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1、土 地 流 转,主讲人：赵丽红,土地制度专题,对承包的土地进行现代化管理,参加管理,“农民 工”拿到工资存折,子女接受现代化教育,现代农民,“关于土地流转”,代表杂谈,十八大代表、广宁县八一生态农场场长、创业党支部书记贾东亮： “1978年分田到户后就没流转过，生不增死不减，这不合理，中央层面能否出台政策微调，解决有人没田耕，有田没人耕的现象？”,代表杂谈,十八大代表、中国科学院院士谢华安 ： “我们要支持农民走集约化、规模化的经营，要走集约化规模化的经营，就需要土地的流转，所以在政策上我们要鼓励更多的农民土地流转，通过土地流转，发展小农场的生产。同时要鼓励农业企业的发展，只有农业企业规模经营
2、发展后，农业科技也就有了更好的载体。”,代表杂谈,十八大代表、绥化市委书记朱清文： 绥化人均土地五亩左右，土地不能再增加，粮食的效益价格又不能有过大幅度增长，所以必定是一个低效益的产业。而五亩地三千元的人均收入，一家三四口人也就是一万块钱左右。如果想让农村快速增收，必须让农民从土地中解脱出来。他说：“通过合作农业，把土地流转出去，或者是入股，再去就业增收，这是农民真正做到持续快速增收的根本出路。”,田老板杂谈,广西玉林：71万亩土地出租 农民成“老板” 收入增倍,自2000年起，村里农户形成传统的农田出租经营方式，自家流转的农田每年每亩租金从最初的300元、400元，涨至近年的700元、800
3、元;自家晚稻种植的优质水稻亩产接近1000斤。,田老板杂谈,茌平土地流转催生200田老板，条条地变身整装田,“今年又是一个丰收年！我租种的这600亩地，预计盈利近20万元，说来还真是托了土地流转的福。”9月13日，茌平县冯屯镇前赵村种植大户赵传其接受采访时喜得合不拢嘴。茌平县积极引导农民走集约化经营之路，全县16.5万亩“条条地”变身“整装田”，催生出200多位规模效益过10万的“田老板”，传统的农业生产方式也悄然发生改变。,田老板杂谈,连云港市土地流转催生“妇女田老板”,近年来，连云港市坚持“依法、自愿、有偿”的原则，加快土地流转，使有限的土地快速“流”向高效生态农业，现已催生了800多位年
4、规模效益超过10万元的妇女“田老板”。 为推进农村土地合理有序流转，连云港市在各镇成立了土地流转服务中心，各村成立了土地股份合作社，按照“民投资、民管理、民受益的运行机制，有效化解了原有一家一户分散经营，效益低、外出打工农民无暇照应土地和一些具有一定规模实力、技术特长，想从事土地规模生产的农户之间的矛盾，架起了互惠互利的桥梁。据了解，目前该市农村妇女通过土地入股，每亩年可轻松拿到400-500元的土地股金收益,田老板杂谈,富川瑶族自治县福利镇毛家村村民毛献初： “土地流转不仅能让我们农业大户吃大餐,还能让那些家里缺少劳动力的农户坐收租金。”,富川瑶族自治县福利镇毛家村村民毛献初： 2004年,
5、毛献初看到当地许多农民外出经商务工,村里大部分土地闲置,感到很可惜,就以每亩一年400元左右的租金,向村民租下40多亩土地,并逐渐引导村民以地入股。通过土地流转,他成了名符其实的农业大户,目前已发展蔬菜种植基地面积达150多亩。为了侍弄好这片“土宝贝”,他还在当地常年雇佣30多个村民管理基地。去年,他销售蔬菜获利150多万元,管理基地的村民也拿到了一笔可观的工资。在富川像毛献初这样的农业种植大户还有很多,他们都得益于土地流转的好政策。,田老板杂谈,福建松溪蔡加明： “多亏了县里的土地流转政策”，蔡加明憨厚地笑笑对记者说，年，他看到很多村民外出打工，耕地抛荒不少，就和几个要好的村民组织了华贵果蔬
6、合作社，将闲置的耕地租赁下来，开展绿色农业规模经营。 “目前有多亩，其中多亩是合作社基地，多亩是公司加农户的形式。”蔡加明介绍，主要种植小黄瓜、紫薯、黄秋葵等“养生保健”的果蔬，销往上海、浙江等地大中城市。,田老板杂谈,福建松溪蔡爱娇： “现在土地转租转包的价格越来越高了”，松源镇下段村村民蔡爱娇说，她将亩地租出去，一亩地每年的租金是元，好的地价格还要更高一些。 土地流转让村民的地值钱了，收入也提高了。“原来的地用来种烟叶、水稻，一年赚的钱刚够生活。”村民老李说，“现在地租出去，外出打工，加起来一年能有五六万元的收入，在农村算很不错的了。”,田老板杂谈,土地流转？ 农用地流转与集体建设用地流转
7、？ 偷换概念？,思考与问题,进入视频：http:/ 变了味的土地流转,主要内容,人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地和农业用地，对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。,“农用地流转”概念是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、人股等方式流转给受让方并获得收益的行为。,认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系；后者是指土地使用者相互之间的
8、土地使用权流转关系。,观点一：,认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。,观点二：,（1）所谓的“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程，通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。,集体建设用地使用权与所有权分离的前提是,政府依法审批,“首次流转”中土地所有者与使用者之间的流转协议，最终还要经人民政府的批准，但这种批准是被动的、形式上的，很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下，很可能导致大量土地在乡（镇）政府的操作下涌入市场，耕地保护将更加艰难。 “再次流转”仅限
