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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划不动产登记影响合同不动产登记的意义对不动产实行登记制度，世界各国皆然，我国古已有之，今日亦是如此。不同之处只在于其功能重心发生变迁，古代重在征收赋税，今日则重在表征不动产物权之归属及其变动。我国物权法第2章第1节专门规定了不动产登汜制度，该规定处于物权法的总论部分，对所有的不动产物权都有直接的适用力。需要特别指出的是，登记在不同的环节、不同的物权上意义有所不同，这不可不察，而无论哪种登记，其对我们的不动产权益影响至深且巨，对此予以高度重视实有必要。本文下面将结合物权法的规定，就不动产
2、登记的一般意义做出简单梳理。1、确定不动产物权的归属这最突出的体现在于房屋所有权上。原则上，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，在小区楼宇中，房屋所有人即所谓的业主。登记名义人为多人的，则为多人共有，如夫妻共有。在个人财产无法自动转为共有财产的夫妻财产制的框架下，为了房产的归属明确，减少不必要的纠纷和举证的麻烦，对共有房产及时的进行共有登记是较为妥当的。不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，物权法第16条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”实际亡，在确定不动产物权归属的同时，也确定了不动产物权的具体内容。详言之，登记的是不动产所有权，则该不动产所有权归属于登
3、记名义人；登记的是建设用地使用权，则建设用地使用权归属于对应的登记名义人。不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。2、发生不动产物权的变动这主要指向登记要件主义物权变动模式下的不动产物权。所谓登记要件主义的物权变动模式，是指登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移；在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。这主要规定在物权法第9条第1款前段和第14条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经
4、依法登记，发生效力；”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。根据文义解释，如果已经申请登记，但尚未记人登记簿，则物权变动尚未发生。在采取登记要件主义的韩国，学界也持相同看法，即当事人申请即便已被受理，但未被登记员记载于登记簿时，仍不发生物权变动的效力。(郭润直：不动产登记法，博英社，1998，第72页。转引自崔吉子，“韩国的不动产登记制度”，载崔吉子：韩国物权法专题研究，北京大学出版社，XX，第117页。)这种登记要件主义物权变动模式下的物权主要有房屋所有权、建设用地使用权和不动产抵押权。此外，需要补充的是，登记要件主义物权变动模式
5、指向的是基于法律行为(合同)引发的物权变动，因此，基于法院判决、继承等引发的物权变动中的登记并不发生物权变动的效力。3、发生对抗第三人的效果在物权变动的问题上，处于登记要件主义物权变动模式之外的物权登记几乎均可归人此类。具体而言，包括两种情形：意思主义物权变动模式下的物权变动登记和非基于法律行为引发的物权变动登记。(1)意思主义物权变动模式下的物权变动登记。根据物权法第9条第1款后段的规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可以发现，在登记要件主义物权变动模式之外，尚有意思主义物权变动模式存在的空间，即根据当事人的合意直接引发物权变动。这主要表现在物权法第127条第1款、第129
6、条、第158条，据此可以发现，土地承包经营权、地役权均因当事人之间的合同(分别为土地承包经营权合同、地役权合同)生效即可发生，无需进行登记。但是，需要特别注意的是，即便如此，物权法对土地承包经营权和地役权仍然予以了差别对待。具体而言，地役权是“未经登记，不得对抗善意第三人”(第158条后段后半句)。在土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让时，移转的土地承包经营权未经登记，不得对抗善意第三人；而土地承包经营权的初始设立并未规定“未经登记，不得对抗善意第三人”，通过历史解释和体系解释，我们可以认为，这里并不构成立法者的疏忽，而是立法者有意为之，即土地承包经营权的初始设立即便未经登记，也可对抗第
7、三人。这里的疑问是：为何土地承包经营权的初始设立即便未经登记也可对抗第三人?事实是，土地承包经营权发生于权利人与集体之间，第三人很容易透过集体查知土地承包经营权的权利人，且在农村为熟人社会，谁承包哪块土地，通常很容易得知，因此，并不存在善意的第三人。此外，根据物权法第155条的规定，宅基地使用权的设立同样无需登记，但是，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”在意思主义模式下，登记只具有宣示性的作用，相当于确认了不动产物权的存在，不仅如此，登记还能发生对抗第三人的效果，而这是强化物权效力的重要一环。未经登记的物权虽然名为物权，但是，在占主动性的一方设定多重物
8、权或多重转让时，未经登记的物权很容易遭受损害，因此，土地承包经营权、地役权的权利人进行登记也是很有必要的。(2)非基于法律行为(合同)引发的不动产物权变动。这规定在物权法第28-30条，即法院或者仲裁委员会的形成判决或形成裁定生效时，不动产物权直接发生变动；人民政府已进行充分合理的补偿，征收决定生效时不动产物权即发生变动；因继承或者受遗赠取得物权的，自被继承人或者遗赠人死亡时即发生效力；在房屋合法建造完毕或拆除完毕时，房屋所有权直接产生或消灭。上述情形，不动产物权的取得或消灭无需登记，但是，根据物权法第31条，权利人如果要进一步“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效
