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1、关于房产测量规范与建设工程建筑面积计算规范之间的区别 -发表日期：2012 年 3 月 16 日 出处：房管处 【编辑录入：base】 在工作中我们时常会遇到从事建筑施工的从业人员，他们拿着我单位出具的房产测量报告来咨询房屋建筑面积。同一幢房屋，房产测量中房屋建筑面积与建筑施工中的房屋建筑面积结果不一致。这是因为房产测量规范 （GB/T 17986.1-2000）与建设工程建筑面积计算规范 （GB/T 50535-2005）中有些部分的计算规则不同造成的。房产测量规范 （GB/T 17986.1-2000）是由国家建设部及国家质量技术监督局在2000 年 8 月起实施的，适用范围为房产产权、产
2、籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为村镇规划建设提供数据及资料。建设工程建筑面积计算规范 （GB/T 50535-2005）是由国家建设部自 2005 年 7 月起实施，适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算,在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。上述两个规范的目的不同，适用范围不同。同样的一幢房屋， 房产测量规范和建设工程建筑面积计算规范的具体不同之处究竟在哪里呢？第一：低于 2.20
3、 米得房屋计算规则不同房产测量规范中明确指出：“8.1.2 条：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米（含 2.20m）的永久建筑。 ”“8.2.3 不计算建筑面积的范围 a)层高小于 2.20m 一下的夹层、插层、技术层、和层高小于 2.20m 的地下室和半地下室。 ”建设工程建筑面积计算规范中 “3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：l 单层建筑物高度在 2.20m 及以上者应计算全面积；高度不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。2
4、 利用坡屋顶内空间时净高超过 2.10m 的部位应计算全面积：净高在 1.20m 至 2.10m 的部位应汁算 1/2 面积；净高不足 l .20m 的部位不应计算面积。 ”“3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m 及以上者应计算全而积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应汁算全面积；层高不足 2 .20m者应计算 1
5、.2 面积。3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过 2.10m 的部位应计算全面积；净高在 1.20m 至 2.10m 的部位应计算 1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m 时不应计算面积。3.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等） ，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 l/2 面积。3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在 2.20m 及以上的部
6、位应计算全面积；层高不足 2.20m 的部位应计算 1/2 面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的 l/2 计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.20rn 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算1/2 面积。3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖
7、无围护结构的应按其结构底板水平面积的 l/2 计算。3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 l/2面积。3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖
8、无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。3.0.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。3.0.14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。”二：阳台计算规则不同房产测量规范中“8.2.1 计算全部建筑面积的范围 f)挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。 ”和“8.2.2 计算一半建筑面积的范围 c)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影
9、面积的一半计算。 ” 建设工程建筑面积计算规范中“3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2计算。 ” 三:房屋外墙的保温隔热层计算规则不同房产测量规范中未能明确房屋外墙的保温隔热层是否计算，但从 2012 年 3 月江苏省实施的房屋面积测算技术规程 （DGJ32/TJ131-2011 ）中 4.1.3 不计算建筑面积应符合以下规定：9 房屋主墙外的保温层、防潮层、采光井等其他装饰性材料的贴面。 ”建设工程建筑面积计算规范中“3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 ”四：墙体粉刷层计算规则不同房产测量规范中未能明确房屋外墙的墙体抹灰是否计算
10、，但从 2012 年 3 月江苏省实施的房屋面积测算技术规程 （DGJ32/TJ131-2011）中 “3.1.4 在应用图纸进行计算式，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为 0.02m”建设工程建筑面积计算规范中“3.0.24 下列项目不应计算面积 6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱） 、飘窗、构件、配件、宽度在 2.10m 及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。 ” 五：自动扶梯等自动工具计算规则不同房产测量规范中自动扶梯、自动人行道等是按照楼梯的计算规则进行计算的。建设工程建筑面积计算规范中“3.0.24 下列项目不应计算面积 8 自动扶梯、自动人行道。 ”建筑工程建筑面积计算规范条文说明第 8 款“自动扶梯(斜步道滚梯) ，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。 ”上述各条，因两个规范的规定不同，所以造成了相同的房屋，参照不同的规范计算出来的面积不一致。房管处测绘公司王金鹏2012-3-16