9、于建设用地使用权的流转，一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更，也无需政府审批。 所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法，实质上是规避政府审批的非法占地行为。,（2）“首次流转”主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间，通常是在地方政府的操作下进行。其结果通常是增加建设用地的供给总量，而不是提高现有存量建设用地的利用率；而“再次流转”是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。,（3）“首次流转”如果监管不力，极易造成土地供给失控，产生严重的社会后果；而“再次流转”比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、
10、税收、价格等手段予以监控。,（3）“首次流转”如果监管不力，极易造成土地供给失控，产生严重的社会后果；而“再次流转”比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。,集体建设用地土地使用权流转是指存量建设用地使用权在集体建设用地使用者之间的流转，而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。,观点总结：,国有土地使用权出让不同于转让 农村土地承包经营中的发包不同于转包,11/11/2018,2 农用地流转制度,“土地承包经营权流转”最早是1995年提出的，国发19957号 国务院批转农业部关于稳定和完善土地承包关系意见的通知的意见中明确提出“建立土地承包经营权
11、流转机制”。,11/11/2018,2 农用地流转制度,土地管理法第十五条规定：“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”,11/11/2018,
12、2 农用地流转制度,2008年10月12日，十七届三中全会通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。,11/11/2018,11/11/2018,11/11/2018,白领流行租地周末当农夫,农民成立土地流转信息合作社,11/11/2018,土地流转试点,11/11/2018,武夷烟农土地流转流程图,11/11/2018,11/11/2018,11/11/2018,“农用地流转”发展历程,20世纪80年代初到90年代初的土地流转，受承包期短的限制，土地流转一般在村
13、组内农户之问或亲戚朋友之间进行，流转费在200300斤亩谷子或玉米。80年代的土地流转，动因主要有：部分农民加入乡镇企业和流通领域就业；专业化养殖等多种经营的发展；少量的农民进城。这个时期的土地流转是自发的，自主自愿的，也算是公平交易。,11/11/2018,90年代中期开始，由于农民负担日益加重，不少农民种地亏本，撂荒现象日益严重。各地政府为了禁止农民撂荒，普遍向撂荒农民加征100元亩左右的撂荒费。于是出现了两种形式的流转：一种是亏本转包，承包农户把自己的承包地给他人种，不仅不收租，反而倒贴100200元/亩；另一种是承包农户为逃避沉重的负担，将承包地一撂了之。对这些撂荒地，村干部不得不将其
14、调整集中，以“合同”的形式集中转租给种地大户，承包期一般l0年以上。,“农用地流转”发展历程,11/11/2018,2002年之后，随着农民负担逐步取消，撂荒的农民又回村要地了。于是，产生了突出的农村土地纠纷问题，回乡要地的农民依据的是土地承包法，不愿还地的租地大户依据的是合同法。一时间搞得最高法也不得不出台“司法解释”，规定此类土地纠纷由地方政府调解和仲裁 基层法院不得受理。最后，承包法大胜合同法，种地大户有条件退出了土地，重新实现了“均田地”。,“农用地流转”发展历程,11/11/2018,当下土地流转主要有三种形式： 一种是类似80年代的土地流转，基本上在村内农户、亲戚朋友之间流转。这种
15、流转方式最近3年有了新发展，即农户承包地向农民互助社、合作社流转。,“农用地流转”发展历程,11/11/2018,2008年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外6个村民发起创办了资金互助社，205人入社，每人互助资金500元。互助社成立后做的第一件事是集中团购农资，一亩地肥料便宜150元。互助社做的第二件事是土地流转，将村民从土地上解放出来。原来农户之间相互流转土地，每亩350元，年，现在流转给互助社，500元/亩。两年时间不到，全村有980亩土地流转给互助社了。互助社购置了大型农机具，全村85的劳动力离开了土地。不仅粮食产量增长25，全村人均纯收入9000多元，翻了一番多。互助社两年积累40
16、多万元。,案例,11/11/2018,第二种土地流转形式叫“占补平衡”或“建设用地指标异地流转”。 有些地方利用国家“土地占补平衡”政策，鼓励村庄在新农村建设过程中，对新村庄实施统一规划和建设，对旧村庄进行统一整理和改造，以节约土地。如果村民集体将节约出来的村庄建设地实施“非转农”，政府则给予一定的现金奖励或建设用地指标奖励，准许村民集体将“非转农”获得的“建设用地指标”拍卖获利。,“农用地流转”发展历程,11/11/2018,江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的土地复垦后，政府奖励给村庄相应数量的建设用地指标，1亩建设用地指标可以拍卖20-30万元，极大调动了农民节约用地的积极性，也大大加快了新农村建设步伐。这种形式的土地流转试验，在浙江、重庆等地都有。,案例,11/11/2018,第三种土地流转是资本下乡整合农民土地，土地向农业资本集中。即鼓励和扶持资本下乡，成片经营千家万户小农的土地。,“农用