9、力。”4、公示公信引发的善意取得不动产登记为官方机构进行的登记，通常具有较高的公信力。物权法第106条第1款则是对不动产登记公信力的肯定，其认可了信赖登记簿而发生的不动产善意取得。具体而言，交易行为人可以善意地相信不动产登记簿的记载而签订合同，在已经支付合理对价、且已经办理物权变动登记的情况下，可以善意取得相应的不动产物权。需要注意的是，在房屋存在占有人，而占有人与房屋登记名义人不一致的情况下，交易行为人有必要就占有人事宜做一定的沟通，以消除潜在的安全隐患。因为占有在一定程度上也表征了权利，对占有上附着的权利加以核实的成本并不高昂，在重视登记而不忽视占有的情况下，可以最大限度的实现交易安全。不
10、动产买卖合同出卖人：身份证号码：联系电话：通讯地址：出卖人：身份证号码：联系电话：通讯地址：买受人：身份证号码：联系电话：通讯地址：买受人：身份证号码：联系电话：通讯地址：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、不动产登记暂行条例等有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉不动产转让事宜，达成如下协议：第一条【转让标的】出卖人所转让不动产坐落于。土地使用权证号：，房产权证号：，登记建筑面积为：平方米。车库套内建筑面积为：平方米。该房地产土地使用权年限自年月日至年月日止。该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议时，已
11、经双方现场确认、均无异议，在不动产转移交付时，一并转移交付。第二条【不动产产权现状】该不动产未抵押、未查封，出卖人方对该不动产享有完全的处分权。第三条【不动产租约现状】该不动产所附租约现状为第1项：1、该房地产没有租约；2、该房地产之上存有租约。卖方须于本合同签订时将承租人放弃优先购买权的书面文件及租赁合同交于买方。第四条【附着于该不动产之上的户口】如该房地产附着有出卖人户口，出卖人保证于收到不动产转让总价款之日起30日内迁出，逾期则以该不动产转让总价款为基数按日万分之向买受人支付违约金。第五条【转让价款】上述不动产的成交价格为：出卖人净得人民币￥元整。其中不动产买卖价￥元。装修及附属配套设施
12、转让价￥元整。第六条【税费承担】双方约定，由买受人承担办理该不动产相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。出卖人应当及时、全面按不动产登记部门的要求提供相关的证件和资料，并到不动产登记部门进行签字，配合买受人办理相关的过户手续。如因出卖人原因导致不能办理不动产过户登记手续，出卖人需向买受人承担10万元违约金，同时买受人有权解除合同。第七条【付款方式】买受人于日前向出卖人支付不动产转让价款定金万余，日前支付转让款万元，于年月日支付转让款万元，其余万元在买受人取得不动产登记证书办理住房公积金贷款时直接支付到出卖人的账户，如贷款数额不足余款，在公积金贷款到达出卖人账户后的内一次性补足剩余
13、全部房款。买受人所有支付款项无需出卖人出具收条，以买受人支付至出卖人银行卡凭据视为收条，开户行：，持卡人姓名：，卡号：。第八条【买方逾期付款的违约责任】买受人逾期付款的，出卖人有权要求买受人以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。逾期一个月未支付，则视为买受人不履行本合同义务，参照协议第十三条处理。第九条【不动产交付】买卖双方完成不动产登记转移后，出卖人在收到剩余万尾款后的日内，将该不动产交付买受人，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该不动产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收。记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；在不动产交付日之前的费用由出卖人承担，在不动产交
14、付日之后的费用由买受人承担。出卖人同时保证在不动产交付日之前的物业费已经全部承担，如有未缴纳部分，买受人承担后，可向出卖人追偿。2、交付该不动产钥匙。第十条【延迟交付不动产的违约责任】除本合同另有约定外，出卖人未按合同约定的期限将该不动产交付买受人，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人以该不动产转让总价款为基数按日万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条【附随债务的处理】出卖人在交付该不动产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，否则买受人承担相关费用后有权进行追索。第十二条【产权转移登记】买卖双方须在年月日至年月日，
15、共同向不动产产权登记机关申请办理转移登记手续，出卖人应按照行政机关的登记手续要求积极协助。第十三条【其他违约责任】任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之10%的违约金。第十四条【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供证明。第十五条【本合同与其他文件的冲突解决】买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，以及为便捷、简化交易程序，在不动产机关所签订的协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。第十六条【合同附件】本合同共有附件份，合同附件作为本合同组成部分，具有同等法律效力。第十七条【法律适用与纠纷解决】因本合同发生纠纷，由双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第1种方式解决：1、向泰州市仲裁委员会申请仲裁；2、向房地产所在地人民法院起诉。第十八条【合同数量及持有】本合同一式4份，出卖人2份，买受人2份，均具有同等法律效力。第十九条【
