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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划上海商业地产调研报告上篇：一上海城市概况1地理位置、人口、面积11地理位置上海位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。除西南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。XX年，
2、全年平均气温，无霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。12人口上海人口规模不断扩大。1949年，上海人口仅为520万。至XX年末，全市年末户籍人口已达万人，是解放前的倍，占全国总人口的比重为1%。XX年，全市人口密度为每平方公里2084人，其中市区2897人。根据第五次全国人口普查，全市人口为1674万人。人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。13面积上海全市面积平方公里，占全国总面积的%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区面积平方公里，县面积平方公里；陆地面积6219平方公里，水面面积1
3、22平方公里。境内辖有崇明岛，面积为1041平方公里，是我国的第三大岛。各区、县土地面积地区面积(平方公里)地区面积(平方公里)黄浦区闵行区卢湾区嘉定区徐汇区宝山区长宁区金山区静安区松江区普陀区青浦区闸北区南汇县虹口区奉贤县杨浦区崇明县浦东新区14行政区划1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至XX年末，上海共有18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2771个村民委员会。2上海交通21上海与世界的联系上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世界59个城市的国际航空线和14条海上国际航线。便利的交通，促进了上海与世界各国的
4、交往。上海每年要接待约12873万人次的外国游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如颊东方的明珠，闪烁着灿烂的光芒。在上海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文化的、艺术的，这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解。上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。在上海还有二万余家的外商投资企业和近4千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。22海陆空交通航空上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场，在上海的西区；另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为1640万人次，待浦东国际
5、机场4条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近1亿人次。铁路上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。港口上海港是中国大陆最大的港口，港区面积13600多平方公里。上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽港。航运上海巳与世界上200多个国家和地区的1100多个港口建立了航运业务联系。远洋航线：从上海始可以分别抵达香港、台湾(经第三地)、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸
6、等地；沿海航线：可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：可直达长江中下游各港口；内河航线：通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。23中国大陆的交通枢纽上海有着优良的港口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。上海港去年的货物吞吐量达186亿吨。优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使得上海得天独厚。多年来，上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物，自然而然地形成了一个交通枢纽和货物的集XX年上海房地产市场调研报告房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部
7、门和上海社科院房地产研究中心、易居研究院等研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。本次调研以分析XX年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。一、XX年上海房地产市场的基本情况土地供应XX年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期增长%。其中居住用地38幅公顷，增长%。在居住用地中，XX年新增182公顷。?XX年，开发企业在上海共购置土地公顷，同比增长%；共完成土地开发公顷，同比增长%。?房地产开发投资XX年，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长%，增幅上升个百分点，占
8、同期全市社会固定资产投资的%，占比上升个百分点。其中，住宅建设投资为亿元，增长%。住宅建设投资中，经济适用房开发投资亿元，增长倍。XX年，全市房地产开发企业到位资金亿元，同比增长32%，增幅上升个百分点。其中国内贷款亿元，增长%；利用外资亿元，减少%；自筹资金亿元，增长%；定金及预付款亿元，减少%。房地产开发建设XX年6月末，全市商品房施工面积为万平方米，同比增长%，增幅上升个百分点；其中住宅施工面积为万平方米，增长%；住宅施工面积中，经济适用房施工面积为万平米，增长倍。在施工面积中，新开工面积万平方米，增长%；其中住宅新开工面积万平方米，增长29%；住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积万平
9、米，增长倍。XX年，全市商品房竣工面积万平方米，同比减少%，减幅扩大个百分点；其中住宅竣工面积万平方米，减少%。房地产交易XX年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少%，减幅扩大个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少%。XX年，全市商品房销售万平方米，同比减少%，增幅下降个百分点。其中住宅销售万平方米，减少%。XX年，全市存量房成交面积为万平方米，同比增长%，增幅回落个百分点。其中住宅成交万平方米，同比减少%。住房价格XX年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨%，涨幅低于全国70个大中城市个百分点。其中1-4月累计环比上涨%，5月份持平，6月份环比下降%。
10、XX年，本市商品住房平均销售价格14112元/平方米，同比增长%，增幅回落个百分点。二、XX年上海房地产市场的发展环境XX年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”的各项措施。XX年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“”上受到各界重视。在3月份一些大城市房价快速上涨、“地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐
11、渐增强。房地产市场政策环境XX年，国务院先后四次出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。XX年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，XX年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，自XX年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。XX年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主
12、任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。XX年3月26日，国土资源部明电印发房地产用地专项整治工作方案，要求于XX年3月至XX年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。?XX年5月25日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地区预征率不得
13、低于2%。通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。?XX年6月22日，市房管局印发关于贯彻关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见的若干规定，明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。XX年6月29日，市公积金管理中心印发上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则，规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。?货币金融环境XX年，国家继续实施积极的的财政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。1、提高存款准备金率。XX
14、年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从XX年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点；从XX年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点；从XX年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%。2、控制货币信贷增速。XX年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路，着力把握货币信贷投放的重点。3、增强人民币汇率弹性。XX年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机
15、制改革，增强人民币汇率的弹性。三、对当前上海房地产市场的看法和建议坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展房地产市场调控的目的是，遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的是如何保持房地产市场的平稳发展。适度提高商品住房容积率，增加住房供应量目前本市的土地控制性规划大多完成于XX年以后，XX年底颁布的上海市城市规划条例修正案中所明确的“双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。XX年初，原上海市城市规划管理局对上海市城市规划管理技术规定进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至，外环以外郊区则视情况下降至至。这样做的主要目的，是为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。加快公共租赁住房建设，鼓励房地产
