导作用。加上人民币的持续升值，以往写字楼价值低估、需
7、求长期处于上升趋势，外资持续进入，写字楼、商业地产成为新的投资热点。(二)“两轴两带多中心”空间规划促进商务办公向多中心发展北京十二五规划纲要指出，将集中力量重点建设发展新区顺义、亦庄-大兴、昌平和房山等新城，加快建设门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新城。大力推进中心城优质公共服务资源及重大功能性项目向新城转移配置，集中力量打造“业城均衡”的综合新城，显著增强新城的承载力和吸引力，有效承接中心城功能，加强区域合作，推动人口空间布局优化，有序疏解中心城人口。两轴两带多中心的空间规划自XX年提出，至XX年十二五规划再度强调新城建设的力度，为新城持续发展带来新的机会，同时促进商务办公在传统
8、商圈的基础上，逐步向边缘化多中心拓展。第二部分北京写字楼市场概况一、供需情况需求上涨，供应下降，空置率持续下降，核心商圈供不应求局面将呈现根据中国写字楼研究中心统计表明，从供需关系来看，XX年北京写字楼市场供应量达万平方米，较XX年减少%.而市场整体吸纳量为156万平方米，较XX年上升%.全市写字楼总存量约1500万平方米。XX一季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量接近20万平方米，超过XX年季度平均水平，在强劲的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为%，较上季度回落个百分点。供应逐渐减少，需求不断上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至XX年
9、以来的最低水平。自XX年开始，北京优质写字楼供应量逐渐下降，同时，金融危机对写字楼的影响逐渐减退，被抑制的市场需求逐步得到释放，到XX年第三季度市场需求量已恢复到金融危机前水平，随后需求持续放大至本季度。年内新增供应短期内难以大幅增长，今年的新增写字楼供应，将有近一半用于企业自用，XX年核心商圈新增供应量仍将维持在较低水平，供不应求的局面将呈现，空置面积持续不断减少，预计市场需求仍将超过新增供应，市场需求可选择余地越来越小，压力逐渐转向租户，为租金上涨及商圈外溢提供机会。毕业设计办公楼调研报告前言调研人：周老师毕业设计小组成员调研时间：XX年2月26日至XX年3月1日调研地点：南通大学主校区二
10、食堂，六号楼调研目的：参观调研获得的数据，了解办公楼大体情况，如柱，门，楼梯，卫生间，等等，对办公楼先有初步了解。调研方式：现场实地调研，查阅规范。正文办公建筑是供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事各类业务活动的建筑物。办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。综合楼是由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。房屋在使用功能上为综合楼的指：商业、办公室、会议室、多功能大厅等。其特点是该建筑中间层或顶层都具备有“多功能大厅”。可见于学校，企业，医院等建筑群中。房屋结构上为综合楼的多为框架结构，且顶层有“多功能大厅”。1.办
11、公楼的类型和组成办公楼按规模有小型、中型、大型和特大型之分；按层数有低层、多层、高层和超高层之分；按总体布局有集中式和分散式之分。此外，按平面形式、结构造型和所用材料，又可分为若干类型。如按平面交通组织形式来分，有内走廊式、外走廊式、双走廊式和无走廊式等。办公楼的组成因规模和具体使用要求而异，办公楼一般包括三部分：办公室、会议室。卫生间、机电设备间、食堂、礼堂、库房等辅助用房。门厅、走道、电梯和楼梯间等。由于办公楼的规模日趋扩大，内容也越加复杂。中小型办公楼一般为低层或多层砖混结构建筑，平面布局常采用中间走道、两边办公室的内走廊式或一边走道、一边办公室的外走廊式布局。这类办公楼的平面设计主要是
12、合理选择开间尺寸和布置门厅、楼梯。大型办公楼的结构形式多采用钢筋混凝土框架或钢结构、剪力墙、筒体结构、框-剪结构等，以利抗风、防震。平面布局有由几幢多层建筑组合成一组办公楼群的分散布局和由高层建筑或高层建筑与局部低层建筑相结合的集中布局。2.设计要点根据办公楼的规模、使用要求和技术、环境条件来确定建筑的体形、体量、层数、朝向等。在平面和空间上处理好办公用房之间、办公用房与各种服务用房之间的关系以及室内外环境。按照人流状况，解决平面和竖向交通问题。在高层办公楼中，竖向交通更为重要，如电梯的合理设置。在处理交通问题时，须合理地缩短交通路线和压缩交通面积，扩大办公和其他有效使用面积，以取得较高经济效
13、益。应考虑消防设施和火警时的疏散设施，以保证安全。在结构上，应根据规模、层数、体形等，选定结构形式和进行抗风设计。处于地震区的高层建筑，要进行防震设计。根据不同要求，进行供暖、通风、空调、采光、照明、供水、排水、供电、通信和其他设施的设计。3.调研情况二食堂三楼办公室整体成回字型，我们主要测量了走廊、楼梯和卫生间的大概尺寸。走廊宽米，净高米，安全出口门宽米高米。楼梯间宽3米，踏步宽米，扶手高米，休息平台宽米。男卫的开间米，前室进深米，后室进深米，过道米，女卫尺寸相同。且办公室内和卫生间内净高明显比走廊的高。六号楼设有一部电梯，三处楼梯，楼层净高米，走廊宽度为米，支道宽度为米；配电间尺寸为*，每
14、层设有休息室。参考文献1jgj67XX办公建筑设计规范s北京：中国建筑工业出版社，XX：2gb50016XX建筑设计防火规范s北京：中国计划出版社，XX：3刘永坚土木工程专业毕业设计手册武汉：武汉理工大学出版社，XX：92篇二：办公楼毕业设计调研报告毕业设计实习调研报告篇三：综合办公楼调研报告建筑与城市规划学院综合办公楼设计调研报告姓名：xxx班级:xxx学号：xxx调研时间：XX年3月1日调研方式：实地考察、网上查询、资料收集本次方案为综合办公楼设计，涵办公空间、商业部分和餐饮部分等，建筑面积6500m2,层数5层(可以局部6层）。方案功能空间分析办公部分为某商业贸易公司办公楼办公空间：1集
15、体办公空间小型办公空间：一般面积大小为40平方米以内，适应管理型的办公方式。中型办公空间：一般面积大小在40-150平方米之间，其外部联系较方便，内部联系也较紧密。适应组团型的办公方式。大型办公空间：其内部空间既有一定的独立性又有相对的独立性，适应于各种组团的共同作用的办公方式。2单间办公室供主要领导或管理层办公所用3会议空间根据会议规模及性质有大、中、小之分接待空间:主要是指用于进行接待、会客、展示、会议等活动需要的空间。一般与建筑主要入口接近。交通空间:主要指用于场所的交通联系的空间。一般有水平交通联系空间和垂直交通联系空间。水平交通联系空间主要指门厅、大堂、走廊、电梯厅等空间。垂直交通联系空间主要指电梯、楼梯等空间服务空间主要指为满足办公空间的需要的空间，通常有资料室、档案室、文印室、电脑机房、晒图室、员工就餐厅、开水房、卫生间、工具室等设备空间主要指保证办公楼正常运作的附
